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FG Düsseldorf zum Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks bei Kauf eines Grundstücks und Errichtung einer Doppelhaushälfte - Grunderwerbsteuer

Urteil des FG Düsseldorf vom 23.11.2011 - 7 K 417/10 GE

Ein Werk­ver­trag über die Er­rich­tung ei­nes Gebäudes bil­det mit dem Kauf­ver­trag über den Er­werb des un­be­bau­ten Grundstücks nur dann ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk, wenn das Zu­sam­men­wir­ken auf der Veräußerer­seite für den Er­wer­ber auch ob­jek­tiv er­kenn­bar ist. Al­lein der enge zeit­li­che Rah­men, in dem der Werk­ver­trag und der Kauf­ver­trag ab­ge­schlos­sen wor­den sind, ist kein In­diz für eine Kennt­nis der Be­zie­hun­gen der auf Sei­ten des Veräußer­ers han­deln­den Per­so­nen.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­tei­lig­ten strei­ten über die Frage, ob die Kos­ten für die Er­rich­tung ei­ner Dop­pel­haushälfte in die Be­mes­sungs­grund­lage für die Fest­set­zung der Grund­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen ist. Der Kläger er­warb im März 2005 ein Grundstück von sei­ner Haus­bank, der B-Bank. Der Ver­trag wurde von ei­ner Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaft, der B-Im­mo­bi­lien-GmbH, ver­mit­telt, an der u.a. die B-Bank be­tei­ligt war. Knapp zwei Wo­chen später, An­fang April 2005, schloss der Kläger mit einem Bauträger einen Werk­ver­trag über die Er­rich­tung ei­ner Dop­pel­haushälfte ab.

Er­mitt­lun­gen des Fi­nanz­amts er­ga­ben, dass die B-Im­mo­bi­lien-GmbH und der Bauträger einen Ver­mitt­lungs­ver­trag ab­ge­schlos­sen hat­ten und die B-Im­mo­bi­lien-GmbH in der Folge des Ab­schlus­ses des Werk­ver­trags eine Pro­vi­sion er­hielt. Das Fi­nanz­amt be­han­delte dar­auf­hin den Grundstücks­kauf­ver­trag und den Werk­ver­trag über die Er­rich­tung der Im­mo­bi­lie als ein­heit­li­ches Ver­trags­werk und un­ter­warf auch die Bau­er­rich­tungs­kos­ten der Grund­er­werb­steuer.

Das FG gab der Klage statt. Die Re­vi­sion zum BFH wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Sa­che zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Die Bau­er­rich­tungs­kos­ten wa­ren nicht in die Be­mes­sungs­grund­lage für die Grund­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen. Der Werk­ver­trag über die Er­rich­tung des Gebäudes und der Kauf­ver­trag über den Er­werb des un­be­bau­ten Grundstücks bil­de­ten kein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk.

Zwar ha­ben der Bauträger und die B-Im­mo­bi­lien-GmbH durch ein ab­ge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Ab­schluss bei­der Verträge, Werk­ver­trag und Kauf­ver­trag, hin­ge­wirkt. Ein Werk­ver­trag über die Er­rich­tung ei­nes Gebäudes bil­det mit dem Kauf­ver­trag über den Er­werb des un­be­bau­ten Grundstücks aber nur dann ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk, wenn das Zu­sam­men­wir­ken auf der Veräußerer­seite für den Er­wer­ber auch ob­jek­tiv er­kenn­bar ist.

An­halts­punkte dafür, dass dem Kläger das Zu­sam­men­wir­ken auf der Veräußerer­seite be­kannt war oder er es hätte er­ken­nen können, la­gen im Streit­fall aber nicht vor. Al­lein der enge zeit­li­che Rah­men, in dem der Werk­ver­trag und der Kauf­ver­trag ab­ge­schlos­sen wor­den sind, ist kein In­diz für eine Kennt­nis der Be­zie­hun­gen der auf Sei­ten des Veräußer­ers han­deln­den Per­so­nen.

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