de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

BGH: Zwangsverwalter kann die nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten nicht als Aufwendungsersatz fordern

Urteil des BGH vom 17.11.2011 - V ZB 34/11

Ein Zwangs­ver­wal­ter kann die im lau­fen­den Ab­rech­nungs­zeit­raum bis zum Zu­schlag ver­aus­lag­ten, nicht durch Mie­ter­vor­aus­zah­lun­gen ab­ge­deck­ten Be­triebs­kos­ten vom Er­ste­her nicht als Auf­wen­dungs­er­satz ana­log § 670 BGB be­an­spru­chen. Dies schei­tert daran, dass die Aus­ga­ben des Zwangs­ver­wal­ters bis zum Zu­schlag in Ausführung sei­nes für Rech­nung des Voll­stre­ckungsgläubi­gers und des Schuld­ners ausgeübten Amts, und nicht aus der nach­fol­gen­den Tätig­keit für den Er­ste­her ent­stan­den sind.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­tei­ligte zu 1) wurde im Sep­tem­ber 2008 zum Zwangs­ver­wal­ter ei­nes mit einem Miet­wohn­haus be­bau­ten Grundstücks be­stellt, das da­mals dem Be­tei­lig­ten zu 4) gehörte und das durch Zu­schlags­be­schluss des AG im Juni 2009 von dem Be­tei­lig­ten zu 2) er­wor­ben wurde. Nach Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung er­stellte der Be­tei­ligte zu 1) seine Schluss­rech­nung und die Ab­rech­nung ge­genüber dem Be­tei­lig­ten zu 2).

In die­ser wies er die nach dem Zu­schlag ver­ein­nahm­ten Mie­ten so­wie die bis zur Be­en­di­gung der Zwangs­ver­wal­tung ver­aus­lag­ten Be­triebs­kos­ten un­ter Ab­zug der Vor­aus­zah­lun­gen der Mie­ter aus. Die sich bei den Be­triebs­kos­ten er­ge­bende Un­ter­de­ckung ver­rech­nete er mit den nach dem Zu­schlag ver­ein­nahm­ten Mie­ten, wo­durch sich ein ne­ga­ti­ver Saldo von rund 4.765 € er­gab, des­sen Aus­gleich er vom Be­tei­lig­ten zu 2) ver­langte.

Der Be­tei­ligte zu 2) legte ge­gen die Ab­rech­nung Er­in­ne­rung ein, die das AG zurück­wies. Auf die so­for­tige Be­schwerde hob das LG die Ent­schei­dung auf und wies das AG an, ent­spre­chend sei­ner Rechts­auf­fas­sung über die "An­er­ken­nung" der Ab­rech­nung neu zu ent­schei­den. Die hier­ge­gen ge­rich­tete, zu­ge­las­sene Rechts­be­schwerde des Be­tei­lig­ten zu 1) blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Das Be­schwer­de­ge­richt hat zu Recht über die ma­te­ri­ell-recht­li­che Frage ent­schie­den, ob dem Be­tei­lig­ten zu 1) der An­spruch zu­steht, mit dem er in sei­ner Ab­rech­nung ge­genüber dem Be­tei­lig­ten zu 2) auf­ge­rech­net hatte.

Die Be­fug­nis, bei der Ab­nahme der Schluss­rech­nung des Zwangs­ver­wal­ters in en­gen Gren­zen auch über ma­te­ri­ell-recht­li­che Fra­gen zu ent­schei­den, er­gab sich dar­aus, dass das Voll­stre­ckungs­ge­richt den Zwangs­ver­wal­ter mit den er­for­der­li­chen An­wei­sun­gen zu ver­se­hen und des­sen Ge­schäftsführung zu be­auf­sich­ti­gen hat. Das Voll­stre­ckungs­ge­richt ist da­nach be­rech­tigt, die Ab­rech­nung des Zwangs­ver­wal­ters zu be­an­stan­den und ge­gen ihn im Auf­sichts­weg ein­zu­schrei­ten.

Die Ent­schei­dung des Be­schwer­de­ge­richts war rechts­feh­ler­frei, weil die Schluss­rech­nung des Be­tei­lig­ten zu 1) nicht den Grundsätzen ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung ent­sprach. Ein Zwangs­ver­wal­ter ist nicht be­rech­tigt, einen nach dem Zu­schlag bis zur Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung ent­stan­de­nen, dem Er­ste­her gebühren­den Ein­nahmeüber­schuss mit ei­ner im lau­fen­den Ab­rech­nungs­jahr bis zum Zu­schlag ent­stan­de­nen Un­ter­de­ckung aus ver­aus­lag­ten Be­triebs­kos­ten und ver­ein­nahm­ten Mie­ter­vor­aus­zah­lun­gen (§ 556 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 BGB) zu ver­rech­nen. Dem Zwangs­ver­wal­ter, der die Rechte des Voll­stre­ckungs­schuld­ners für Rech­nung des das Ver­fah­ren be­trei­ben­den Gläubi­gers ausübt, steht ein auf­re­chen­ba­rer An­spruch ge­gen den Er­ste­her we­gen der bis zum Zu­schlag ver­aus­lag­ten Be­triebs­kos­ten nicht zu. Es fehlt an ei­ner An­spruchs­grund­lage.

Der Zwangs­ver­wal­ter kann sol­che nicht durch Mie­ter­vor­aus­zah­lun­gen ab­ge­deck­ten Be­triebs­kos­ten von dem Er­ste­her auch nicht als Auf­wen­dungs­er­satz ana­log § 670 BGB be­an­spru­chen. Dies schei­tert daran, dass die Aus­ga­ben des Zwangs­ver­wal­ters bis zum Zu­schlag in Ausführung sei­nes für Rech­nung des Voll­stre­ckungsgläubi­gers und des Schuld­ners ausgeübten Amts, und nicht aus der nach­fol­gen­den Tätig­keit für den Er­ste­her ent­stan­den sind. Die Pflicht zum Auf­wen­dungs­er­satz nach § 670 BGB be­ruht je­doch auf dem all­ge­mei­nen Grund­satz, dass die Kos­ten für die Ausführung ei­nes Ge­schäfts oder be­stimm­ter Hand­lun­gen von dem­je­ni­gen zu tra­gen sind, in des­sen In­ter­esse das Ge­schäft oder die Hand­lun­gen vor­ge­nom­men wor­den sind. Daran fehlt es bei den bis zum Zu­schlag ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen für Be­triebs­kos­ten al­ler­dings.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben