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FG Köln zur fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Urteil des FG Köln vom 21.9.2011 - 9 K 4205/09

Zwar kann eine Ver­mie­tungstätig­keit auch dann auf Dauer an­ge­legt sein, wenn - aus wel­chen Gründen auch im­mer - meh­rere Zeit­miet­verträge hin­ter­ein­an­der ab­ge­schlos­sen wer­den sol­len oder der ur­sprüng­li­che Ver­trag, was je­der­zeit (auch kon­klu­dent) möglich ist, verlängert wer­den soll. Al­ler­dings liegt nach BFH-Recht­spre­chung ein ge­gen die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht spre­chen­des, wenn auch wi­der­leg­ba­res In­diz vor, wenn der Steu­er­pflich­tige das Ver­mie­tungs­ob­jekt in­ner­halb von in der Re­gel fünf Jah­ren seit der An­schaf­fung wie­der veräußert oder selbst nutzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind zur Ein­kom­men­steuer zu­sam­men ver­an­lagte Ehe­gat­ten und er­ziel­ten beide in den Streit­jah­ren 2006 und 2007 als Ärzte Einkünfte aus nicht­selbständi­ger Tätig­keit. Sie hat­ten im April 2006 von der Großmut­ter der Kläge­rin zu glei­chen Bruch­tei­len für einen Kauf­preis von 375.000 € ein mit ei­ner Dop­pel­haushälfte be­bau­tes Grundstück er­wor­ben. Eben­falls von ih­nen zu über­neh­men war ein durch Miet­ver­trag zwi­schen der Großmut­ter der Kläge­rin und den Mie­tern begründe­tes Miet­verhält­nis, das im Sep­tem­ber 2004 be­gon­nen hatte und Ende Au­gust 2009 en­den sollte. Als Begründung für diese Be­fris­tung sah der Miet­ver­trag eine Selbst­nut­zungs­klau­sel zu­guns­ten der Kläge­rin vor.

Im Ok­to­ber 2008 zo­gen die Kläger von ih­rer bis­he­ri­gen Miet­woh­nung in ihre von den Mie­tern zu die­sem Zeit­punkt be­reits geräumte Dop­pel­haushälfte ein. Das Fi­nanz­amt wei­gerte sich die von den Klägern gel­tend ge­mach­ten Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gem. § 21 EStG im Rah­men ih­rer Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gun­gen für die Jahre 2006 und 2007 an­zu­set­zen. Es war der An­sicht, den Klägern fehlte die not­wen­dige Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Dass der Miet­ver­trag von den Klägern le­dig­lich über­nom­men wor­den sei, sei in­so­weit un­er­heb­lich, als keine In­di­zien dafür er­kenn­bar seien, dass die Kläger auf die In­an­spruch­nahme der Selbst­nut­zungs­klau­sel hätten ver­zich­ten wol­len. Viel­mehr seien sie so­gar noch vor Ab­lauf der miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Frist in das Ob­jekt ein­ge­zo­gen.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Das Nicht­zu­las­sungs­ver­fah­ren läuft beim BFH un­ter dem Az.: IX B 162/11.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hatte die für die Streit­jahre von den Klägern gel­tend ge­mach­ten Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Dop­pel­haushälfte bei der Be­rech­nung des zu ver­steu­ern­den Ein­kom­mens zu Recht un­berück­sich­tigt ge­las­sen.

Zwar kann eine Ver­mie­tungstätig­keit auch dann auf Dauer an­ge­legt sein, wenn - aus wel­chen Gründen auch im­mer - meh­rere Zeit­miet­verträge hin­ter­ein­an­der ab­ge­schlos­sen wer­den sol­len oder der ur­sprüng­li­che Ver­trag, was je­der­zeit (auch kon­klu­dent) möglich ist, verlängert wer­den soll. Es müssen in­so­fern wei­tere Umstände hin­zu­tre­ten, die zu­sam­men mit dem Ab­schluss des zeit­lich be­fris­te­ten Miet­ver­trags den Schluss recht­fer­ti­gen, der Ver­mie­ter habe seine Tätig­keit nicht auf Dauer aus­ge­rich­tet. An­de­rer­seits liegt aber nach ständi­ger BFH-Recht­spre­chung ein ge­gen die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht spre­chen­des, wenn auch wi­der­leg­ba­res In­diz vor, wenn der Steu­er­pflich­tige das Ver­mie­tungs­ob­jekt in­ner­halb ei­nes en­gen zeit­li­chen Zu­sam­men­hangs - von in der Re­gel fünf Jah­ren - seit der An­schaf­fung wie­der veräußert oder selbst nutzt und in die­ser Zeit ins­ge­samt einen Wer­bungs­kos­tenüber­schuss er­wirt­schaf­tet.

Die ob­jek­tive Be­weis­last für das Vor­lie­gen der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht trägt im Zwei­fel der Steu­er­pflich­tige, der die An­er­ken­nung ei­nes von ihm gel­tend ge­mach­ten Ver­lusts und mit­hin die Berück­sich­ti­gung ei­ner für ihn güns­ti­gen, da steu­er­min­dern­den, Tat­sa­che be­gehrt. Er kann ge­gen seine Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht spre­chende Be­weis­an­zei­chen - wie etwa die zeit­nahe Veräußerung oder Selbst­nut­zung des Ver­mie­tungs­ob­jekts - er­schüttern, in­dem er Umstände schlüssig dar­legt und nach­weist, die dar­auf hin­deu­ten, dass er den Ent­schluss zur Veräußerung oder Selbst­nut­zung der Im­mo­bi­lie erst zu einem späte­ren, d.h. dem strei­ti­gen Be­steue­rungs­zeit­raum nach­fol­gen­den Zeit­punkt ge­fasst hat.

Im vor­lie­gen­den Fall ist dies den Klägern al­ler­dings nicht ge­lun­gen. Hier­bei kam der un­strei­ti­gen Tat­sa­che, dass der zu­grunde lie­gende Miet­ver­trag nicht nur zeit­lich be­fris­tet war, son­dern dass er - wor­auf es nach der BFH-Recht­spre­chung letzt­lich an­kommt - eine Selbst­nut­zungs­klau­sel zu­guns­ten der Kläge­rin ent­hielt, eine er­heb­li­che In­dizwir­kung zu. Diese wurde auch nicht da­durch entkräftet, dass sie als Käufer des Ob­jekts den von der Großmut­ter ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­trag le­dig­lich über­nom­men hat­ten. Denn die Kläger ha­ben nach ih­rem Ein­tritt in das lau­fende Miet­verhält­nis in kei­ner Weise zu er­ken­nen ge­ge­ben, dass ih­nen daran ge­le­gen war, die Im­mo­bi­lie über das Ende der be­fris­te­ten Miet­zeit hin­aus dau­er­haft zu ver­mie­ten.

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