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Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung mit Hilfe von AGB ist zulässig

BGH 5.2.2014, XII ZR 65/13

Es ist rechtlich unbedenklich, wenn bei der Gewerberaummiete in den AGB vereinbart wird, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf über ein Jahr geschlossener Gewerberaummietvertrag ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im März 2005 noch fer­tig zu stel­lende Büro- und Lager­räume, antei­lige Gemein­schafts­flächen sowie Park­plätze an die Beklagte ver­mie­tet. Nach § 3 Zif­fer 1 des Ver­trags sollte die Miet­zeit spä­tes­tens im Sep­tem­ber 2005 begin­nen. Die Miet­dauer sollte laut § 3 Zif­fer 2 fünf Jahre betra­gen, d.h. die Miet­zeit sollte zum 31.8.2010 enden. Als monat­li­che Net­to­miete ver­ein­bar­ten die Par­teien rund 13.035 € und als monat­li­che Net­to­vor­aus­zah­lung auf die anfal­len­den Neben­kos­ten einen Betrag von 2.061 €.

Laut § 5 Zif­fer 1 letz­ter Absatz des Miet­ver­trags war ver­ein­bart wor­den, dass sich aus einer Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung erge­bende Gut­ha­ben bzw. Nach­for­de­run­gen unver­züg­lich gegen­sei­tig aus­zu­g­lei­chen seien. In die­sen Fäl­len sowie bei einer Erhöh­ung oder Sen­kung der Betriebs­kos­ten, dürfe sei­tens der Ver­mie­te­rin der monat­lich zu zah­lende Vor­schuss ent­sp­re­chend neu fest­ge­setzt wer­den. Neben einer dop­pel­ten Schrift­form­klau­sel ent­hielt der Ver­trag auch eine Schrift­form­hei­lungs­klau­sel.

Anfang März 2009 kün­digte die Beklagte das Miet­ver­hält­nis "frist­ge­recht zum Ablauf des 30.9.2009". Die Klä­ge­rin machte mit ihrer Klage die Rest­mie­ten bis ein­sch­ließ­lich August 2010 gel­tend. Außer­dem begehrte sie für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Neben­kos­ten sowie Rück­bu­chungs­kos­ten. Das LG gab der Klage i.H.v. 196.686 € statt; das OLG setzte den Betrag auf 163.406 € nebst gestaf­fel­ter Zin­sen herab. Die hier­ge­gen gerich­tete Revi­sion vor dem BGH blieb erfolg­los.

Gründe:
Die Revi­sion hatte zu Unrecht gel­tend gemacht, wegen Ver­sto­ßes gegen § 550 S. 1 BGB gelte das Miet­ver­hält­nis als für unbe­stimmte Zeit gesch­los­sen, so dass es durch die Kün­di­gung aus März 2009 gem. § 580a Abs. 2 BGB mit Ablauf des 30.9.2009 been­det wor­den sei. Die Erhöh­ung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ab August 2007 hatte nicht dazu geführt, dass das Ver­trags­ver­hält­nis wegen Ver­sto­ßes gegen das Schrift­for­mer­for­der­nis als auf unbe­stimmte Zeit gesch­los­sen anzu­se­hen. Denn der Klä­ge­rin war in § 5 Zif­fer 1 letz­ter Absatz des Miet­ver­trags das Recht ein­ge­räumt, die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen u.a. dann neu fest­zu­set­zen, wenn sich aus der Neben­kos­ten­ab­rech­nung eine ent­sp­re­chende Nach­for­de­rung ergab.

Es begeg­net kei­nen recht­li­chen Beden­ken, wenn die Ver­trag­s­par­teien bei der Gewer­be­raum­miete in den AGB ver­ein­ba­ren, dass der Ver­mie­ter im Anschluss an Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen die Höhe der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch ein­sei­tige Erklär­ung anpas­sen darf. Die Aus­übung die­ses Anpas­sungs­rechts unter­liegt nicht dem Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu füh­ren konnte, dass ein wirk­sam auf län­gere Zeit als ein Jahr gesch­los­se­ner Miet­ver­trag über Gewer­be­raum ab der Anpas­sung der Vor­aus­zah­lungs­höhe wegen Ver­sto­ßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbe­stimmte Zeit gilt. Der Senat hat bereits mehr­fach dar­auf hin­ge­wie­sen, dass es eine Reihe von Fall­ge­stal­tun­gen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem spä­te­ren Grund­stück­ser­wer­ber Klar­heit über die Bedin­gun­gen eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­trags zu ver­schaf­fen, in den er kraft Geset­zes ein­tritt, nicht umfas­send gewähr­leis­ten kann. Nicht anders liegt es bei der streit­ge­gen­ständ­li­chen Klau­sel zur Anpas­sung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen.

Auch sie eröff­net einer Ver­trag­s­par­tei - dem Ver­mie­ter - in zuläs­si­ger Weise das Recht, durch eine ein­sei­tige Wil­len­s­er­klär­ung eine Ver­trags­än­de­rung her­bei­zu­füh­ren. Sie soll eine fle­xi­ble Anpas­sung der Vor­aus­zah­lungs­höhe ermög­li­chen und ist daher gerade auch bei einem auf meh­rere Jahre befris­te­ten Miet­ver­trag sinn­voll. Die ent­sp­re­chende Erklär­ung kann aber, ebenso wie die Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion, nicht Bestand­teil der von § 550 BGB gefor­der­ten Ver­trag­s­ur­kunde sein. Dem Schutz­be­dürf­nis eines spä­te­ren Grund­stück­ser­wer­bers ist dadurch aus­rei­chend Rech­nung getra­gen, dass ihn die ent­sp­re­chende Ver­trags­be­stim­mung deut­lich dar­auf hin­weist, dass eine die Vor­aus­zah­lungs­höhe gegen­über der Ver­trag­s­ur­kunde ändernde Fest­set­zung erfolgt sein kann.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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