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FG Köln zur fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Urteil des FG Köln vom 21.9.2011 - 9 K 4205/09

Zwar kann eine Vermietungstätigkeit auch dann auf Dauer angelegt sein, wenn - aus welchen Gründen auch immer - mehrere Zeitmietverträge hintereinander abgeschlossen werden sollen oder der ursprüngliche Vertrag, was jederzeit (auch konkludent) möglich ist, verlängert werden soll. Allerdings liegt nach BFH-Rechtsprechung ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes, wenn auch widerlegbares Indiz vor, wenn der Steuerpflichtige das Vermietungsobjekt innerhalb von in der Regel fünf Jahren seit der Anschaffung wieder veräußert oder selbst nutzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind zur Ein­kom­men­steuer zusam­men ver­an­lagte Ehe­gat­ten und erziel­ten beide in den Streit­jah­ren 2006 und 2007 als Ärzte Ein­künfte aus nicht­selb­stän­di­ger Tätig­keit. Sie hat­ten im April 2006 von der Groß­mut­ter der Klä­ge­rin zu glei­chen Bruch­tei­len für einen Kauf­preis von 375.000 € ein mit einer Dop­pel­haus­hälfte bebau­tes Grund­stück erwor­ben. Eben­falls von ihnen zu über­neh­men war ein durch Miet­ver­trag zwi­schen der Groß­mut­ter der Klä­ge­rin und den Mie­tern begrün­de­tes Miet­ver­hält­nis, das im Sep­tem­ber 2004 begon­nen hatte und Ende August 2009 enden sollte. Als Begrün­dung für diese Befris­tung sah der Miet­ver­trag eine Selbst­nut­zungs­klau­sel zuguns­ten der Klä­ge­rin vor.

Im Oktober 2008 zogen die Klä­ger von ihrer bis­he­ri­gen Miet­woh­nung in ihre von den Mie­tern zu die­sem Zeit­punkt bereits geräumte Dop­pel­haus­hälfte ein. Das Finanz­amt wei­gerte sich die von den Klä­gern gel­tend gemach­ten Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gem. § 21 EStG im Rah­men ihrer Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gun­gen für die Jahre 2006 und 2007 anzu­set­zen. Es war der Ansicht, den Klä­gern fehlte die not­wen­dige Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Dass der Miet­ver­trag von den Klä­gern ledig­lich über­nom­men wor­den sei, sei inso­weit uner­heb­lich, als keine Indi­zien dafür erkenn­bar seien, dass die Klä­ger auf die Inan­spruch­nahme der Selbst­nut­zungs­klau­sel hät­ten ver­zich­ten wol­len. Viel­mehr seien sie sogar noch vor Ablauf der miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Frist in das Objekt ein­ge­zo­gen.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Das Nicht­zu­las­sungs­ver­fah­ren läuft beim BFH unter dem Az.: IX B 162/11.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hatte die für die Streit­jahre von den Klä­gern gel­tend gemach­ten Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Dop­pel­haus­hälfte bei der Berech­nung des zu ver­steu­ern­den Ein­kom­mens zu Recht unbe­rück­sich­tigt gelas­sen.

Zwar kann eine Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit auch dann auf Dauer ange­legt sein, wenn - aus wel­chen Grün­den auch immer - meh­rere Zeit­miet­ver­träge hin­te­r­ein­an­der abge­sch­los­sen wer­den sol­len oder der ursprüng­li­che Ver­trag, was jeder­zeit (auch kon­k­lu­dent) mög­lich ist, ver­län­gert wer­den soll. Es müs­sen inso­fern wei­tere Umstände hin­zu­t­re­ten, die zusam­men mit dem Abschluss des zeit­lich befris­te­ten Miet­ver­trags den Schluss recht­fer­ti­gen, der Ver­mie­ter habe seine Tätig­keit nicht auf Dauer aus­ge­rich­tet. Ande­rer­seits liegt aber nach stän­di­ger BFH-Recht­sp­re­chung ein gegen die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht spre­chen­des, wenn auch wider­leg­ba­res Indiz vor, wenn der Steu­erpf­lich­tige das Ver­mie­tungs­ob­jekt inn­er­halb eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs - von in der Regel fünf Jah­ren - seit der Anschaf­fung wie­der ver­äu­ßert oder selbst nutzt und in die­ser Zeit ins­ge­s­amt einen Wer­bungs­kos­ten­über­schuss erwirt­schaf­tet.

Die objek­tive Beweis­last für das Vor­lie­gen der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht trägt im Zwei­fel der Steu­erpf­lich­tige, der die Aner­ken­nung eines von ihm gel­tend gemach­ten Ver­lusts und mit­hin die Berück­sich­ti­gung einer für ihn güns­ti­gen, da steu­er­min­dern­den, Tat­sa­che begehrt. Er kann gegen seine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht spre­chende Bewei­s­an­zei­chen - wie etwa die zeit­nahe Ver­äu­ße­rung oder Selbst­nut­zung des Ver­mie­tungs­ob­jekts - erschüt­tern, indem er Umstände schlüs­sig dar­legt und nach­weist, die dar­auf hin­deu­ten, dass er den Ent­schluss zur Ver­äu­ße­rung oder Selbst­nut­zung der Immo­bi­lie erst zu einem spä­te­ren, d.h. dem strei­ti­gen Besteue­rungs­zei­traum nach­fol­gen­den Zeit­punkt gefasst hat.

Im vor­lie­gen­den Fall ist dies den Klä­gern aller­dings nicht gelun­gen. Hier­bei kam der unst­rei­ti­gen Tat­sa­che, dass der zugrunde lie­gende Miet­ver­trag nicht nur zeit­lich befris­tet war, son­dern dass er - wor­auf es nach der BFH-Recht­sp­re­chung letzt­lich ankommt - eine Selbst­nut­zungs­klau­sel zuguns­ten der Klä­ge­rin ent­hielt, eine erheb­li­che Indiz­wir­kung zu. Diese wurde auch nicht dadurch ent­kräf­tet, dass sie als Käu­fer des Objekts den von der Groß­mut­ter abge­sch­los­se­nen Miet­ver­trag ledig­lich über­nom­men hat­ten. Denn die Klä­ger haben nach ihrem Ein­tritt in das lau­fende Miet­ver­hält­nis in kei­ner Weise zu erken­nen gege­ben, dass ihnen daran gele­gen war, die Immo­bi­lie über das Ende der befris­te­ten Miet­zeit hin­aus dau­er­haft zu ver­mie­ten.

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