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BGH: Zwangsverwalter kann die nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten nicht als Aufwendungsersatz fordern

Urteil des BGH vom 17.11.2011 - V ZB 34/11

Ein Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten vom Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen. Dies scheitert daran, dass die Ausgaben des Zwangsverwalters bis zum Zuschlag in Ausführung seines für Rechnung des Vollstreckungsgläubigers und des Schuldners ausgeübten Amts, und nicht aus der nachfolgenden Tätigkeit für den Ersteher entstanden sind.

Der Sach­ver­halt:
Der Betei­ligte zu 1) wurde im Sep­tem­ber 2008 zum Zwangs­ver­wal­ter eines mit einem Miet­wohn­haus bebau­ten Grund­stücks bes­tellt, das damals dem Betei­lig­ten zu 4) gehörte und das durch Zuschlags­be­schluss des AG im Juni 2009 von dem Betei­lig­ten zu 2) erwor­ben wurde. Nach Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung ers­tellte der Betei­ligte zu 1) seine Schluss­rech­nung und die Abrech­nung gegen­über dem Betei­lig­ten zu 2).

In die­ser wies er die nach dem Zuschlag ver­ein­nahm­ten Mie­ten sowie die bis zur Been­di­gung der Zwangs­ver­wal­tung ver­aus­lag­ten Betriebs­kos­ten unter Abzug der Vor­aus­zah­lun­gen der Mie­ter aus. Die sich bei den Betriebs­kos­ten erge­bende Unter­de­ckung ver­rech­nete er mit den nach dem Zuschlag ver­ein­nahm­ten Mie­ten, wodurch sich ein nega­ti­ver Saldo von rund 4.765 € ergab, des­sen Aus­g­leich er vom Betei­lig­ten zu 2) ver­langte.

Der Betei­ligte zu 2) legte gegen die Abrech­nung Erin­ne­rung ein, die das AG zurück­wies. Auf die sofor­tige Beschwerde hob das LG die Ent­schei­dung auf und wies das AG an, ent­sp­re­chend sei­ner Rechts­auf­fas­sung über die "Aner­ken­nung" der Abrech­nung neu zu ent­schei­den. Die hier­ge­gen gerich­tete, zuge­las­sene Rechts­be­schwerde des Betei­lig­ten zu 1) blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Das Beschwer­de­ge­richt hat zu Recht über die mate­ri­ell-recht­li­che Frage ent­schie­den, ob dem Betei­lig­ten zu 1) der Anspruch zusteht, mit dem er in sei­ner Abrech­nung gegen­über dem Betei­lig­ten zu 2) auf­ge­rech­net hatte.

Die Befug­nis, bei der Abnahme der Schluss­rech­nung des Zwangs­ver­wal­ters in engen Gren­zen auch über mate­ri­ell-recht­li­che Fra­gen zu ent­schei­den, ergab sich dar­aus, dass das Voll­st­re­ckungs­ge­richt den Zwangs­ver­wal­ter mit den erfor­der­li­chen Anwei­sun­gen zu ver­se­hen und des­sen Geschäfts­füh­rung zu beauf­sich­ti­gen hat. Das Voll­st­re­ckungs­ge­richt ist danach berech­tigt, die Abrech­nung des Zwangs­ver­wal­ters zu bean­stan­den und gegen ihn im Auf­sichts­weg ein­zu­sch­rei­ten.

Die Ent­schei­dung des Beschwer­de­ge­richts war rechts­feh­ler­f­rei, weil die Schluss­rech­nung des Betei­lig­ten zu 1) nicht den Grund­sät­zen ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­sprach. Ein Zwangs­ver­wal­ter ist nicht berech­tigt, einen nach dem Zuschlag bis zur Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung ent­stan­de­nen, dem Erste­her gebüh­r­en­den Ein­nah­me­über­schuss mit einer im lau­fen­den Abrech­nungs­jahr bis zum Zuschlag ent­stan­de­nen Unter­de­ckung aus ver­aus­lag­ten Betriebs­kos­ten und ver­ein­nahm­ten Mie­ter­vor­aus­zah­lun­gen (§ 556 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 BGB) zu ver­rech­nen. Dem Zwangs­ver­wal­ter, der die Rechte des Voll­st­re­ckungs­schuld­ners für Rech­nung des das Ver­fah­ren bet­rei­ben­den Gläu­bi­gers aus­übt, steht ein auf­re­chen­ba­rer Anspruch gegen den Erste­her wegen der bis zum Zuschlag ver­aus­lag­ten Betriebs­kos­ten nicht zu. Es fehlt an einer Anspruchs­grund­lage.

Der Zwangs­ver­wal­ter kann sol­che nicht durch Mie­ter­vor­aus­zah­lun­gen abge­deck­ten Betriebs­kos­ten von dem Erste­her auch nicht als Auf­wen­dungs­er­satz ana­log § 670 BGB bean­spru­chen. Dies schei­tert daran, dass die Aus­ga­ben des Zwangs­ver­wal­ters bis zum Zuschlag in Aus­füh­rung sei­nes für Rech­nung des Voll­st­re­ckungs­gläu­bi­gers und des Schuld­ners aus­ge­üb­ten Amts, und nicht aus der nach­fol­gen­den Tätig­keit für den Erste­her ent­stan­den sind. Die Pflicht zum Auf­wen­dungs­er­satz nach § 670 BGB beruht jedoch auf dem all­ge­mei­nen Grund­satz, dass die Kos­ten für die Aus­füh­rung eines Geschäfts oder bestimm­ter Hand­lun­gen von dem­je­ni­gen zu tra­gen sind, in des­sen Inter­esse das Geschäft oder die Hand­lun­gen vor­ge­nom­men wor­den sind. Daran fehlt es bei den bis zum Zuschlag ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen für Betriebs­kos­ten aller­dings.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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