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BGH zur Geltendmachung von Steuernachbelastungen und in Zukunft entgehenden Steuervorteilen bei Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs

Urteil des BGH vom 26.1.2012 - VII ZR 154/10

Werden bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs im Wege des großen Schadensersatzes die Anschaffungskosten dadurch zurückgewährt, dass der Erwerber von seiner Darlehensverbindlichkeit gegenüber der finanzierenden Bank befreit wird, und haben sich die Anschaffungskosten als AfA steuerrechtlich ausgewirkt, fließen dem Erwerber als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zu, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind. Diese Steuerverbindlichkeit ist bei der Berechnung des Schadensersatzanspruchs zu berücksichtigen, soweit der Erwerber sich die erzielten Steuervorteile anrechnen lässt.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien strei­ten um die Berech­nung des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes nach der Rüc­k­ab­wick­lung eines Immo­bi­lie­n­er­werbs. Im Novem­ber 1999 sch­los­sen die Klä­ger mit den zu einer GbR zusam­men­ge­sch­los­se­nen Beklag­ten einen nota­ri­el­len Ver­trag über den Erwerb einer Woh­nungs­ein­heit in einem von den Beklag­ten zu sanie­ren­den denk­mal­ge­schütz­ten Gebäude. Der Erwerb­s­preis betrug 880.000 DM. Zur Finan­zie­rung nah­men die Klä­ger unter Berück­sich­ti­gung eines Disa­gios von 10 Pro­zent ein Bank­dar­le­hen i.H.v. 977.778 DM auf. Sie ver­mie­te­ten die Räume als Büro. Steu­er­lich konn­ten sie als Wer­bungs­kos­ten u.a. die Abset­zung für Abnut­zung (AfA) nach § 7 EStG und die erhöhte Abset­zung bei Bau­denk­ma­len nach § 7i EStG gel­tend machen.

Wegen Män­geln ver­lang­ten die Klä­ger in der Fol­ge­zeit von den Beklag­ten Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung. Die Beklag­ten wur­den durch rechts­kräf­ti­ges Urteil im Novem­ber 2006 ver­ur­teilt, Zug um Zug gegen Rück­gabe des Woh­nungs­ei­gen­tums an die Klä­ger 650 € Sach­ver­stän­di­gen­kos­ten zu zah­len und sie von den Ansprüchen der Bank aus dem Dar­le­hens­ver­trag frei­zu­s­tel­len; fer­ner wurde fest­ge­s­tellt, dass die Beklag­ten den Scha­den zu erset­zen haben, der den Klä­gern aus der Rüc­k­ab­wick­lung des Ver­tra­ges ent­steht. Die­sen machen die Klä­ger nun­mehr gel­tend, wobei sie u.a. Ersatz für Steu­er­nach­be­las­tun­gen im Jahr 2007 und in der Zukunft ent­ge­hende Steu­er­vor­teile begeh­ren. Sie bean­trag­ten zunächst, die Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner zur Zah­lung von 488.530 € zu ver­ur­tei­len.

Das LG gab der Klage ledig­lich teil­weise statt und ver­ur­teilte die Beklag­ten zur Zah­lung von 76.041 € Zug um Zug gegen Abt­re­tung der Ansprüche der Klä­ger auf Rücker­stat­tung der Grun­d­er­werbs­steuer. Hier­ge­gen leg­ten die Klä­ger Beru­fung ein und bezif­fert nun­mehr ihren Scha­den mit 349.785 €. In die­sem Betrag ent­hal­ten sind Steu­er­nach­be­las­tun­gen im Jahre 2007 i.H.v. 174.806 € und in der Zukunft ent­ge­hende Steu­er­vor­teile i.H.v. 51.675 €. Anrech­nen las­sen sich die Klä­ger u.a. die bis ein­sch­ließ­lich 2006 erziel­ten Steu­er­vor­teile i.H.v. 194.374 € und ihre Miet­ein­nah­men. Sie bean­trag­ten, die Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner zur Zah­lung von 349.785 € nebst Zin­sen zu ver­ur­tei­len.

Das OLG ver­ur­teilte die Beklag­ten zur Zah­lung von 109.817 € nebst Zin­sen, und wies die Beru­fung der Klä­ger u.a. wegen des Betra­ges von 51.675 € zurück. Es erkannte bei den Steu­er­nach­be­las­tun­gen einen Betrag von 122.233 € zuguns­ten der Klä­ger an und erkannte ihnen einen Betrag von 52.573 € ab. Wegen die­ser bei­den Posi­tio­nen leg­ten bei­den Par­teien Revi­sion ein. Soweit den Klä­gern der Betrag von 51.675 € aber­kannt wor­den ist, leg­ten sie Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde ein, die der BGH bereits zurück­ge­wie­sen hat. Die Revi­sion der Beklag­ten hatte kei­nen Erfolg. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf, soweit die Klage in Höhe eines Betra­ges von 52.573 € abge­wie­sen wor­den ist, und gab der Klage i.H.v. 162.390 € statt.

Die Gründe:
Die Revi­sion der Beklag­ten ist nicht begrün­det. Das OLG hat im Ergeb­nis zu Recht den Betrag von 122.233 € zuguns­ten der Klä­ger als Scha­dens­po­si­tion berück­sich­tigt.

Den Klä­gern ist im Jahre 2007 ein Ver­mö­gens­nach­teil in die­ser Höhe ent­stan­den. Sie haben in den Jah­ren 2000 bis 2006 dadurch Steu­er­vor­teile erzielt, dass sie gegen­über den Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung die AfA nach § 7 EStG und die erhöhte AfA nach § 7i EStG als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht haben, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG. Dies führte im Jahre 2007, dem Jahr der Rüc­k­ab­wick­lung des Immo­bi­lie­n­er­werbs, zu von den Klä­gern zu ver­steu­ern­den Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Denn steu­er­recht­lich sind Ein­nah­men einer Ein­kunfts­art auch die Rück­flüsse von Auf­wen­dun­gen, die zuvor bei der Ermitt­lung der Ein­künfte die­ser Ein­kunfts­art als Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wor­den sind.

Sol­che Rück­flüsse lie­gen vor, wenn ein Ver­trag über den Erwerb einer Immo­bi­lie im Wege des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes abge­wi­ckelt wird und dar­auf­hin Anschaf­fungs­kos­ten zurück­ge­zahlt wer­den. Soweit sich diese Anschaf­fungs­kos­ten als AfA steu­er­recht­lich aus­ge­wirkt haben, wer­den als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemachte Auf­wen­dun­gen zurück­ge­zahlt, die der Erwer­ber bei Zufluss als Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Besteue­rung zu unter­wer­fen hat, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Den Klä­gern sind die AfA in die­sem Sinne im Jahre 2007 zuge­f­los­sen. Die Beklag­ten haben auf­grund des rechts­kräf­ti­gen Urteils im Vor­pro­zess die Klä­ger von deren Ver­bind­lich­keit gegen­über der Bank bef­reit. Die Klä­ger kön­nen die­sen Betrag im Rah­men des ihnen gem. § 635 BGB zuste­hen­den Scha­dens­er­sat­zes gel­tend machen.

Die Revi­sion der Klä­ger ist begrün­det; das OLG hat ihnen zu Unrecht den Betrag von 52.573 € nicht zuge­spro­chen. Die Klä­ger haben in den Jah­ren 2000 bis 2006 Steu­er­vor­teile auch dadurch erzielt, dass sie neben der AfA sons­tige Wer­bungs­kos­ten i.S.v. § 9 Abs. 1 EStG gel­tend gemacht haben. Diese sind ihnen im Jahr 2007 eben­falls dadurch zurück­ge­f­los­sen, dass die Beklag­ten sie gegen­über der Bank von ihrer Dar­le­hens­ver­bind­lich­keit bef­reit haben. Sie haben auf diese Weise im Jahre 2007 zu ver­steu­ernde Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erzielt. Die dadurch ent­stan­dene steu­er­li­che Belas­tung haben sie mit 52.573 € errech­net.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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