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BGH zur Frage des Maßstabs, wann eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist

Urteil des BGH vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, wel­cher Maß­stab anzu­le­gen ist, um zu beur­tei­len, ob eine Miet­woh­nung in schall­schutz­tech­ni­scher Hin­sicht einen Man­gel auf­weist.
Der Klä­ger ist seit dem Jahr 1985 Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten in Mann­heim. Das Gebäude, in dem sich die Woh­nung befin­det und das im Eigen­tum der Beklag­ten steht, war wäh­rend des Zwei­ten Welt­kriegs beschä­d­igt und im Jahr 1952 wie­der auf­ge­baut wor­den.
Im Jahr 2003 ließ die Beklagte in der über der Woh­nung des Klä­gers gele­ge­nen Dach­ge­schoss­woh­nung Bau­ar­bei­ten durch­füh­ren, wodurch nun­mehr zwei Woh­nun­gen ent­stan­den. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich ent­fernt und erneu­ert. Auf zwei ande­ren Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich ledig­lich abge­sch­lif­fen und ver­spach­telt, um die Ver­le­gung eines neuen Boden­be­lags zu ermög­li­chen.
Der Klä­ger bean­stan­dete im Jahr 2007 neben ande­ren Män­geln eine unzu­rei­chende Schal­li­so­lie­rung sei­ner Woh­nung zu den Dach­ge­schoss­woh­nun­gen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Min­de­rungs­vor­be­halt von inso­weit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schal­li­so­lie­rung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 gel­ten­den Stand der Tech­nik ent­sp­re­che.
Der Klä­ger hat die Beklagte – wegen des nicht aus­rei­chen­den Schall­schut­zes - auf Rück­zah­lung von 20 % der von ihm für den Zei­traum von Sep­tem­ber 2007 bis April 2009 gezahl­ten Brut­to­miete in Anspruch genom­men. Das Amts­ge­richt hat der Klage statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion der Beklag­ten hatte Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat seine Recht­sp­re­chung fort­ge­führt, wonach – bei Feh­len einer ver­trag­li­chen Abrede - eine Miet­woh­nung in einem älte­ren Gebäude in schall­schutz­tech­ni­scher Hin­sicht kei­nen Man­gel* auf­weist, sofern der Tritt- und der Luft­schall­schutz den zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den DIN-Nor­men ent­sp­re­chen (vgl. Senat­s­ur­teile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12). Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abge­sch­lif­fen und ver­spach­telt und ihn auf 12 % der Gesamt­fläche ent­fernt und erneu­ert hat, recht­fer­tigt es nicht, auf die zur Zeit der Durch­füh­rung die­ser Arbei­ten gel­ten­den DIN-Nor­men abzu­s­tel­len. Denn diese Maß­nahme ist von der Inten­si­tät des Ein­griffs in die Gebäu­de­sub­stanz her mit einem Neu­bau oder einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung des Gebäu­des nicht ver­g­leich­bar. Der Mie­ter kann daher nicht erwar­ten, dass die Maß­nahme so aus­ge­führt wird, dass der Schall­schutz ansch­lie­ßend den höhe­ren Anfor­de­run­gen der zur Zeit der Durch­füh­rung der Arbei­ten gel­ten­den DIN-Nor­men genügt. Der Tritt- und der Luft­schall­schutz der Woh­nung sind daher als aus­rei­chend und damit als ver­trags­ge­mäß zu bewer­ten. *536 BGB: Miet­min­de­rung bei Sach- und Rechts­män­geln (1) Hat die Miet­sa­che zur Zeit der Über­las­sung an den Mie­ter einen Man­gel, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt, oder ent­steht wäh­rend der Miet­zeit ein sol­cher Man­gel, so ist der Mie­ter für die Zeit, in der die Taug­lich­keit auf­ge­ho­ben ist, von der Entrich­tung der Miete bef­reit. Für die Zeit, wäh­rend der die Taug­lich­keit gemin­dert ist, hat er nur eine ange­mes­sen her­ab­ge­setzte Miete zu entrich­ten. Eine uner­heb­li­che Min­de­rung der Taug­lich­keit bleibt außer Betracht. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 97/2013 vom 05.06.2013
06.06.2013 nach oben

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