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BGH zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Benennung von mehr als drei Vergleichswohnungen zum Teil auch mit Mieten unterhalb der verlangten Miete

Urteil des BGH vom 28.3.2012 - VIII ZR 79/11

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte ist Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ger. Die Grund­miete betrug seit Oktober 2005 mtl. 472 €. Mit Sch­rei­ben von Novem­ber 2008 for­der­ten die Klä­ger die Beklagte unter Benen­nung von sie­ben ver­g­leich­ba­ren Woh­nun­gen auf, einer Erhöh­ung der Miete ab März 2009 auf 507,73 € zuzu­stim­men.

Die Mie­ten von sechs der von den Klä­gern benann­ten Woh­nun­gen lie­gen über die­sem Betrag, bei einer der Ver­g­leichs­woh­nun­gen liegt die Miete dage­gen mit 490 € zwi­schen der bis­he­ri­gen und der erhöh­ten Miete. Mit ihrer Klage haben die Klä­ger Zustim­mung zu der ver­lang­ten Mie­t­er­höh­ung begehrt.

Das AG gab der Klage teil­weise statt und ver­ur­teilte die Beklagte, einer Erhöh­ung der Miete auf nur 490 € zuzu­stim­men. Das LG gab der Klage nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens zur Höhe der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete in vol­lem Umfang statt. Die hier­ge­gen gerich­tete Revi­sion der Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Die Klä­ger haben Anspruch auf Zustim­mung der Beklag­ten zu der im Sch­rei­ben vom 18.11.2008 ver­lang­ten Mie­t­er­höh­ung (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Im Revi­si­ons­ver­fah­ren war nur noch im Streit, ob das Erhöh­ungs­ver­lan­gen der Klä­ger unter dem Gesichts­punkt der for­mel­len Begrün­dung­s­an­for­de­run­gen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirk­sam ist.

Gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Ver­mie­ter, der sein Erhöh­ungs­ver­lan­gen unter Bezug­nahme auf Ver­g­leichs­woh­nun­gen begrün­det, drei ver­g­leich­bare Woh­nun­gen mit "ent­sp­re­chen­den Ent­gel­ten" zu benen­nen. Eine Erhöh­ung der Miete auf die ver­langte Miete ist nur dann ord­nungs­ge­mäß begrün­det, wenn der Ver­mie­ter min­des­tens drei Ver­g­leichs­woh­nun­gen angibt, deren Miete min­des­tens so hoch ist wie die ver­langte Miete. Diese for­melle Vor­aus­set­zung ist hier erfüllt. Der Umstand, dass die Klä­ge­rin eine wei­tere Woh­nung benannt hat, bei der die Miete zwi­schen der bis­he­ri­gen und der erhöh­ten Miete liegt, recht­fer­tigt keine andere Beur­tei­lung und macht das Erhöh­ungs­ver­lan­gen weder ins­ge­s­amt noch teil­weise unwirk­sam.

Das für ein Mie­t­er­höh­ungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters nach § 558a BGB beste­hende Begrün­dungs­er­for­der­nis soll dem Mie­ter kon­k­rete Hin­weise auf die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhöh­ungs­ver­lan­gens geben, damit er die Berech­ti­gung der Mie­t­er­höh­ung über­prü­fen und sich dar­über schlüs­sig wer­den kann, ob er dem Erhöh­ungs­ver­lan­gen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begrün­dung anhand von Ver­g­leichs­woh­nun­gen, so soll der Mie­ter durch die Benen­nung von "ein­zelne(n)" Woh­nun­gen die Mög­lich­keit haben, sich über die Ver­g­leichs­woh­nun­gen zu infor­mie­ren und die behaup­tete Ver­g­leich­bar­keit nach­zu­prü­fen.

Dem wird das Erhöh­ungs­ver­lan­gen gerecht. Die Beklagte kann sich auf Grund der Anga­ben ein Bild davon machen, wie sich das gegen­wär­tige Miet­ni­veau für ver­g­leich­bare Woh­nun­gen nach den Anga­ben der Klä­ger dar­s­tellt, und kann diese Anga­ben über­prü­fen. Damit hat die Beklagte eine hin­rei­chende Grund­lage für ihre Ent­schei­dung, ob sie das Erhöh­ungs­ver­lan­gen für gerecht­fer­tigt hält. Es ist des­halb - soweit es um die Wirk­sam­keit des Erhöh­ungs­ver­lan­gens geht - unschäd­lich, dass im vor­lie­gen­den Fall die Miete einer der von den Klä­gern benann­ten sie­ben Woh­nun­gen unter­halb der gefor­der­ten Miete liegt. Ob die­ser Umstand an der Orts­üb­lich­keit der von den Klä­gern ver­lang­ten Miete zwei­feln lässt, ist eine Frage der mate­ri­el­len Begrün­det­heit, nicht der Wirk­sam­keit des Erhöh­ungs­ver­lan­gens.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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