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Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht

BFH 27.11.2013, II R 56/12

Eine umfangreiche Vorplanung seitens der Veräußererseite reicht für sich allein nicht aus um anzunehmen, dass der Erwerber das - im Zeitpunkt des Erwerbs noch unbebaute oder unsanierte - Grundstück im bebauten oder sanierten Zustand erwirbt. Hinzukommen muss, dass die auf der Veräußererseite handelnden Personen auch zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind.

Der Sach­ver­halt:
Mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem Kau­f­an­ge­bot von März 2004 bot eine aus zwei Per­so­nen beste­hende Erben­ge­mein­schaft B an, ein Grund­stück zu einem fest­ste­hen­den Kauf­preis zu erwer­ben oder Dritte als Käu­fer zu benen­nen. Gemäß einer Bau­be­sch­rei­bung der Archi­tek­ten von Oktober 2004 sollte auf dem Grund­stück ein Wohn­ge­bäude neu errich­tet wer­den. Die Archi­tek­ten berech­ne­ten die Gesamt­bau­kos­ten und ers­tell­ten einen Tei­lungs­plan für die spä­tere Auf­tei­lung des Gebäu­des in Woh­nungs­ei­gen­tum.

Mit Gesell­schafts­ver­trag von April 2005 errich­te­ten der Klä­ger, seine Ehe­frau und wei­tere Per­so­nen eine GbR. Nach dem Gesell­schafts­ver­trag soll­ten die Gesell­schaf­ter das Grund­stück zu Mit­ei­gen­tum erwer­ben, gemein­sam bebauen und in Eigen­tums­woh­nun­gen auf­tei­len. Die Bebau­ung sollte sich an der Objekt­be­sch­rei­bung, der Bau­be­sch­rei­bung, dem Tei­lungs­ver­trag und der Kos­ten­be­rech­nung der Archi­tek­ten ori­en­tie­ren. Die Bau­kos­ten waren im Ver­trag aus­drück­lich als Schät­zung bezeich­net und soll­ten antei­lig den Gesell­schaf­tern zuge­rech­net wer­den. Die GbR sollte ohne wei­te­ren Beschluss mit Abschluss aller Bau­ar­bei­ten been­det sein.

Zur Füh­rung der Geschäfte bes­tell­ten die Gesell­schaf­ter B, zum Bau­be­t­reuer P. Mit nota­ri­el­ler Urkunde von April 2005 benannte B die Gesell­schaf­ter der GbR als Käu­fer des Grund­stücks und nahm für diese Per­so­nen das Kau­f­an­ge­bot an. Im Mai 2005 sch­loss die GbR, ver­t­re­ten durch B und P, mit den Archi­tek­ten einen Archi­tek­ten­ver­trag. Im sel­ben Monat bean­tragte die GbR bei der zustän­di­gen Auf­sichts­be­hörde die Ertei­lung einer Bau­ge­neh­mi­gung zur Errich­tung des Wohn­ge­bäu­des. Von Sep­tem­ber 2005 (Roh­bau) bis Novem­ber 2006 (Dach, Sani­tär, Wär­m­e­däm­mung) sch­loss P im Namen und im Auf­trag der GbR Ein­zel­ver­träge mit unter­schied­li­chen Bau­hand­wer­kern über die Aus­füh­rung der Gewerke zur Errich­tung des Gebäu­des ab.

Das Finanz­amt gelangte auf der Grund­lage der ein­ge­reich­ten Unter­la­gen zu der Auf­fas­sung, die Ver­träge zur Errich­tung des Wohn­hau­ses stün­den im Zusam­men­hang mit dem Grund­stücks­kauf­ver­trag und seien daher als sog. ein­heit­li­ches Ver­trags­werk zu beur­tei­len. Dem­ent­sp­re­chend setzte das Finanz­amt die Grun­d­er­werb­steuer für den Klä­ger unter Ein­be­zie­hung sei­nes Anteils an den Bau­kos­ten auf 3.790 € fest. Davon ent­fie­len 286 € auf den antei­li­gen Kauf­preis für das unbe­baute Grund­stück.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion des KLä­gers job der BFH das Urteil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Finanz­amt und FG sind zu Unrecht davon aus­ge­gan­gen, dass die antei­li­gen Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen sind. Es fehlt die dafür erfor­der­li­che Verpf­lich­tung der Ver­äu­ße­rer­seite, das Grund­stück kör­per­lich zu ver­än­dern.

Nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG rich­tet sich die als Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer anzu­set­zende Gegen­leis­tung nach dem Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs. Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­lende zivil­recht­li­che Verpf­lich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­baute Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grun­d­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand.

Ein sol­cher ein­heit­li­cher Erwerb­stat­be­stand liegt auch vor, wenn auf der Ver­äu­ße­rer­seite meh­rere Per­so­nen auf­grund eines abge­stimm­ten Ver­hal­tens auf den Abschluss sowohl des Grund­stücks­kauf­ver­trags als auch der Ver­träge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken und diese zur Ver­än­de­rung des kör­per­li­chen Zustands des Grund­stücks verpf­lich­tet sind. Fehlt es jedoch an einer sol­chen Verpf­lich­tung, betrifft die vom Erwer­ber geschul­dete Ver­gü­tung aus den gesch­los­se­nen Ver­trä­gen nicht den Erwerb des bebau­ten Grund­stücks, son­dern ledig­lich Dienst­leis­tun­gen im Zusam­men­hang mit dem vom Erwer­ber selbst her­zu­s­tel­len­den Gebäude, die Lie­fe­rung bewe­g­li­cher Gegen­stände (z.B. Bau­ma­te­ria­lien) oder die Bereit­stel­lung von Pla­nungs­un­ter­la­gen. Sol­che Leis­tun­gen unter­lie­gen nicht der Grun­d­er­werb­steuer.

Auf die Frage, ob das Grund­stück sowie die sons­ti­gen Dienst- und Sach­leis­tun­gen von der Ver­äu­ße­rer­seite ein­heit­lich ange­bo­ten wur­den, kommt es beim Feh­len einer Her­stel­lungs- oder Sanie­rungs­verpf­lich­tung der Ver­äu­ße­rer­seite ebenso wenig an wie dar­auf, ob die Ver­träge in einem objek­tiv engen sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen und der Erwer­ber bei Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags hin­sicht­lich der kon­k­re­ten Bebau­ung des Grund­stücks recht­lich oder auch nur wirt­schaft­lich gebun­den war. Aus­ge­hend von die­sen Grund­sät­zen ist das FG im Streit­fall zu Unrecht davon aus­ge­gan­gen, dass der Klä­ger das Grund­stück im bebau­ten Zustand erwor­ben hat und die Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen sind.

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