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Corona-Krise: Mietzahlungen bei Betriebsschließung?

Als Maßnahme gegen die weitere Ausbreitung des Coronavirus haben Bund und Länder Leitlinien zur weiteren Beschränkung von sozialen Kontakten im öffentlichen Bereich vereinbart. Diese wurden zwischenzeitlich von den zuständigen Behörden umgesetzt.

Dadurch wird das öff­ent­li­che Leben wei­test­ge­hend lahm­ge­legt und zahl­rei­che Betriebe wer­den zu Sch­lie­ßun­gen gezwun­gen. Wel­che Aus­wir­kun­gen hat dies auf lau­fende Miet­zah­lungs­verpf­lich­tun­gen und auf den Miet­ver­trag? Für Mie­ter bedeu­ten die Miet­zah­lungspf­lich­ten wegen des Aus­b­lei­bens von Ein­nah­men eine exis­tenz­be­dro­hende Belas­tung. Vor die­sem Hin­ter­grund müs­sen sich Ver­mie­ter auf Min­de­run­gen bzw. Aus­fälle von Miet­ein­nah­men ein­s­tel­len. Die Bun­des­re­gie­rung hat nun einen Gesetz­ent­wurf vor­ge­legt, wonach Ver­mie­tern bei Corona-beding­ten Miet­rück­stän­den vor­läu­fig die Kün­di­gung ver­wehrt ist. Die Miet­zah­lun­gen für den betrof­fe­nen Zei­traum wer­den zunächst bis zum 30.6.2022 gestun­det. Unab­hän­gig hier­von stellt sich nach wie vor die Frage, in wel­cher Höhe für den Zei­traum von Corona-beding­ten Sch­lie­ßun­gen Miet­zah­lun­gen geschul­det sind.

Aus miet­recht­li­cher Sicht befin­den wir uns in einer nie dage­we­se­nen Situa­tion und bet­re­ten Neu­land. Die Beur­tei­lung der recht­li­chen Pflich­ten ange­sichts der Corona-Krise kann daher zum momen­ta­nen Zeit­punkt noch nicht absch­lie­ßend erfol­gen. Wir lie­fern ledig­lich erste Ein­schät­zun­gen, die im wei­te­ren Ver­lauf ggfs. noch nach­jus­tiert wer­den müs­sen.

Miet­mo­ra­to­rium gesetz­lich gere­gelt

Vor­läu­fige Aus­set­zung des kün­di­gungs­rechts für Ver­mie­ter wegen Miet­rück­stän­den auf­grund Corona-Krise

Im Eil­ver­fah­ren pas­sierte das Gesetz zur Abmil­de­rung der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil-, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht am 25.3.2020 den Bun­des­tag und am 27.3.2020 den Bun­des­rat. Das Gesetz ent­hält wich­tige Rege­lun­gen für Miet­ver­hält­nisse, ins­be­son­dere eine Beschrän­kung des Kün­di­gungs­rechts des Ver­mie­ters.

Gemäß einem Art. 240 § 2 EGBGB gel­ten dem­nach Beschrän­kun­gen bei der Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen. Der Ver­mie­ter kann nicht kün­di­gen, soweit der Mie­ter vom 1. April bis 30. Juni 2020 die Miete nicht zahlt und die Nicht­leis­tung im Zusam­men­hang mit der Corona-Krise steht.

Der Zusam­men­hang der Nicht­leis­tung mit der Corona-Krise ist dazu vom Mie­ter glaub­haft zu machen. Anders als im ursprüng­li­chen Gesetz­ent­wurf muss der Ver­mie­ter nicht mehr das Gegen­teil bewei­sen (was prak­tisch sehr schwie­rig sein kann), son­dern der Mie­ter muss diese Tat­sa­che dar­le­gen. Kon­k­ret genügt es aber für die­sen Nach­weis durch den Mie­ter, wenn der Zusam­men­hang über­wie­gend wahr­schein­lich ist. Prak­tisch bedeu­tet dies, dass etwas mehr für das Vor­lie­gen eines Zusam­men­hangs mit der Corona-Krise spricht, als dage­gen. Dabei ist nicht ganz klar, ob die Miet­zah­lung bereits zur Abwen­dung von mög­li­chen Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten (also vor­sor­g­lich) ein­ge­s­tellt wer­den kann, oder ob der Mie­ter einen kon­k­re­ten Grad der Ver­mö­gens­ver­falls erreicht haben muss, um die Corona-Ein­rede gel­tend machen zu kön­nen. Mie­ter, die den Zusam­men­hang ins Blaue hin­ein behaup­ten, dürf­ten jeden­falls eine Kün­di­gung ris­kie­ren.

Hin­weis: Für Ver­mie­ter von Ein­zel­han­dels- und Hote­l­im­mo­bi­lien ist dies ein lee­rer Trost, da sie in der Zwi­schen­zeit ggfs. keine Miet­ein­nah­men ver­zeich­nen wer­den und dar­über hin­aus die Unsi­cher­heit besteht, in wel­cher Höhe die Miete für den betrof­fe­nen Zei­traum über­haupt geschul­det wird. Das Kün­di­gungs­recht ist bis zum 30.6.2022 aus­ge­sch­los­sen.

Der Mie­ter kann fol­g­lich den Miet­rück­stand bis zum 30.6.2022 zurück­füh­ren. Nach dem Wort­laut der Rege­lung kann der Ver­mie­ter den Mie­ter indes auf Leis­tung ver­kla­gen. Leis­tungs­fähige Mie­ter, die nur leis­tung­s­un­wil­lig sind, könn­ten inso­fern auf Zah­lung in Anspruch genom­men wer­den.

In der Begrün­dung zu dem Gesetz­ent­wurf ist aus­drück­lich erwähnt, dass die Verpf­lich­tung zur Miet­zah­lung im Grund­satz beste­hen bleibt. Dies ist eine etwa unglück­li­che For­mu­lie­rung, da man die­sen Satz auch so ver­ste­hen kann, dass durch die Rege­lung des Art. 240 § 2 EGBGB dem Mie­ter im Gegen­zug zu der fak­ti­schen Stun­dung seine Män­gel­rechte genom­men wer­den sol­len. Aller­dings sind wir der Auf­fas­sung, dass die gesetz­li­chen Män­gel- und Gewähr­leis­tungs­rechte des Mie­ters durch das Gesetz nicht tan­giert wer­den, sch­ließ­lich wird nir­gends erwähnt, dass Mie­ter mit ihren gesetz­li­chen Rech­ten aus­ge­sch­los­sen sein sol­len. Sch­ließ­lich heißt es in dem vor­er­wähn­ten Satz, dass die Miet­zah­lungs­verpf­lich­tung „im Grund­satz“ beste­hen blei­ben soll. Über die Höhe trifft dies keine Aus­sage.  Wir sind daher der Ansicht, dass der Satz in der Geset­zes­be­grün­dung so ver­stan­den wer­den muss, dass die Miet­zins­zah­lungspf­licht dem Grund­satz nach im gesetz­li­chen Umfang beste­hen bleibt (d. h. Min­de­run­gen ggfs. in Abzug zu brin­gen sind).

Miet­zah­lungs­verpf­lich­tung bei behörd­lich ange­ord­ne­ten Betriebs­sch­lie­ßun­gen

Für Gewer­be­raum­mie­ter stellt sich auch bei Inkraft­t­re­ten der Aus­set­zung ver­mie­ter­sei­ti­gen Kün­di­gung wei­ter die Frage, ob und in wel­cher Höhe sie wei­ter­hin zur Miet­zah­lung verpf­lich­tet sind, wenn­g­leich die Nut­zung des Miet­ob­jekts etwa durch Schutz­maß­nah­men nach § 28 IfSG behörd­lich unter­sagt wurde. Die zeit­weise Aus­set­zung des Kün­di­gungs­rechts des Ver­mie­ters ist ledig­lich eine Stun­dung der Miet­zah­lungs­verpf­lich­tung bis zu dem im Gesetz genann­ten Zeit­punkt (der­zeit: 30.6.2022).

Grund­sätz­lich liegt das sog. Ver­wen­dungs­ri­siko der Miet­sa­che (wie auch das unter­neh­me­ri­sche Risiko) bei dem Mie­ter. Dem­ge­gen­über obliegt dem Ver­mie­ter das Risiko von Leis­tung­s­er­schwe­run­gen, er trägt also das Risiko, dass ihm die Zur­ver­fü­g­ung­stel­lung des Miet­ob­jekts zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch erschwert wird.

Sehr häu­fig wird ver­t­re­ten, dass die Miet­zah­lungspf­licht des Mie­ters auch dann beste­hen bleibt, wenn dem Mie­ter die Aus­übung sei­ner Tätig­keit in dem Miet­ob­jekt nicht mehr mög­lich ist. Dies liegt vor allem daran, dass die Recht­sp­re­chung etwa mit Ver­trags­an­pas­sun­gen auf­grund wirt­schaft­li­cher Not­la­gen in der Ver­gan­gen­heit sehr zurück­hal­tend war. Ange­sichts der aktu­ell sehr gra­vie­ren­den Lage bleibt abzu­war­ten, ob es nicht doch zu einer Las­ten­auf­tei­lung zwi­schen den Miet­ver­trag­s­par­teien kommt. Kon­k­ret ste­hen zwei recht­li­che Ansatz­punkte zur Ver­fü­gung, um die Las­ten­ver­tei­lung der Corona-Krise in Miet­ver­hält­nis­sen zu regu­lie­ren. Ob eine Argu­men­ta­tion auf die­ser Basis durch­drin­gen wird, kann zu die­sem Zeit­punkt noch nicht abge­se­hen wer­den, so dass davon aus­zu­ge­hen ist, dass die Zah­lungs­verpf­lich­tung zunächst fort­be­steht. Das Fort­be­ste­hen der Miet­zah­lungspf­licht im Grund­satz wird auch noch ein­mal exp­li­zit im Gesetz­ent­wurf erwähnt.

Miet­man­gel nach § 536 BGB?

Die auf dem Infek­ti­ons­schutz­ge­setz (IfSG) basie­ren­den behörd­li­chen Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gun­gen könn­ten einen Miet­man­gel im Sinne von § 536 BGB begrün­den, der den Mie­ter zur Min­de­rung der Miete in dem Maße berech­tigt, in dem der Miet­ge­brauch beein­träch­tigt ist. In die­sem Fall wäre das wohl die Miet­re­du­zie­rung auf Null für die Zeit der Nut­zungs­un­ter­sa­gung. Die Man­gel­ei­gen­schaft ist für sog. öff­ent­lich-recht­li­che Gebrauchs­be­schrän­kun­gen aner­kannt, die ihre Ursa­che in der kon­k­re­ten Beschaf­fen­heit, Benutz­bar­keit oder Lage der Miet­sa­che – und nicht in per­sön­li­chen oder betrieb­li­chen Umstän­den des Mie­ters – haben.

Hin­weis: Durch diese Dif­fe­ren­zie­rung wer­den öff­ent­lich-recht­li­che Risi­ken aus dem Bereich Beschaf­fen­heit, Benutz­bar­keit oder Lage (soge­nannte objekt­be­zo­gene Risi­ken) der Miet­sa­che dem Ver­mie­ter zuge­schrie­ben. Die betriebs­be­zo­ge­nen Risi­ken, also per­sön­li­che oder betrieb­li­che Umstände wer­den dem Mie­ter zuge­schrie­ben.

Die aktu­el­len Schutz­maß­nah­men nach § 28 IfSG wir­ken sich kon­k­ret auf die Benutz­bar­keit der Miet­sa­che aus. Aller­dings haben sie ihre Ursa­che im Schutz der All­ge­mein­heit vor der Aus­b­rei­tung anste­cken­der Krank­hei­ten und las­sen sich daher auf eine Ursa­che zurück­füh­ren, die für die Ver­mie­ter weder vor­her­seh­bar waren noch in ihrem Ein­fluss­be­reich lie­gen (anders als z. B. bei einer Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung, die auf­grund Mis­sach­tung bau­li­cher öff­ent­lich-recht­li­cher Vor­schrif­ten, z.B. bau­li­cher Brand­schutz ergeht. In die­sem Fall hatte der Ver­mie­ter Ein­fluss­mög­lich­kei­ten). Inso­fern  gibt es hier kei­nen aus­sch­ließ­li­chen Objekt­be­zug der Maß­nah­men, der für eine Ein­ord­nung der Schutz­maß­nah­men als Miet­man­gel erfor­der­lich wäre. Es muss daher an die­ser Stelle offen blei­ben, ob die Schutz­maß­nah­men nach § 28 IfSG einen Man­gel der Miet­sa­che begrün­den.

Mit dem Erlass vom 18.3.2020 soll das Zusam­men­tref­fen von Men­schen redu­ziert wer­den (kon­takt­re­du­zie­rende Maß­nah­men). Die Sch­lie­ßung der Geschäfte hat keine der Par­teien zu ver­t­re­ten und sie dient einem über­ge­ord­ne­ten Ziel, dem Schutz der All­ge­mein­heit. Inso­fern erscheint es unbil­lig, die wirt­schaft­li­chen Fol­gen in Gänze der einen oder ande­ren Seite zuzu­sch­rei­ben. Es ist daher nicht aus­ge­sch­los­sen, dass ein­sei­tig belas­tende Ergeb­nisse über § 242 BGB nach dem sog. Grund­satz von Treu und Glau­ben auf beide Par­teien ver­teilt wer­den.

Miet­ver­trags­an­pas­sung wegen Stör­ung der Geschäfts­grund­lage?

Eben­falls mög­lich wäre eine Anpas­sung (Min­de­rung, Stun­dung, Aus­set­zung der Ver­tragspf­lich­ten) oder sogar eine Kün­di­gung des Miet­ver­trags wegen Stör­ung der Geschäfts­grund­lage im Sinne von § 313 BGB. Eine Anpas­sung des Ver­trags setzt eine Über­prü­fung des hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­lens vor­aus. Hier geht es um die Frage, ob die Par­teien den Miet­ver­trag über­haupt bzw. unve­r­än­dert abge­sch­los­sen hät­ten, wenn sie die ver­än­der­ten Umstände bei Ver­trags­ab­schluss gekannt hät­ten.

Die Vor­schrift des § 313 BGB wird sehr res­trik­tiv ange­wandt, u. a. da nicht jede Ver­wir­k­li­chung von Risi­ken im geschäft­li­chen Bereich das Los­lö­sen von Ver­trä­gen ermög­li­chen soll. Die Über­nahme von Risi­ken und die ent­sp­re­chende Abgel­tung durch Risi­ko­prä­mien ist ein abso­lut all­täg­li­cher Vor­gang im Geschäfts­ver­kehr. Des­halb ist die Anwen­dung der Vor­schrift aus­ge­sch­los­sen, wenn sich ein von einer Par­tei über­nom­me­nes Risiko ver­wir­k­licht. Gerade in sol­chen Fäl­len sol­len die Par­teien an ihre Abre­den gebun­den sein. Hier­bei ist von der gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung aus­zu­ge­hen, sofern die Par­teien keine beson­de­ren Abre­den hierzu getrof­fen haben. Im Miet­recht ste­hen sich das von dem Mie­ter zu tra­gende Ver­wen­dungs­ri­siko der Miet­sa­che, d. h. die Erzie­lung der geplan­ten wirt­schaft­li­chen Ergeb­nisse mit und in dem Miet­ge­gen­stand, und das von dem Ver­mie­ter zu tra­gende Risiko der Leis­tung­s­er­schwe­rung, d. h. die Zur­ver­fü­g­ung­stel­lung des Miet­ob­jekts zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch, gegen­über.

Durch die behörd­lich ange­ord­ne­ten Schutz­maß­nah­men in Form von Geschäfts­sch­lie­ßun­gen nach § 28 IfSG kann einer­seits der Mie­ter sei­ner unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit in dem Miet­ob­jekt nicht wie geplant nach­ge­hen; ander­seits wird auch in das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters, das Miet­ob­jekt zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch zur Ver­fü­gung zu stel­len, ein­ge­grif­fen. Die jet­zige Lage in der Corona-Krise hat tief­g­rei­fende Aus­wir­kun­gen für die Geschäfts­mo­delle bei­der Par­teien und für die gesamte Wirt­schaft. Es dürfte sich hier­bei gerade um eine Ext­rem­si­tua­tion han­deln, für die der Gesetz­ge­ber § 313 BGB erdacht hat.

Fazit: Auf­grund der Viel­zahl unge­klär­ter Rechts­fra­gen kann eine rechts­si­chere Beant­wor­tung der Frage, ob Mie­ter den (vol­len) Miet­zins trotz behörd­li­cher Sch­lie­ßung wei­ter zu zah­len haben, der­zeit nicht erfol­gen.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist betrof­fe­nen Mie­tern von Gewer­be­räu­men anzu­ra­ten, das Gespräch mit ihrem Ver­mie­ter zu suchen, um eine ein­ver­nehm­li­che Lösung in die­ser Kri­sen­si­tua­tion zu fin­den.

Mie­ter kön­nen zur Wah­rung ihrer Rechte die Miet­zah­lung ent­we­der unter Gel­tend­ma­chung der „Corona-Ein­re­de“ aus­set­zen, oder sie kön­nen ab sofort nur noch unter Vor­be­halt leis­ten, um ggfs. spä­ter Rück­for­de­run­gen gel­tend machen zu kön­nen. Hierzu ist der Vor­be­halt - näm­lich die Wah­rung mög­li­cher dem Mie­ter zuste­hen­der Män­gel­rechte auf­grund der Ein­schrän­kun­gen im Rah­men der Corona-Krise - dem Ver­mie­ter schrift­lich mit­zu­tei­len und idea­ler­weise auch die Miet­zah­lung selbst (z. B. im Ver­wen­dungs­zweck) als „unter Vor­be­halt“ zu kenn­zeich­nen.

Bei dro­hen­der Exis­tenz­ge­fähr­dung soll­ten Mie­ter die Miet­zah­lung unter Hin­weis auf die Corona-bedingte Exis­tenz­ge­fähr­dung (teil­weise) ein­s­tel­len. Das Risiko einer frist­lo­sen Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter nach § 543 BGB wegen Zah­lungs­rück­stän­den wird unter den Vor­aus­set­zun­gen von Arti­kel 240 § 2 EGBGB vor­läu­fig auf­ge­fan­gen. Der Zusam­men­hang der Nicht­leis­tung mit der Corona-Krise soll nach aktu­el­lem Ent­wurfs­stand nicht gene­rell ver­mu­tet, son­dern vom Mie­ter glaub­haft gemacht wer­den.

Kün­di­gung von Gewer­be­raum­miet­ver­trä­gen wegen der Nut­zungs­be­schrän­kun­gen

Eine Kün­di­gung der Gewer­be­raum­miet­ver­träge käme als ultima ratio unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 313 BGB in Betracht. Die Anfor­de­run­gen an eine Los­lö­sung von dem lang­fris­ti­gen Ver­trag wären jedoch noch ein­mal höher als die ohne­hin schon sehr hohen Anfor­de­run­gen an eine Ver­trags­an­pas­sung nach die­ser Vor­schrift.

Hin­weis: In die­ser unsi­che­ren Gesamt­si­tua­tion und unkla­ren Rechts­lage soll­ten beide Par­teien im Gespräch blei­ben und gemein­sam und part­ner­schaft­lich nach ein­ver­nehm­li­chen Lösun­gen suchen. Nicht zuletzt, da die Klär­ung der Rechts­fra­gen noch eine lange Zeit in Anspruch neh­men wird.

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