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Darlehenszinsen können auch nach Immobilienveräußerung als Werbungskosten berücksichtigt werden

Wer Miet­ein­nah­men er­zielt, muss diese als Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Ein­kom­men­steuer un­ter­wer­fen. Mit die­sen Miet­ein­nah­men zu­sam­menhängende Auf­wen­dun­gen, wie zum Bei­spiel Zin­sen für ein zur Fi­nan­zie­rung des Miet­ob­jekts auf­ge­nom­me­nes Dar­le­hen, können als Wer­bungs­kos­ten steu­er­min­dernd gel­tend ge­macht wer­den. Diese Zins­auf­wen­dun­gen konn­ten bis­lang aber grundsätz­lich nur so lange als Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, als Miet­ein­nah­men er­zielt wur­den. Wurde da­ge­gen das Ver­mie­tungs­ob­jekt veräußert, be­vor das zu des­sen Fi­nan­zie­rung auf­ge­nom­mene Dar­le­hen ge­tilgt war, konn­ten die Fi­nan­zie­rungs­auf­wen­dun­gen ab dem Veräußerungs­zeit­punkt nicht mehr steu­er­min­dernd als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend ge­macht wer­den. Der BFH ver­trat dazu bis­her die Sicht­weise, dass das Rest­dar­le­hen seine Ur­sa­che ab dem Veräußerungs­zeit­punkt in dem pri­va­ten Vermögens­be­reich hat und dem­zu­folge als nicht steu­er­ba­rer Veräußerungs­ver­lust nicht mehr berück­sich­tigt wer­den kann, erläutert Steu­er­be­ra­ter Hen­ning Wind von Eb­ner Stolz Mönning Ba­chem in Stutt­gart.  

An die­ser Auf­fas­sung hält der BFH nun nicht länger fest, freut sich Hen­ning Wind. In einem ak­tu­el­len Ur­teil vom 20.6.2012 (Az. IX R 67/10) hat der BFH ent­schie­den, dass der­ar­tige Schuld­zin­sen grundsätz­lich auch dann noch als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­ge­zo­gen wer­den können, wenn das Gebäude veräußert wird und ein Veräußerungs­ver­lust er­zielt wird. Al­ler­dings schränkt der BFH den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug in­so­weit ein, als der Veräußerungs­erlös nicht aus­rei­chen darf, um die Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit zu til­gen.

 

In dem Streit­fall hatte der Kläger 1994 ein Wohn­gebäude er­wor­ben, die­ses ver­mie­tet und Ver­mie­tungs­einkünfte er­zielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Ver­lust. Mit dem Veräußerungs­erlös konn­ten die im Zu­sam­men­hang mit dem Grundstücks­kauf auf­ge­nom­me­nen Dar­le­hen nicht vollständig ab­gelöst wer­den; da­durch mus­ste der Kläger auch im Streit­jahr 2004 noch Schuld­zin­sen auf die ur­sprüng­lich auf­ge­nom­me­nen Ver­bind­lich­kei­ten auf­wen­den. Das Fi­nanz­amt er­kannte die vom Kläger im Rah­men sei­ner Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gung für 2004 gel­tend ge­mach­ten „nachträgli­chen Schuld­zin­sen“ nicht als Wer­bungs­kos­ten an. Der BFH gab dem Kläger nun Recht und ließ die gel­tend ge­mach­ten Schuld­zin­sen zum nachträgli­chen Wer­bungs­kos­ten­ab­zug zu.

„Be­trof­fene Steu­er­pflich­tige können so­mit künf­tig auch nach dem Ver­kauf der Im­mo­bi­lie Schuld­zin­sen nachträglich als Wer­bungs­kos­ten als ne­ga­tive Ver­mie­tungs­einkünfte gel­tend ma­chen und in Fällen, in de­nen der Fis­kus der­ar­tige Auf­wen­dun­gen nicht an­er­kannt hat, ggf. Ein­spruch ge­gen den noch nicht be­standskräfti­gen Steu­er­be­scheid ein­le­gen,“ rät Wind.

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