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Darlehenszinsen können auch nach Immobilienveräußerung als Werbungskosten berücksichtigt werden

Wer Miet­ein­nah­men erzielt, muss diese als Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Ein­kom­men­steuer unter­wer­fen. Mit die­sen Miet­ein­nah­men zusam­men­hän­gende Auf­wen­dun­gen, wie zum Bei­spiel Zin­sen für ein zur Finan­zie­rung des Miet­ob­jekts auf­ge­nom­me­nes Dar­le­hen, kön­nen als Wer­bungs­kos­ten steu­er­min­dernd gel­tend gemacht wer­den. Diese Zins­auf­wen­dun­gen konn­ten bis­lang aber grund­sätz­lich nur so lange als Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, als Miet­ein­nah­men erzielt wur­den. Wurde dage­gen das Ver­mie­tungs­ob­jekt ver­äu­ßert, bevor das zu des­sen Finan­zie­rung auf­ge­nom­mene Dar­le­hen getilgt war, konn­ten die Finan­zie­rungs­auf­wen­dun­gen ab dem Ver­äu­ße­rungs­zeit­punkt nicht mehr steu­er­min­dernd als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend gemacht wer­den. Der BFH ver­t­rat dazu bis­her die Sicht­weise, dass das Rest­dar­le­hen seine Ursa­che ab dem Ver­äu­ße­rungs­zeit­punkt in dem pri­va­ten Ver­mö­gens­be­reich hat und dem­zu­folge als nicht steu­er­ba­rer Ver­äu­ße­rungs­ver­lust nicht mehr berück­sich­tigt wer­den kann, erläu­tert Steu­er­be­ra­ter Hen­ning Wind von Ebner Stolz Mön­ning Bachem in Stutt­gart.  

An die­ser Auf­fas­sung hält der BFH nun nicht län­ger fest, freut sich Hen­ning Wind. In einem aktu­el­len Urteil vom 20.6.2012 (Az. IX R 67/10) hat der BFH ent­schie­den, dass der­ar­tige Schuld­zin­sen grund­sätz­lich auch dann noch als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abge­zo­gen wer­den kön­nen, wenn das Gebäude ver­äu­ßert wird und ein Ver­äu­ße­rungs­ver­lust erzielt wird. Aller­dings schränkt der BFH den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug inso­weit ein, als der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös nicht aus­rei­chen darf, um die Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit zu til­gen.

 

In dem Streit­fall hatte der Klä­ger 1994 ein Wohn­ge­bäude erwor­ben, die­ses ver­mie­tet und Ver­mie­tungs­ein­künfte erzielt. Im Jahr 2001 ver­äu­ßerte er das Gebäude mit Ver­lust. Mit dem Ver­äu­ße­rung­s­er­lös konn­ten die im Zusam­men­hang mit dem Grund­stücks­kauf auf­ge­nom­me­nen Dar­le­hen nicht voll­stän­dig abge­löst wer­den; dadurch musste der Klä­ger auch im Streit­jahr 2004 noch Schuld­zin­sen auf die ursprüng­lich auf­ge­nom­me­nen Ver­bind­lich­kei­ten auf­wen­den. Das Finanz­amt erkannte die vom Klä­ger im Rah­men sei­ner Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gung für 2004 gel­tend gemach­ten „nach­träg­li­chen Schuld­zin­sen“ nicht als Wer­bungs­kos­ten an. Der BFH gab dem Klä­ger nun Recht und ließ die gel­tend gemach­ten Schuld­zin­sen zum nach­träg­li­chen Wer­bungs­kos­ten­ab­zug zu.

„Betrof­fene Steu­erpf­lich­tige kön­nen somit künf­tig auch nach dem Ver­kauf der Immo­bi­lie Schuld­zin­sen nach­träg­lich als Wer­bungs­kos­ten als nega­tive Ver­mie­tungs­ein­künfte gel­tend machen und in Fäl­len, in denen der Fis­kus der­ar­tige Auf­wen­dun­gen nicht aner­kannt hat, ggf. Ein­spruch gegen den noch nicht bestands­kräf­ti­gen Steu­er­be­scheid ein­le­gen,“ rät Wind.

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