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Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung mit Hilfe von AGB ist zulässig

BGH 5.2.2014, XII ZR 65/13

Es ist recht­lich un­be­denk­lich, wenn bei der Ge­wer­be­raum­miete in den AGB ver­ein­bart wird, dass der Ver­mie­ter im An­schluss an Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen die Höhe der Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­tige Erklärung an­pas­sen darf. Die Ausübung die­ses An­pas­sungs­rechts un­ter­liegt nicht dem Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirk­sam auf über ein Jahr ge­schlos­se­ner Ge­wer­be­raum­miet­ver­trag ab der An­pas­sung der Vor­aus­zah­lungshöhe we­gen Ver­stoßes ge­gen § 550 S. 1 BGB für un­be­stimmte Zeit gilt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte im März 2005 noch fer­tig zu stel­lende Büro- und La­gerräume, an­tei­lige Ge­mein­schaftsflächen so­wie Parkplätze an die Be­klagte ver­mie­tet. Nach § 3 Zif­fer 1 des Ver­trags sollte die Miet­zeit spätes­tens im Sep­tem­ber 2005 be­gin­nen. Die Miet­dauer sollte laut § 3 Zif­fer 2 fünf Jahre be­tra­gen, d.h. die Miet­zeit sollte zum 31.8.2010 en­den. Als mo­nat­li­che Net­to­miete ver­ein­bar­ten die Par­teien rund 13.035 € und als mo­nat­li­che Net­to­vor­aus­zah­lung auf die an­fal­len­den Ne­ben­kos­ten einen Be­trag von 2.061 €.

Laut § 5 Zif­fer 1 letz­ter Ab­satz des Miet­ver­trags war ver­ein­bart wor­den, dass sich aus ei­ner Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lung er­ge­bende Gut­ha­ben bzw. Nach­for­de­run­gen un­verzüglich ge­gen­sei­tig aus­zu­glei­chen seien. In die­sen Fällen so­wie bei ei­ner Erhöhung oder Sen­kung der Be­triebs­kos­ten, dürfe sei­tens der Ver­mie­te­rin der mo­nat­lich zu zah­lende Vor­schuss ent­spre­chend neu fest­ge­setzt wer­den. Ne­ben ei­ner dop­pel­ten Schrift­form­klau­sel ent­hielt der Ver­trag auch eine Schrift­form­hei­lungs­klau­sel.

An­fang März 2009 kündigte die Be­klagte das Miet­verhält­nis "frist­ge­recht zum Ab­lauf des 30.9.2009". Die Kläge­rin machte mit ih­rer Klage die Rest­mie­ten bis ein­schließlich Au­gust 2010 gel­tend. Außer­dem be­gehrte sie für die Jahre 2008 und 2009 noch of­fene Ne­ben­kos­ten so­wie Rück­bu­chungs­kos­ten. Das LG gab der Klage i.H.v. 196.686 € statt; das OLG setzte den Be­trag auf 163.406 € nebst ge­staf­fel­ter Zin­sen herab. Die hier­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion vor dem BGH blieb er­folg­los.

Gründe:
Die Re­vi­sion hatte zu Un­recht gel­tend ge­macht, we­gen Ver­stoßes ge­gen § 550 S. 1 BGB gelte das Miet­verhält­nis als für un­be­stimmte Zeit ge­schlos­sen, so dass es durch die Kündi­gung aus März 2009 gem. § 580a Abs. 2 BGB mit Ab­lauf des 30.9.2009 be­en­det wor­den sei. Die Erhöhung der Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ab Au­gust 2007 hatte nicht dazu geführt, dass das Ver­trags­verhält­nis we­gen Ver­stoßes ge­gen das Schrift­for­mer­for­der­nis als auf un­be­stimmte Zeit ge­schlos­sen an­zu­se­hen. Denn der Kläge­rin war in § 5 Zif­fer 1 letz­ter Ab­satz des Miet­ver­trags das Recht ein­geräumt, die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen u.a. dann neu fest­zu­set­zen, wenn sich aus der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung eine ent­spre­chende Nach­for­de­rung er­gab.

Es be­geg­net kei­nen recht­li­chen Be­den­ken, wenn die Ver­trags­par­teien bei der Ge­wer­be­raum­miete in den AGB ver­ein­ba­ren, dass der Ver­mie­ter im An­schluss an Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen die Höhe der Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­tige Erklärung an­pas­sen darf. Die Ausübung die­ses An­pas­sungs­rechts un­ter­liegt nicht dem Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen konnte, dass ein wirk­sam auf längere Zeit als ein Jahr ge­schlos­se­ner Miet­ver­trag über Ge­wer­be­raum ab der An­pas­sung der Vor­aus­zah­lungshöhe we­gen Ver­stoßes ge­gen § 550 S. 1 BGB für un­be­stimmte Zeit gilt. Der Se­nat hat be­reits mehr­fach dar­auf hin­ge­wie­sen, dass es eine Reihe von Fall­ge­stal­tun­gen gibt, in de­nen § 550 BGB den Zweck, einem späte­ren Grundstück­ser­wer­ber Klar­heit über die Be­din­gun­gen ei­nes lang­fris­ti­gen Miet­ver­trags zu ver­schaf­fen, in den er kraft Ge­set­zes ein­tritt, nicht um­fas­send gewähr­leis­ten kann. Nicht an­ders liegt es bei der streit­ge­genständ­li­chen Klau­sel zur An­pas­sung der Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen.

Auch sie eröff­net ei­ner Ver­trags­par­tei - dem Ver­mie­ter - in zulässi­ger Weise das Recht, durch eine ein­sei­tige Wil­lens­erklärung eine Ver­tragsände­rung her­bei­zuführen. Sie soll eine fle­xi­ble An­pas­sung der Vor­aus­zah­lungshöhe ermögli­chen und ist da­her ge­rade auch bei einem auf meh­rere Jahre be­fris­te­ten Miet­ver­trag sinn­voll. Die ent­spre­chende Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung ei­ner Verlänge­rungs­op­tion, nicht Be­stand­teil der von § 550 BGB ge­for­der­ten Ver­trags­ur­kunde sein. Dem Schutz­bedürf­nis ei­nes späte­ren Grundstück­ser­wer­bers ist da­durch aus­rei­chend Rech­nung ge­tra­gen, dass ihn die ent­spre­chende Ver­trags­be­stim­mung deut­lich dar­auf hin­weist, dass eine die Vor­aus­zah­lungshöhe ge­genüber der Ver­trags­ur­kunde ändernde Fest­set­zung er­folgt sein kann.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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