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BGH zur Geltendmachung von Steuernachbelastungen und in Zukunft entgehenden Steuervorteilen bei Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs

Urteil des BGH vom 26.1.2012 - VII ZR 154/10

Wer­den bei der Rück­ab­wick­lung ei­nes Im­mo­bi­li­en­er­werbs im Wege des großen Scha­dens­er­sat­zes die An­schaf­fungs­kos­ten da­durch zurück­gewährt, dass der Er­wer­ber von sei­ner Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit ge­genüber der fi­nan­zie­ren­den Bank be­freit wird, und ha­ben sich die An­schaf­fungs­kos­ten als AfA steu­er­recht­lich aus­ge­wirkt, fließen dem Er­wer­ber als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ge­machte Auf­wen­dun­gen zu, die als Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu ver­steu­ern sind. Diese Steu­er­ver­bind­lich­keit ist bei der Be­rech­nung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs zu berück­sich­ti­gen, so­weit der Er­wer­ber sich die er­ziel­ten Steu­er­vor­teile an­rech­nen lässt.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien strei­ten um die Be­rech­nung des großen Scha­dens­er­sat­zes nach der Rück­ab­wick­lung ei­nes Im­mo­bi­li­en­er­werbs. Im No­vem­ber 1999 schlos­sen die Kläger mit den zu ei­ner GbR zu­sam­men­ge­schlos­se­nen Be­klag­ten einen no­ta­ri­el­len Ver­trag über den Er­werb ei­ner Woh­nungs­ein­heit in einem von den Be­klag­ten zu sa­nie­ren­den denk­mal­ge­schütz­ten Gebäude. Der Er­werbs­preis be­trug 880.000 DM. Zur Fi­nan­zie­rung nah­men die Kläger un­ter Berück­sich­ti­gung ei­nes Di­sa­gios von 10 Pro­zent ein Bank­dar­le­hen i.H.v. 977.778 DM auf. Sie ver­mie­te­ten die Räume als Büro. Steu­er­lich konn­ten sie als Wer­bungs­kos­ten u.a. die Ab­set­zung für Ab­nut­zung (AfA) nach § 7 EStG und die erhöhte Ab­set­zung bei Bau­denk­ma­len nach § 7i EStG gel­tend ma­chen.

We­gen Mängeln ver­lang­ten die Kläger in der Fol­ge­zeit von den Be­klag­ten Scha­dens­er­satz we­gen Nichterfüllung. Die Be­klag­ten wur­den durch rechtskräfti­ges Ur­teil im No­vem­ber 2006 ver­ur­teilt, Zug um Zug ge­gen Rück­gabe des Woh­nungs­ei­gen­tums an die Kläger 650 € Sach­verständi­gen­kos­ten zu zah­len und sie von den An­sprüchen der Bank aus dem Dar­le­hens­ver­trag frei­zu­stel­len; fer­ner wurde fest­ge­stellt, dass die Be­klag­ten den Scha­den zu er­set­zen ha­ben, der den Klägern aus der Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges ent­steht. Die­sen ma­chen die Kläger nun­mehr gel­tend, wo­bei sie u.a. Er­satz für Steu­er­nach­be­las­tun­gen im Jahr 2007 und in der Zu­kunft ent­ge­hende Steu­er­vor­teile be­geh­ren. Sie be­an­trag­ten zunächst, die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner zur Zah­lung von 488.530 € zu ver­ur­tei­len.

Das LG gab der Klage le­dig­lich teil­weise statt und ver­ur­teilte die Be­klag­ten zur Zah­lung von 76.041 € Zug um Zug ge­gen Ab­tre­tung der An­sprüche der Kläger auf Rücker­stat­tung der Grund­er­werbs­steuer. Hier­ge­gen leg­ten die Kläger Be­ru­fung ein und be­zif­fert nun­mehr ih­ren Scha­den mit 349.785 €. In die­sem Be­trag ent­hal­ten sind Steu­er­nach­be­las­tun­gen im Jahre 2007 i.H.v. 174.806 € und in der Zu­kunft ent­ge­hende Steu­er­vor­teile i.H.v. 51.675 €. An­rech­nen las­sen sich die Kläger u.a. die bis ein­schließlich 2006 er­ziel­ten Steu­er­vor­teile i.H.v. 194.374 € und ihre Miet­ein­nah­men. Sie be­an­trag­ten, die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner zur Zah­lung von 349.785 € nebst Zin­sen zu ver­ur­tei­len.

Das OLG ver­ur­teilte die Be­klag­ten zur Zah­lung von 109.817 € nebst Zin­sen, und wies die Be­ru­fung der Kläger u.a. we­gen des Be­tra­ges von 51.675 € zurück. Es er­kannte bei den Steu­er­nach­be­las­tun­gen einen Be­trag von 122.233 € zu­guns­ten der Kläger an und er­kannte ih­nen einen Be­trag von 52.573 € ab. We­gen die­ser bei­den Po­si­tio­nen leg­ten bei­den Par­teien Re­vi­sion ein. So­weit den Klägern der Be­trag von 51.675 € ab­er­kannt wor­den ist, leg­ten sie Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde ein, die der BGH be­reits zurück­ge­wie­sen hat. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten hatte kei­nen Er­folg. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf, so­weit die Klage in Höhe ei­nes Be­tra­ges von 52.573 € ab­ge­wie­sen wor­den ist, und gab der Klage i.H.v. 162.390 € statt.

Die Gründe:
Die Re­vi­sion der Be­klag­ten ist nicht begründet. Das OLG hat im Er­geb­nis zu Recht den Be­trag von 122.233 € zu­guns­ten der Kläger als Scha­dens­po­si­tion berück­sich­tigt.

Den Klägern ist im Jahre 2007 ein Vermögens­nach­teil in die­ser Höhe ent­stan­den. Sie ha­ben in den Jah­ren 2000 bis 2006 da­durch Steu­er­vor­teile er­zielt, dass sie ge­genüber den Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung die AfA nach § 7 EStG und die erhöhte AfA nach § 7i EStG als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ge­macht ha­ben, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG. Dies führte im Jahre 2007, dem Jahr der Rück­ab­wick­lung des Im­mo­bi­li­en­er­werbs, zu von den Klägern zu ver­steu­ern­den Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Denn steu­er­recht­lich sind Ein­nah­men ei­ner Ein­kunfts­art auch die Rückflüsse von Auf­wen­dun­gen, die zu­vor bei der Er­mitt­lung der Einkünfte die­ser Ein­kunfts­art als Wer­bungs­kos­ten ab­ge­zo­gen wor­den sind.

Sol­che Rückflüsse lie­gen vor, wenn ein Ver­trag über den Er­werb ei­ner Im­mo­bi­lie im Wege des großen Scha­dens­er­sat­zes ab­ge­wi­ckelt wird und dar­auf­hin An­schaf­fungs­kos­ten zurück­ge­zahlt wer­den. So­weit sich diese An­schaf­fungs­kos­ten als AfA steu­er­recht­lich aus­ge­wirkt ha­ben, wer­den als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ge­machte Auf­wen­dun­gen zurück­ge­zahlt, die der Er­wer­ber bei Zu­fluss als Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Be­steue­rung zu un­ter­wer­fen hat, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Den Klägern sind die AfA in die­sem Sinne im Jahre 2007 zu­ge­flos­sen. Die Be­klag­ten ha­ben auf­grund des rechtskräfti­gen Ur­teils im Vor­pro­zess die Kläger von de­ren Ver­bind­lich­keit ge­genüber der Bank be­freit. Die Kläger können die­sen Be­trag im Rah­men des ih­nen gem. § 635 BGB zu­ste­hen­den Scha­dens­er­sat­zes gel­tend ma­chen.

Die Re­vi­sion der Kläger ist begründet; das OLG hat ih­nen zu Un­recht den Be­trag von 52.573 € nicht zu­ge­spro­chen. Die Kläger ha­ben in den Jah­ren 2000 bis 2006 Steu­er­vor­teile auch da­durch er­zielt, dass sie ne­ben der AfA sons­tige Wer­bungs­kos­ten i.S.v. § 9 Abs. 1 EStG gel­tend ge­macht ha­ben. Diese sind ih­nen im Jahr 2007 eben­falls da­durch zurück­ge­flos­sen, dass die Be­klag­ten sie ge­genüber der Bank von ih­rer Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit be­freit ha­ben. Sie ha­ben auf diese Weise im Jahre 2007 zu ver­steu­ernde Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung er­zielt. Die da­durch ent­stan­dene steu­er­li­che Be­las­tung ha­ben sie mit 52.573 € er­rech­net.

Link­hin­weis:
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