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BGH zur Mietminderung wegen Verkehrslärm

Urteil des BGH vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12
Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich am 19.12.2012 in ei­ner Ent­schei­dung mit der Frage be­fasst, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen an­ge­nom­men wer­den kann, dass Ver­mie­ter und Mie­ter still­schwei­gend die bei Ver­trags­ab­schluss ge­ge­bene ge­ringe Be­las­tung durch Ver­kehrslärm als ver­trags­gemäßen Zu­stand der Woh­nung ver­ein­bart ha­ben, mit der Folge, dass die Miete bei ei­ner Zu­nahme des Ver­kehrslärms ge­min­dert sein kann.
Die Be­klag­ten sind seit dem Jahr 2004 Mie­ter ei­ner Woh­nung der Kläge­rin in der Schlos­sal­lee in Ber­lin. Von Juni 2009 bis No­vem­ber 2010 wurde der stadt­einwärts fah­rende Ver­kehr über die Schlos­sal­lee um­ge­lei­tet, weil auf der ge­sam­ten Länge der Pa­se­wal­ker Straße, über wel­che der Ver­kehr bis da­hin ge­lau­fen war, um­fang­rei­che Straßen­bau­ar­bei­ten durch­geführt wur­den. Die Be­klag­ten min­der­ten we­gen der hier­durch ge­stie­ge­nen Lärm­be­las­tung die Miete ab Ok­to­ber 2009.
Die Kläge­rin hat die Be­klag­ten auf Zah­lung rückständi­ger Miete für den Zeit­raum von Ok­to­ber 2009 bis No­vem­ber 2010 in Höhe von ins­ge­samt 1.386,19 € nebst Zin­sen in An­spruch ge­nom­men. Das Amts­ge­richt hat der Klage statt­ge­ge­ben. Auf die Be­ru­fung der Be­klag­ten hat das Land­ge­richt das amts­ge­richt­li­che Ur­teil abgeändert und – un­ter Kla­ge­ab­wei­sung im Übri­gen – die Ver­ur­tei­lung der Be­klag­ten auf Zah­lung von 553,22 € nebst Zin­sen ermäßigt. Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Kläge­rin hatte Er­folg.
Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass es für die An­nahme ei­ner still­schwei­gend ge­schlos­se­nen Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nicht aus­reicht, dass der Mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss die verhält­nismäßig ge­ringe Be­las­tung durch Ver­kehrslärm als vor­teil­haft wahr­nimmt und er sich (mögli­cher­weise) auch des­we­gen zur An­mie­tung der Woh­nung ent­schei­det. Er­for­der­lich ist viel­mehr, dass der Ver­mie­ter er­kennt oder er­ken­nen mus­ste, dass der Mie­ter die vor­han­dene ge­ringe Lärm­be­las­tung als maßgeb­li­ches Kri­te­rium für den ver­trags­gemäßen Zu­stand der Woh­nung an­sieht, und dass der Ver­mie­ter dar­auf in ir­gend­ei­ner Form zu­stim­mend rea­giert.
Aus den vom Be­ru­fungs­ge­richt ge­trof­fe­nen Fest­stel­lun­gen er­ga­ben sich keine An­halts­punkte für eine der­ar­tige Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung. Für die Be­stim­mung des ver­trags­gemäßen Zu­stands der Woh­nung ist im Streit­fall da­her die Ver­kehrs­an­schau­ung un­ter Berück­sich­ti­gung des Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben maßge­bend. Da­nach stellt sich die vorüber­ge­hende Erhöhung der Lärm­be­las­tung nicht als ein zur Min­de­rung be­rech­ti­gen­der Man­gel der Woh­nung dar. Denn die von den Be­klag­ten vor­ge­tra­ge­nen Lärm­werte stel­len nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen nach den im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 aus­ge­wie­se­nen Wer­ten keine hohe Be­las­tung dar. Aus die­sem Grund ha­ben die Be­klag­ten die (erhöhte) Lärm­be­las­tung red­li­cher­weise hin­zu­neh­men.
Für die An­nahme des Be­ru­fungs­ge­richts, die ver­ein­barte Miete sei ab dem sieb­ten Mo­nat nach Ein­tre­ten der erhöhten Lärm­be­las­tung ge­min­dert, ist ein sach­li­cher Grund nicht er­kenn­bar. Denn eine vorüber­ge­hende erhöhte Lärm­be­las­tung stellt un­abhängig von ih­rer zeit­li­chen Dauer je­den­falls dann, wenn sie sich – wie hier – in­ner­halb der in Ber­li­ner In­nen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung be­rech­ti­gen­den Man­gel nach § 536* BGB dar. Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb das Ur­teil des Be­ru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Be­ru­fung der Be­klag­ten ge­gen das Ur­teil des Amts­ge­richts zurück­ge­wie­sen. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 214/2012 vom 19.12.2012
20.12.2012 nach oben

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