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BGH zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Benennung von mehr als drei Vergleichswohnungen zum Teil auch mit Mieten unterhalb der verlangten Miete

Urteil des BGH vom 28.3.2012 - VIII ZR 79/11

Wenn der Ver­mie­ter in sei­nem Erhöhungs­ver­lan­gen - über die ge­for­der­ten drei Ver­gleichs­woh­nun­gen hin­aus - wei­tere Woh­nun­gen be­nennt, die nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungs­ver­lan­gen we­der ins­ge­samt noch teil­weise un­wirk­sam. Ob der Um­stand, dass die Miete ei­ner der be­nann­ten Woh­nun­gen un­ter­halb der ver­lang­ten Miete liegt, an der Ortsüblich­keit der ver­lang­ten Miete zwei­feln lässt, ist eine Frage der ma­te­ri­el­len Begründetheit, nicht der Wirk­sam­keit des Erhöhungs­ver­lan­gens.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte ist Mie­te­rin ei­ner Woh­nung der Kläger. Die Grund­miete be­trug seit Ok­to­ber 2005 mtl. 472 €. Mit Schrei­ben von No­vem­ber 2008 for­der­ten die Kläger die Be­klagte un­ter Be­nen­nung von sie­ben ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen auf, ei­ner Erhöhung der Miete ab März 2009 auf 507,73 € zu­zu­stim­men.

Die Mie­ten von sechs der von den Klägern be­nann­ten Woh­nun­gen lie­gen über die­sem Be­trag, bei ei­ner der Ver­gleichs­woh­nun­gen liegt die Miete da­ge­gen mit 490 € zwi­schen der bis­he­ri­gen und der erhöhten Miete. Mit ih­rer Klage ha­ben die Kläger Zu­stim­mung zu der ver­lang­ten Miet­erhöhung be­gehrt.

Das AG gab der Klage teil­weise statt und ver­ur­teilte die Be­klagte, ei­ner Erhöhung der Miete auf nur 490 € zu­zu­stim­men. Das LG gab der Klage nach Ein­ho­lung ei­nes Sach­verständi­gen­gut­ach­tens zur Höhe der ortsübli­chen Ver­gleichs­miete in vol­lem Um­fang statt. Die hier­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion der Be­klag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Die Kläger ha­ben An­spruch auf Zu­stim­mung der Be­klag­ten zu der im Schrei­ben vom 18.11.2008 ver­lang­ten Miet­erhöhung (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Im Re­vi­si­ons­ver­fah­ren war nur noch im Streit, ob das Erhöhungs­ver­lan­gen der Kläger un­ter dem Ge­sichts­punkt der for­mel­len Begründungs­an­for­de­run­gen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirk­sam ist.

Gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Ver­mie­ter, der sein Erhöhungs­ver­lan­gen un­ter Be­zug­nahme auf Ver­gleichs­woh­nun­gen begründet, drei ver­gleich­bare Woh­nun­gen mit "ent­spre­chen­den Ent­gel­ten" zu be­nen­nen. Eine Erhöhung der Miete auf die ver­langte Miete ist nur dann ord­nungs­gemäß begründet, wenn der Ver­mie­ter min­des­tens drei Ver­gleichs­woh­nun­gen an­gibt, de­ren Miete min­des­tens so hoch ist wie die ver­langte Miete. Diese for­melle Vor­aus­set­zung ist hier erfüllt. Der Um­stand, dass die Kläge­rin eine wei­tere Woh­nung be­nannt hat, bei der die Miete zwi­schen der bis­he­ri­gen und der erhöhten Miete liegt, recht­fer­tigt keine an­dere Be­ur­tei­lung und macht das Erhöhungs­ver­lan­gen we­der ins­ge­samt noch teil­weise un­wirk­sam.

Das für ein Miet­erhöhungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters nach § 558a BGB be­ste­hende Begründungs­er­for­der­nis soll dem Mie­ter kon­krete Hin­weise auf die sach­li­che Be­rech­ti­gung des Erhöhungs­ver­lan­gens ge­ben, da­mit er die Be­rech­ti­gung der Miet­erhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig wer­den kann, ob er dem Erhöhungs­ver­lan­gen zu­stimmt oder nicht. Er­folgt die Begründung an­hand von Ver­gleichs­woh­nun­gen, so soll der Mie­ter durch die Be­nen­nung von "ein­zelne(n)" Woh­nun­gen die Möglich­keit ha­ben, sich über die Ver­gleichs­woh­nun­gen zu in­for­mie­ren und die be­haup­tete Ver­gleich­bar­keit nach­zuprüfen.

Dem wird das Erhöhungs­ver­lan­gen ge­recht. Die Be­klagte kann sich auf Grund der An­ga­ben ein Bild da­von ma­chen, wie sich das ge­genwärtige Miet­ni­veau für ver­gleich­bare Woh­nun­gen nach den An­ga­ben der Kläger dar­stellt, und kann diese An­ga­ben überprüfen. Da­mit hat die Be­klagte eine hin­rei­chende Grund­lage für ihre Ent­schei­dung, ob sie das Erhöhungs­ver­lan­gen für ge­recht­fer­tigt hält. Es ist des­halb - so­weit es um die Wirk­sam­keit des Erhöhungs­ver­lan­gens geht - un­schädlich, dass im vor­lie­gen­den Fall die Miete ei­ner der von den Klägern be­nann­ten sie­ben Woh­nun­gen un­ter­halb der ge­for­der­ten Miete liegt. Ob die­ser Um­stand an der Ortsüblich­keit der von den Klägern ver­lang­ten Miete zwei­feln lässt, ist eine Frage der ma­te­ri­el­len Begründetheit, nicht der Wirk­sam­keit des Erhöhungs­ver­lan­gens.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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