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Corona-Krise: Mietzahlungen bei Betriebsschließung?

Zwar hat der Gesetzgeber Vermietern bei Corona-bedingten Mietrückständen vorläufig die Kündigung verwehrt. Unabhängig davon stellt sich aber die Frage, in welcher Höhe für den Zeitraum von Corona-bedingten Schließungen Mietzahlungen geschuldet sind.

Aus miet­recht­li­cher Sicht befin­den wir uns in einer nie dage­we­se­nen Situa­tion und bet­re­ten Neu­land. Die Beur­tei­lung der recht­li­chen Pflich­ten ange­sichts der Corona-Krise kann daher zum momen­ta­nen Zeit­punkt noch nicht absch­lie­ßend erfol­gen. Lesen Sie hier unsere erste Ein­schät­zung, die ggfs. nach­jus­tiert wer­den muss.

Miet­mo­ra­to­rium gesetz­lich gere­gelt

Vor­läu­fige Aus­set­zung des Kün­di­gungs­rechts für Ver­mie­ter wegen Miet­rück­stän­den auf­grund Corona-Krise

Im Eil­ver­fah­ren wurde das Gesetz zur Abmil­de­rung der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil-, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht am 27.3.2020 ver­ab­schie­det. Das Gesetz ent­hält wich­tige Rege­lun­gen für Miet­ver­hält­nisse, ins­be­son­dere eine Beschrän­kung des Kün­di­gungs­rechts des Ver­mie­ters.

Gemäß einem Art. 240 § 2 EGBGB gel­ten dem­nach Beschrän­kun­gen bei der Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen. Der Ver­mie­ter kann nicht kün­di­gen, soweit der Mie­ter vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 die Miete nicht zahlt und die Nicht­leis­tung im Zusam­men­hang mit der Corona-Krise steht.

Der Zusam­men­hang der Nicht­leis­tung mit der Corona-Krise ist dazu vom Mie­ter glaub­haft zu machen. Anders als im ursprüng­li­chen Gesetz­ent­wurf muss der Ver­mie­ter nicht mehr das Gegen­teil bewei­sen (was prak­tisch sehr schwie­rig sein kann), son­dern der Mie­ter muss diese Tat­sa­che dar­le­gen. Kon­k­ret genügt es aber für die­sen Nach­weis durch den Mie­ter, wenn der Zusam­men­hang über­wie­gend wahr­schein­lich ist. Prak­tisch bedeu­tet dies, dass etwas mehr für das Vor­lie­gen eines Zusam­men­hangs mit der Corona-Krise spricht, als dage­gen. Dabei ist nicht ganz klar, ob die Miet­zah­lung bereits zur Abwen­dung von mög­li­chen Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten (also vor­sor­g­lich) ein­ge­s­tellt wer­den kann, oder ob der Mie­ter einen kon­k­re­ten Grad des Ver­mö­gens­ver­falls erreicht haben muss, um die sog. Corona-Ein­rede gel­tend machen zu kön­nen. Mie­ter, die den Zusam­men­hang ins Blaue hin­ein behaup­ten, dürf­ten jeden­falls eine Kün­di­gung ris­kie­ren.

Hin­weis: Für Ver­mie­ter von Ein­zel­han­dels- und Hote­l­im­mo­bi­lien ist dies ein schwa­cher Trost, da sie in der Zwi­schen­zeit ggfs. keine Miet­ein­nah­men ver­zeich­nen wer­den und dar­über hin­aus die Unsi­cher­heit besteht, in wel­cher Höhe die Miete für den betrof­fe­nen Zei­traum über­haupt geschul­det wird. Das Kün­di­gungs­recht ist bis zum 30.6.2022 aus­ge­sch­los­sen.

Der Mie­ter kann fol­g­lich den Miet­rück­stand bis zum 30.6.2022 zurück­füh­ren. Nach dem Wort­laut der Rege­lung kann der Ver­mie­ter den Mie­ter indes auf Leis­tung ver­kla­gen. Leis­tungs­fähige Mie­ter, die nur leis­tung­s­un­wil­lig sind, könn­ten inso­fern auf Zah­lung in Anspruch genom­men wer­den.

In der Begrün­dung zu dem Gesetz­ent­wurf ist aus­drück­lich erwähnt, dass die Verpf­lich­tung zur Miet­zah­lung im Grund­satz beste­hen bleibt. Dies ist eine etwas unglück­li­che For­mu­lie­rung, da man die­sen Satz auch so ver­ste­hen kann, dass durch die Rege­lung des Art. 240 § 2 EGBGB dem Mie­ter im Gegen­zug zu der fak­ti­schen Stun­dung seine Män­gel­rechte genom­men wer­den sol­len. Aller­dings sind wir der Auf­fas­sung, dass die gesetz­li­chen Män­gel- und Gewähr­leis­tungs­rechte des Mie­ters durch das Gesetz nicht tan­giert wer­den, denn es wird nir­gends erwähnt, dass Mie­ter mit ihren gesetz­li­chen Rech­ten aus­ge­sch­los­sen sein sol­len. Sch­ließ­lich heißt es in dem vor­er­wähn­ten Satz, dass die Miet­zah­lungs­verpf­lich­tung „im Grund­satz“ beste­hen blei­ben soll. Über die Höhe trifft dies keine Aus­sage.  Wir sind daher der Ansicht, dass der Satz in der Geset­zes­be­grün­dung so ver­stan­den wer­den muss, dass die Miet­zins­zah­lungspf­licht dem Grund­satz nach im gesetz­li­chen Umfang beste­hen bleibt (d. h. Min­de­run­gen ggfs. in Abzug zu brin­gen sind).

Miet­zah­lungs­verpf­lich­tung bei behörd­lich ange­ord­ne­ten Betriebs­sch­lie­ßun­gen

Für Gewer­be­raum­mie­ter stellt sich auch nach Inkraft­t­re­ten der Aus­set­zung des ver­mie­ter­sei­ti­gen Kün­di­gungs­rechts wei­ter die Frage, ob und in wel­cher Höhe sie wei­ter­hin zur Miet­zah­lung verpf­lich­tet sind, wenn­g­leich die Nut­zung des Miet­ob­jekts etwa durch Schutz­maß­nah­men nach § 28 des Infek­ti­ons­schutz­ge­set­zes (IfSG) behörd­lich unter­sagt wurde. Die zeit­weise Aus­set­zung des Kün­di­gungs­rechts des Ver­mie­ters ist ledig­lich eine Stun­dung der Miet­zah­lungs­verpf­lich­tung bis zu dem im Gesetz genann­ten Zeit­punkt (der­zeit: 30.6.2022).

Grund­sätz­lich liegt das sog. Ver­wen­dungs­ri­siko der Miet­sa­che (wie auch das unter­neh­me­ri­sche Risiko) beim Mie­ter. Dem­ge­gen­über obliegt dem Ver­mie­ter das Risiko von Leis­tung­s­er­schwe­run­gen: Er trägt also das Risiko, dass ihm die Zur­ver­fü­g­ung­stel­lung des Miet­ob­jekts zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch erschwert wird.

Sehr häu­fig wird ver­t­re­ten, dass die Miet­zah­lungspf­licht des Mie­ters auch dann beste­hen bleibt, wenn dem Mie­ter die Aus­übung sei­ner Tätig­keit in dem Miet­ob­jekt nicht mehr mög­lich ist. Dies liegt vor allem daran, dass die Recht­sp­re­chung etwa mit Ver­trags­an­pas­sun­gen auf­grund wirt­schaft­li­cher Not­la­gen in der Ver­gan­gen­heit sehr zurück­hal­tend war. Ange­sichts der aktu­ell sehr gra­vie­ren­den Lage bleibt abzu­war­ten, ob es nicht doch zu einer Las­ten­auf­tei­lung zwi­schen den Miet­ver­trag­s­par­teien kommt.

Kon­k­ret ste­hen zwei recht­li­che Ansatz­punkte zur Ver­fü­gung, um die Las­ten­ver­tei­lung der Corona-Krise in Miet­ver­hält­nis­sen zu regu­lie­ren. Ob eine Argu­men­ta­tion auf die­ser Basis durch­drin­gen wird, kann zu die­sem Zeit­punkt noch nicht abge­se­hen wer­den. Fol­g­lich ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Zah­lungs­verpf­lich­tung zunächst fort­be­steht. Dies wird auch ent­sp­re­chend exp­li­zit in der Geset­zes­be­grün­dung so ver­t­re­ten.

Miet­man­gel nach § 536 BGB?

Die auf dem Infek­ti­ons­schutz­ge­setz (IfSG) basie­ren­den behörd­li­chen Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gun­gen könn­ten einen Miet­man­gel im Sinne von § 536 BGB begrün­den, der den Mie­ter zur Min­de­rung der Miete in dem Maße berech­tigt, in dem der Miet­ge­brauch beein­träch­tigt ist. In die­sem Fall wäre das wohl die Miet­re­du­zie­rung auf Null für die Zeit der Nut­zungs­un­ter­sa­gung.

Die Man­gel­ei­gen­schaft ist für sog. öff­ent­lich-recht­li­che Gebrauchs­be­schrän­kun­gen aner­kannt, die ihre Ursa­che in der kon­k­re­ten Beschaf­fen­heit, Benutz­bar­keit oder Lage der Miet­sa­che – und nicht in per­sön­li­chen oder betrieb­li­chen Umstän­den des Mie­ters – haben.

Hin­weis: Durch diese Dif­fe­ren­zie­rung wer­den öff­ent­lich-recht­li­che Risi­ken aus dem Bereich Beschaf­fen­heit, Benutz­bar­keit oder Lage (soge­nannte objekt­be­zo­gene Risi­ken) der Miet­sa­che dem Ver­mie­ter zuge­schrie­ben. Die betriebs­be­zo­ge­nen Risi­ken, also per­sön­li­che oder betrieb­li­che Umstände wer­den dem Mie­ter zuge­schrie­ben.

Die aktu­el­len Schutz­maß­nah­men nach § 28 IfSG wir­ken sich kon­k­ret auf die Benutz­bar­keit der Miet­sa­che aus. Aller­dings haben sie ihre Ursa­che im Schutz der All­ge­mein­heit vor der Aus­b­rei­tung anste­cken­der Krank­hei­ten und las­sen sich daher auf eine Ursa­che zurück­füh­ren, die für die Ver­mie­ter weder vor­her­seh­bar war noch in ihrem Ein­fluss­be­reich liegt (anders als z. B. bei einer Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung, die auf­grund Mis­sach­tung bau­li­cher öff­ent­lich-recht­li­cher Vor­schrif­ten, z.B. bau­li­cher Brand­schutz ergeht. In die­sem Fall hatte der Ver­mie­ter Ein­fluss­mög­lich­kei­ten). Inso­fern  gibt es hier kei­nen aus­sch­ließ­li­chen Objekt­be­zug der Maß­nah­men, der für eine Ein­ord­nung der Schutz­maß­nah­men als Miet­man­gel erfor­der­lich wäre. Es muss daher an die­ser Stelle offen blei­ben, ob die Schutz­maß­nah­men nach § 28 IfSG einen Man­gel der Miet­sa­che begrün­den.

Mit dem Erlass vom 18.3.2020 soll das Zusam­men­tref­fen von Men­schen redu­ziert wer­den (kon­takt­re­du­zie­rende Maß­nah­men). Die Sch­lie­ßung der Geschäfte hat keine der Par­teien zu ver­t­re­ten und sie dient einem über­ge­ord­ne­ten Ziel, dem Schutz der All­ge­mein­heit. Inso­fern erscheint es unbil­lig, die wirt­schaft­li­chen Fol­gen in Gänze der einen oder ande­ren Seite zuzu­sch­rei­ben. Es ist daher nicht aus­ge­sch­los­sen, dass ein­sei­tig belas­tende Ergeb­nisse über § 242 BGB nach dem sog. Grund­satz von Treu und Glau­ben auf beide Par­teien ver­teilt wer­den.

Miet­ver­trags­an­pas­sung wegen Stör­ung der Geschäfts­grund­lage?

Eben­falls mög­lich wäre eine Anpas­sung (Min­de­rung, Stun­dung, Aus­set­zung der Ver­tragspf­lich­ten) oder sogar eine Kün­di­gung des Miet­ver­trags wegen Stör­ung der Geschäfts­grund­lage im Sinne von § 313 BGB. Eine Anpas­sung des Ver­trags setzt eine Über­prü­fung des hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­lens vor­aus. Hier geht es um die Frage, ob die Par­teien den Miet­ver­trag über­haupt bzw. unve­r­än­dert abge­sch­los­sen hät­ten, wenn sie die ver­än­der­ten Umstände bei Ver­trags­ab­schluss gekannt hät­ten.

Die Vor­schrift des § 313 BGB wird sehr res­trik­tiv ange­wandt, u. a. da nicht jede Ver­wir­k­li­chung von Risi­ken im geschäft­li­chen Bereich das Los­lö­sen von Ver­trä­gen ermög­li­chen soll. Die Über­nahme von Risi­ken und die ent­sp­re­chende Abgel­tung durch Risi­ko­prä­mien ist ein abso­lut all­täg­li­cher Vor­gang im Geschäfts­ver­kehr. Des­halb ist die Anwen­dung der Vor­schrift aus­ge­sch­los­sen, wenn sich ein von einer Par­tei über­nom­me­nes Risiko ver­wir­k­licht. Gerade in sol­chen Fäl­len sol­len die Par­teien an ihre Abre­den gebun­den sein. Hier­bei ist von der gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung aus­zu­ge­hen, sofern die Par­teien keine beson­de­ren Abre­den hierzu getrof­fen haben. Im Miet­recht ste­hen sich das von dem Mie­ter zu tra­gende Ver­wen­dungs­ri­siko der Miet­sa­che, d. h. die Erzie­lung der geplan­ten wirt­schaft­li­chen Ergeb­nisse mit und in dem Miet­ge­gen­stand, und das von dem Ver­mie­ter zu tra­gende Risiko der Leis­tung­s­er­schwe­rung, d. h. die Zur­ver­fü­g­ung­stel­lung des Miet­ob­jekts zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch, gegen­über.

Durch die behörd­lich ange­ord­ne­ten Schutz­maß­nah­men in Form von Geschäfts­sch­lie­ßun­gen nach § 28 IfSG kann einer­seits der Mie­ter sei­ner unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit in dem Miet­ob­jekt nicht wie geplant nach­ge­hen; ander­seits wird auch in das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters, das Miet­ob­jekt zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch zur Ver­fü­gung zu stel­len, ein­ge­grif­fen. Die jet­zige Lage in der Corona-Krise hat tief­g­rei­fende Aus­wir­kun­gen für die Geschäfts­mo­delle bei­der Par­teien und für die gesamte Wirt­schaft. Es dürfte sich hier­bei gerade um eine Ext­rem­si­tua­tion han­deln, für die der Gesetz­ge­ber § 313 BGB erdacht hat.

Fazit: Auf­grund der Viel­zahl unge­klär­ter Rechts­fra­gen kann eine rechts­si­chere Beant­wor­tung der Frage, ob Mie­ter den (vol­len) Miet­zins trotz behörd­li­cher Sch­lie­ßung wei­ter zu zah­len haben, der­zeit nicht erfol­gen.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist betrof­fe­nen Mie­tern von Gewer­be­räu­men anzu­ra­ten, das Gespräch mit ihrem Ver­mie­ter zu suchen, um eine ein­ver­nehm­li­che Lösung in die­ser Kri­sen­si­tua­tion zu fin­den.

Mie­ter kön­nen zur Wah­rung ihrer Rechte die Miet­zah­lung ent­we­der unter Gel­tend­ma­chung der „Corona-Ein­re­de“ aus­set­zen, oder sie kön­nen ab sofort nur noch unter Vor­be­halt leis­ten, um ggfs. spä­ter Rück­for­de­run­gen gel­tend machen zu kön­nen. Hierzu ist dem Ver­mie­ter der Vor­be­halt - näm­lich die Wah­rung mög­li­cher, dem Mie­ter zuste­hen­der Män­gel­rechte auf­grund der Ein­schrän­kun­gen im Rah­men der Corona-Krise - schrift­lich mit­zu­tei­len und idea­ler­weise auch die Miet­zah­lung selbst (z. B. im Ver­wen­dungs­zweck) als „unter Vor­be­halt“ zu kenn­zeich­nen.

Bei dro­hen­der Exis­tenz­ge­fähr­dung soll­ten Mie­ter die Miet­zah­lung unter Hin­weis auf die Corona-bedingte Exis­tenz­ge­fähr­dung (teil­weise) ein­s­tel­len. Das Risiko einer frist­lo­sen Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter nach § 543 BGB wegen Zah­lungs­rück­stän­den wird unter den Vor­aus­set­zun­gen von Arti­kel 240 § 2 EGBGB vor­läu­fig auf­ge­fan­gen. Der Zusam­men­hang der Nicht­leis­tung mit der Corona-Krise soll nicht gene­rell ver­mu­tet, son­dern vom Mie­ter glaub­haft gemacht wer­den.

Kün­di­gung von Gewer­be­raum­miet­ver­trä­gen wegen der Nut­zungs­be­schrän­kun­gen

Eine Kün­di­gung der Gewer­be­raum­miet­ver­träge käme als ultima ratio unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 313 BGB, dem sog. Weg­fall der Geschäfts­grund­lage, in Betracht. Die Anfor­de­run­gen an eine Los­lö­sung von dem lang­fris­ti­gen Ver­trag wären jedoch noch ein­mal höher als die ohne­hin schon sehr hohen Anfor­de­run­gen an eine Ver­trags­an­pas­sung nach die­ser Vor­schrift.

Hin­weis: In die­ser unsi­che­ren Gesamt­si­tua­tion und unkla­ren Rechts­lage soll­ten beide Par­teien im Gespräch blei­ben und gemein­sam und part­ner­schaft­lich nach ein­ver­nehm­li­chen Lösun­gen suchen. Dies gilt umso mehr, als die Klär­ung der offe­nen Rechts­fra­gen noch eine lange Zeit in Anspruch neh­men wird.

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