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BGH zur Mietminderung wegen Verkehrslärm

Urteil des BGH vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12
Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich am 19.12.2012 in einer Ent­schei­dung mit der Frage befasst, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ange­nom­men wer­den kann, dass Ver­mie­ter und Mie­ter still­schwei­gend die bei Ver­trags­ab­schluss gege­bene geringe Belas­tung durch Ver­kehrs­lärm als ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Woh­nung ver­ein­bart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Ver­kehrs­lärms gemin­dert sein kann.
Die Beklag­ten sind seit dem Jahr 2004 Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in der Sch­los­s­al­lee in Ber­lin. Von Juni 2009 bis Novem­ber 2010 wurde der stadt­ein­wärts fah­rende Ver­kehr über die Sch­los­s­al­lee umge­lei­tet, weil auf der gesam­ten Länge der Pase­wal­ker Straße, über wel­che der Ver­kehr bis dahin gelau­fen war, umfang­rei­che Stra­ßen­bau­ar­bei­ten durch­ge­führt wur­den. Die Beklag­ten min­der­ten wegen der hier­durch ges­tie­ge­nen Lärm­be­las­tung die Miete ab Oktober 2009.
Die Klä­ge­rin hat die Beklag­ten auf Zah­lung rück­stän­di­ger Miete für den Zei­traum von Oktober 2009 bis Novem­ber 2010 in Höhe von ins­ge­s­amt 1.386,19 € nebst Zin­sen in Anspruch genom­men. Das Amts­ge­richt hat der Klage statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt das amts­ge­richt­li­che Urteil abge­än­dert und – unter Kla­ge­ab­wei­sung im Übri­gen – die Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten auf Zah­lung von 553,22 € nebst Zin­sen ermä­ß­igt. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion der Klä­ge­rin hatte Erfolg.
Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass es für die Annahme einer still­schwei­gend gesch­los­se­nen Beschaf­fen­heits­ve­r­ein­ba­rung nicht aus­reicht, dass der Mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss die ver­hält­nis­mä­ßig geringe Belas­tung durch Ver­kehrs­lärm als vor­teil­haft wahr­nimmt und er sich (mög­li­cher­weise) auch des­we­gen zur Anmie­tung der Woh­nung ent­schei­det. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass der Ver­mie­ter erkennt oder erken­nen musste, dass der Mie­ter die vor­han­dene geringe Lärm­be­las­tung als maß­geb­li­ches Kri­te­rium für den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Woh­nung ansieht, und dass der Ver­mie­ter dar­auf in irgend­ei­ner Form zustim­mend rea­giert.
Aus den vom Beru­fungs­ge­richt getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen erga­ben sich keine Anhalts­punkte für eine der­ar­tige Beschaf­fen­heits­ve­r­ein­ba­rung. Für die Bestim­mung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands der Woh­nung ist im Streit­fall daher die Ver­kehrs­an­schau­ung unter Berück­sich­ti­gung des Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben maß­ge­bend. Danach stellt sich die vor­über­ge­hende Erhöh­ung der Lärm­be­las­tung nicht als ein zur Min­de­rung berech­ti­gen­der Man­gel der Woh­nung dar. Denn die von den Beklag­ten vor­ge­tra­ge­nen Lärm­werte stel­len nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen nach den im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 aus­ge­wie­se­nen Wer­ten keine hohe Belas­tung dar. Aus die­sem Grund haben die Beklag­ten die (erhöhte) Lärm­be­las­tung red­li­cher­weise hin­zu­neh­men.
Für die Annahme des Beru­fungs­ge­richts, die ver­ein­barte Miete sei ab dem sieb­ten Monat nach Ein­t­re­ten der erhöh­ten Lärm­be­las­tung gemin­dert, ist ein sach­li­cher Grund nicht erkenn­bar. Denn eine vor­über­ge­hende erhöhte Lärm­be­las­tung stellt unab­hän­gig von ihrer zeit­li­chen Dauer jeden­falls dann, wenn sie sich – wie hier – inn­er­halb der in Ber­li­ner Innen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel nach § 536* BGB dar. Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb das Urteil des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Beru­fung der Beklag­ten gegen das Urteil des Amts­ge­richts zurück­ge­wie­sen. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 214/2012 vom 19.12.2012

20.12.2012 nach oben

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