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BGH zur Frage des Maßstabs, wann eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist

Urteil des BGH vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich mit der Frage be­fasst, wel­cher Maßstab an­zu­le­gen ist, um zu be­ur­tei­len, ob eine Miet­woh­nung in schall­schutz­tech­ni­scher Hin­sicht einen Man­gel auf­weist.
Der Kläger ist seit dem Jahr 1985 Mie­ter ei­ner Woh­nung der Be­klag­ten in Mann­heim. Das Gebäude, in dem sich die Woh­nung be­fin­det und das im Ei­gen­tum der Be­klag­ten steht, war während des Zwei­ten Welt­kriegs be­schädigt und im Jahr 1952 wie­der auf­ge­baut wor­den.
Im Jahr 2003 ließ die Be­klagte in der über der Woh­nung des Klägers ge­le­ge­nen Dach­ge­schoss­woh­nung Bau­ar­bei­ten durchführen, wo­durch nun­mehr zwei Woh­nun­gen ent­stan­den. Auf ei­ner Fläche von 21 m² wurde der Es­trich ent­fernt und er­neu­ert. Auf zwei an­de­ren Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Es­trich le­dig­lich ab­ge­schlif­fen und ver­spach­telt, um die Ver­le­gung ei­nes neuen Bo­den­be­lags zu ermögli­chen.
Der Kläger be­an­stan­dete im Jahr 2007 ne­ben an­de­ren Mängeln eine un­zu­rei­chende Schal­li­so­lie­rung sei­ner Woh­nung zu den Dach­ge­schoss­woh­nun­gen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Min­de­rungs­vor­be­halt von in­so­weit 20 %. Er ist der An­sicht, dass die Schal­li­so­lie­rung we­der dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 gel­ten­den Stand der Tech­nik ent­spre­che.
Der Kläger hat die Be­klagte – we­gen des nicht aus­rei­chen­den Schall­schut­zes - auf Rück­zah­lung von 20 % der von ihm für den Zeit­raum von Sep­tem­ber 2007 bis April 2009 ge­zahl­ten Brut­to­miete in An­spruch ge­nom­men. Das Amts­ge­richt hat der Klage statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Be­ru­fung der Be­klag­ten zurück­ge­wie­sen.
Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Be­klag­ten hatte Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat seine Recht­spre­chung fort­geführt, wo­nach – bei Feh­len ei­ner ver­trag­li­chen Ab­rede - eine Miet­woh­nung in einem älte­ren Gebäude in schall­schutz­tech­ni­scher Hin­sicht kei­nen Man­gel* auf­weist, so­fern der Tritt- und der Luft­schall­schutz den zur Zeit der Er­rich­tung des Gebäudes gel­ten­den DIN-Nor­men ent­spre­chen (vgl. Se­nats­ur­teile vom 6. Ok­to­ber 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12). Der Um­stand, dass die Be­klagte den Es­trich ab­ge­schlif­fen und ver­spach­telt und ihn auf 12 % der Ge­samtfläche ent­fernt und er­neu­ert hat, recht­fer­tigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung die­ser Ar­bei­ten gel­ten­den DIN-Nor­men ab­zu­stel­len. Denn diese Maßnahme ist von der In­ten­sität des Ein­griffs in die Gebäude­sub­stanz her mit einem Neu­bau oder ei­ner grund­le­gen­den Verände­rung des Gebäudes nicht ver­gleich­bar. Der Mie­ter kann da­her nicht er­war­ten, dass die Maßnahme so aus­geführt wird, dass der Schall­schutz an­schließend den höheren An­for­de­run­gen der zur Zeit der Durchführung der Ar­bei­ten gel­ten­den DIN-Nor­men genügt. Der Tritt- und der Luft­schall­schutz der Woh­nung sind da­her als aus­rei­chend und da­mit als ver­trags­gemäß zu be­wer­ten. *536 BGB: Miet­min­de­rung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Miet­sa­che zur Zeit der Über­las­sung an den Mie­ter einen Man­gel, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­gemäßen Ge­brauch auf­hebt, oder ent­steht während der Miet­zeit ein sol­cher Man­gel, so ist der Mie­ter für die Zeit, in der die Taug­lich­keit auf­ge­ho­ben ist, von der Ent­rich­tung der Miete be­freit. Für die Zeit, während der die Taug­lich­keit ge­min­dert ist, hat er nur eine an­ge­mes­sen her­ab­ge­setzte Miete zu ent­rich­ten. Eine un­er­heb­li­che Min­de­rung der Taug­lich­keit bleibt außer Be­tracht. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 97/2013 vom 05.06.2013
06.06.2013 nach oben

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