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Erbschaftsteuer: Maklercourtagekosten mindern nicht den Wert des Grundbesitzes

FG Köln 12.2.2014, 4 K 3081/13

Grundstückserwerbsnebenkosten - zu denen auch die Maklercourtage zählt - führen nicht zur Reduzierung des gemeinen Werts/Verkehrswertes im Rahmen der zu beurteilenden Bedarfswertfeststellung. Ansonsten wäre der gemeine Wert/Verkehrswert ein und desselben Grundstücks verschieden, je nachdem, ob es mit oder ohne Makler verkauft wird.

Der Sach­ver­halt:
Das Finanz­amt hatte den Grund­be­sitz­wert für eine wirt­schaft­li­che Ein­heit zum Zwe­cke der Erb­schaft­steuer i.H.v. 204.312 € fest­ge­legt. Hier­ge­gen legte der Klä­ger form- und frist­ge­recht Ein­spruch ein. Zur Begrün­dung führte er an, dass das streit­be­fan­gene Grund­stück im Sep­tem­ber 2012 zu einem Kauf­preis von 178.000 € ver­äu­ßert wor­den sei. Die­ser Wert sei aller­dings noch um die ent­stan­de­nen Mak­ler­cour­tage-Kos­ten sowie um die Notar­kos­ten zu min­dern. Als Grund­be­sitz­wert sei dem­nach allen­falls ein Wert i.H.v. 171.645 € anzu­set­zen.

Das Finanz­amt änderte infol­ge­des­sen den ange­foch­te­nen Bescheid und setzte den Grund­be­sitz­wert mit 178.000 € fest. Es berück­sich­tigte aller­dings dabei nicht die Mak­ler­cour­tage-Kos­ten und die Notar­kos­ten bei der Ermitt­lung des gemei­nen Wer­tes der Immo­bi­lie. Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion zum BFH wurde nicht zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hatte zu Recht einen Abzug der Mak­ler­cour­ta­ge­kos­ten vom durch den Klä­ger nach­ge­wie­se­nen nie­d­ri­ge­ren zeit­nah erziel­ten Kauf­preis bei der Ermitt­lung des gemei­nen Wer­tes abge­lehnt.

Für den Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts gibt es keine unbe­schränkte Mög­lich­keit in der Aus­wahl von Bewer­tungs­me­tho­den. Dem Steu­erpf­lich­ti­gen steht es ledig­lich frei den Nach­weis ent­we­der durch Vor­lage eines Gut­ach­tens des ört­lich zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder eines Sach­ver­stän­di­gen für die Bewer­tung von Grund­stü­cken zu füh­ren oder auf einen im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr zeit­nah zum maß­geb­li­chen Bewer­tungs­stich­tag erziel­ten Kauf­preis für das zu bewer­tende Grund­stück hin­zu­wei­sen. Letz­te­res hatte der Klä­ger durch Vor­lage des Kauf­ver­tra­ges getan. Dar­aus ergab sich jedoch ledig­lich ein gemei­ner Wert i.H.v. 178.000 €. Von die­sem Wert waren ent­ge­gen der Ansicht des Klä­gers ins­be­son­dere nicht noch die ihm ent­stan­de­nen Mak­ler­cour­ta­ge­kos­ten wert­min­dernd abzu­zie­hen.

Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach der Beschaf­fen­heit der ein­zel­nen Wirt­schafts­gü­ter bei einer Ver­äu­ße­rung zu erzie­len wäre. Das ist bei Grund­stü­cken regel­mä­ßig der Ver­kehrs­wert. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beein­flus­sen, zu berück­sich­ti­gen, aus­ge­nom­men unge­wöhn­li­che oder per­sön­li­che Ver­hält­nisse. Unter Berück­sich­ti­gung die­ser Grund­sätze füh­ren Grund­stück­ser­werbs­ne­ben­kos­ten - zu denen auch die vom Klä­ger gezahlte hälf­tige Mak­ler­cour­tage zählt - nach Auf­fas­sung des Senats nicht zur Redu­zie­rung des gemei­nen Werts/Ver­kehrs­wer­tes im Rah­men der vor­lie­gend zu beur­tei­len­den Bedarfs­wert­fest­stel­lung.

Denn würde man der Ansicht des Klä­gers fol­gen, wäre der gemeine Wert/Ver­kehrs­wert ein und des­sel­ben Grund­stücks ver­schie­den, je nach­dem, ob es mit oder ohne Mak­ler ver­kauft wird. Da die Erwerbs­ne­ben­kos­ten zudem bei jeder Grund­be­sitz­über­tra­gung erneut anfal­len kön­nen und die Immo­bi­lie gerade nicht (jedes Mal) mehr oder weni­ger dadurch wert wird, dass der Käu­fer und/oder Ver­käu­fer diese Kos­ten auf­bringt, han­delt es sich viel­mehr um den Wert nicht beein­flus­sende unab­hän­gige Zusatz­kos­ten, die gewis­ser­ma­ßen "ver­lo­ren" gehen. Es sprach auch gegen die vom Klä­ger begehrte Berück­sich­ti­gung der Mak­ler­cour­ta­ge­kos­ten, dass diese für eine ander­wei­tig erbrachte Leis­tung (näm­lich die des Mak­lers) und nicht als Gegen­leis­tung für die Über­tra­gung des Grund­be­sit­zes erbracht wor­den waren.

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