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Erbschaftsteuer: Maklercourtagekosten mindern nicht den Wert des Grundbesitzes

FG Köln 12.2.2014, 4 K 3081/13

Grundstück­ser­werbs­ne­ben­kos­ten - zu de­nen auch die Mak­ler­cour­tage zählt - führen nicht zur Re­du­zie­rung des ge­mei­nen Werts/Ver­kehrs­wer­tes im Rah­men der zu be­ur­tei­len­den Be­darfs­wert­fest­stel­lung. An­sons­ten wäre der ge­meine Wert/Ver­kehrs­wert ein und des­sel­ben Grundstücks ver­schie­den, je nach­dem, ob es mit oder ohne Mak­ler ver­kauft wird.

Der Sach­ver­halt:
Das Fi­nanz­amt hatte den Grund­be­sitz­wert für eine wirt­schaft­li­che Ein­heit zum Zwecke der Erb­schaft­steuer i.H.v. 204.312 € fest­ge­legt. Hier­ge­gen legte der Kläger form- und frist­ge­recht Ein­spruch ein. Zur Begründung führte er an, dass das streit­be­fan­gene Grundstück im Sep­tem­ber 2012 zu einem Kauf­preis von 178.000 € veräußert wor­den sei. Die­ser Wert sei al­ler­dings noch um die ent­stan­de­nen Mak­ler­cour­tage-Kos­ten so­wie um die No­tar­kos­ten zu min­dern. Als Grund­be­sitz­wert sei dem­nach al­len­falls ein Wert i.H.v. 171.645 € an­zu­set­zen.

Das Fi­nanz­amt änderte in­fol­ge­des­sen den an­ge­foch­te­nen Be­scheid und setzte den Grund­be­sitz­wert mit 178.000 € fest. Es berück­sich­tigte al­ler­dings da­bei nicht die Mak­ler­cour­tage-Kos­ten und die No­tar­kos­ten bei der Er­mitt­lung des ge­mei­nen Wer­tes der Im­mo­bi­lie. Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hatte zu Recht einen Ab­zug der Mak­ler­cour­ta­ge­kos­ten vom durch den Kläger nach­ge­wie­se­nen nied­ri­ge­ren zeit­nah er­ziel­ten Kauf­preis bei der Er­mitt­lung des ge­mei­nen Wer­tes ab­ge­lehnt.

Für den Nach­weis ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts gibt es keine un­be­schränkte Möglich­keit in der Aus­wahl von Be­wer­tungs­me­tho­den. Dem Steu­er­pflich­ti­gen steht es le­dig­lich frei den Nach­weis ent­we­der durch Vor­lage ei­nes Gut­ach­tens des ört­lich zuständi­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder ei­nes Sach­verständi­gen für die Be­wer­tung von Grundstücken zu führen oder auf einen im gewöhn­li­chen Ge­schäfts­ver­kehr zeit­nah zum maßgeb­li­chen Be­wer­tungs­stich­tag er­ziel­ten Kauf­preis für das zu be­wer­tende Grundstück hin­zu­wei­sen. Letz­te­res hatte der Kläger durch Vor­lage des Kauf­ver­tra­ges ge­tan. Dar­aus er­gab sich je­doch le­dig­lich ein ge­mei­ner Wert i.H.v. 178.000 €. Von die­sem Wert wa­ren ent­ge­gen der An­sicht des Klägers ins­be­son­dere nicht noch die ihm ent­stan­de­nen Mak­ler­cour­ta­ge­kos­ten wert­min­dernd ab­zu­zie­hen.

Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der ge­meine Wert durch den Preis be­stimmt, der im gewöhn­li­chen Ge­schäfts­ver­kehr nach der Be­schaf­fen­heit der ein­zel­nen Wirt­schaftsgüter bei ei­ner Veräußerung zu er­zie­len wäre. Das ist bei Grundstücken re­gelmäßig der Ver­kehrs­wert. Da­bei sind alle Umstände, die den Preis be­ein­flus­sen, zu berück­sich­ti­gen, aus­ge­nom­men un­gewöhn­li­che oder persönli­che Verhält­nisse. Un­ter Berück­sich­ti­gung die­ser Grundsätze führen Grundstück­ser­werbs­ne­ben­kos­ten - zu de­nen auch die vom Kläger ge­zahlte hälf­tige Mak­ler­cour­tage zählt - nach Auf­fas­sung des Se­nats nicht zur Re­du­zie­rung des ge­mei­nen Werts/Ver­kehrs­wer­tes im Rah­men der vor­lie­gend zu be­ur­tei­len­den Be­darfs­wert­fest­stel­lung.

Denn würde man der An­sicht des Klägers fol­gen, wäre der ge­meine Wert/Ver­kehrs­wert ein und des­sel­ben Grundstücks ver­schie­den, je nach­dem, ob es mit oder ohne Mak­ler ver­kauft wird. Da die Er­werbs­ne­ben­kos­ten zu­dem bei je­der Grund­be­sitzüber­tra­gung er­neut an­fal­len können und die Im­mo­bi­lie ge­rade nicht (je­des Mal) mehr oder we­ni­ger da­durch wert wird, dass der Käufer und/oder Verkäufer diese Kos­ten auf­bringt, han­delt es sich viel­mehr um den Wert nicht be­ein­flus­sende un­abhängige Zu­satz­kos­ten, die ge­wis­sermaßen "ver­lo­ren" ge­hen. Es sprach auch ge­gen die vom Kläger be­gehrte Berück­sich­ti­gung der Mak­ler­cour­ta­ge­kos­ten, dass diese für eine an­der­wei­tig er­brachte Leis­tung (nämlich die des Mak­lers) und nicht als Ge­gen­leis­tung für die Über­tra­gung des Grund­be­sit­zes er­bracht wor­den wa­ren.

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