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BGH zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers bei entsprechendem Hinweis in einer Internetanzeige

Urteil des BGH vom 3.5.2012 - III ZR 62/11

Weist ein Immobilienmakler in einem Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. Der Hinweis (hier: "Provision 7,14 %") muss dabei so gestaltet sein, dass dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht unzweideutig vor Augen geführt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin, eine gewerb­li­che Immo­bi­li­en­mak­le­rin, ver­öf­f­ent­lichte im Inter­net-Por­tal "Immo­bi­li­enS­cou­t24" eine Anzeige für den Kauf eines Bau­grund­stücks mit Angabe u.a. der Grund­stücks­größe und des Kauf­p­rei­ses sowie mit dem Hin­weis "Pro­vi­sion 7,14 %". Der Beklagte zu 2) (der Beklagte) nahm am 7.4.2008 tele­fo­ni­schen Kon­takt zur Klä­ge­rin auf und äußerte sein sowie das Inter­esse sei­ner Ehe­frau, der (frühe­ren) Beklag­ten zu 1), am Erwerb die­ses Grund­stücks. Die für die Klä­ge­rin tätige Zeu­gin T nannte ihm dabei die Adresse des Objekts sowie die Kon­takt­da­ten des Ver­käu­fers.

Bei der Besich­ti­gung des Grund­stücks am nächs­ten Tag unter­schrieb der Beklagte ein ihm von die­ser Zeu­gin vor­ge­leg­tes For­mu­lar mit der Über­schrift "Objekt­nach­weis und Mak­ler­ver­trag mit Kauf­in­ter­es­sen­ten". Darin war die Verpf­lich­tung des Käu­fers ent­hal­ten, bei Ver­trags­ab­schluss für den Nach­weis oder die Ver­mitt­lung eine Mak­ler­pro­vi­sion von 7,14 % ein­sch­ließ­lich Mehr­wert­steuer vom Kauf­preis und etwai­gen Neben­leis­tun­gen zu zah­len. Mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag vom 29.4.2008 erwar­ben die Beklag­ten die­ses Objekt. Dar­auf­hin stellte die Klä­ge­rin ihnen eine Mak­ler­pro­vi­sion von 60.690 € in Rech­nung.

Die Beklag­ten, die den Mak­ler­ver­trag im Juni 2008 wegen Irr­tums und arg­lis­ti­ger Täu­schung ange­foch­ten hat­ten, behaup­ten, T habe die Unter­schrift unter das For­mu­lar ersch­li­chen; sie, die Zeu­gin, habe erklärt, die Unter­schrift diene ledig­lich dem Nach­weis der Ver­mitt­lung und nicht dem Abschluss eines Mak­ler­ver­trags.

Das LG wies die auf Zah­lung des gel­tend gemach­ten Mak­ler­lohns gerich­tete Klage gegen die Beklagte zu 1) ab; den Beklag­ten ver­ur­teilte es dage­gen antrags­ge­mäß. Das OLG wies auch die gegen den Beklag­ten gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil inso­weit auf, als die Klage gegen den Beklag­ten abge­wie­sen wurde, und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts recht­fer­ti­gen die tat­säch­lich fest­ge­s­tell­ten Umstände die Annahme, dass die im Inter­net unter "Immo­bi­li­ens­cou­t24" ver­öf­f­ent­lichte Anzeige der Klä­ge­rin ein ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen ent­hält, das Grund­lage eines zwi­schen den Par­teien zustande gekom­me­nen Mak­ler­ver­trags sein kann.

Ein Ange­bot auf Abschluss eines Mak­ler­ver­trags ist grund­sätz­lich noch nicht in einer Zei­tungs- oder Inter­ne­t­an­zeige des Mak­lers, wie hier der Klä­ge­rin im Inter­net­por­tal "Immo­bi­li­enS­cou­t24", zu sehen. Ein Ver­trags­schluss kommt des­halb regel­mä­ßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Mak­ler mit Zei­tungs- oder Inter­ne­t­an­zei­gen wer­bend im geschäft­li­chen Ver­kehr auf­tritt und sich der Inter­es­sent dar­auf­hin von sich aus an ihn wen­det. Es han­delt sich bei sol­chen Inse­ra­ten ledig­lich um eine invi­ta­tio ad offe­ren­dum. Eine dadurch ver­an­lasste Kon­takt­auf­nahme des Inter­es­sen­ten mit dem Mak­ler kann aber dann zum Abschluss eines Mak­ler­ver­trags füh­ren, wenn der Mak­ler sein Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen im Inse­rat bereits aus­drück­lich und unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck gebracht hat.

Weist er in einem Zei­tungs- oder im Inter­ne­tin­se­rat ein­deu­tig auf die fäl­lig wer­dende Mak­ler­pro­vi­sion hin, so dass der Inter­es­sent von einer eige­nen Pro­vi­si­onspf­licht aus­ge­hen kann, und erhält die­ser auf seine dar­auf­hin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Ver­käu­fers, löst dies den Anspruch auf Zah­lung der Pro­vi­sion aus. Die­sen Grund­sät­zen wider­spricht die Bewer­tung des Beru­fungs­ge­richts, die vor­lie­gende Inter­ne­t­an­zeige der Klä­ge­rin ent­halte kei­nen aus­rei­chend deut­li­chen Hin­weis auf die im Falle des Abschlus­ses eines Kauf­ver­trags zu zah­lende Mak­ler­pro­vi­sion von 7,14 % durch den Käu­fer, und die Beklag­ten seien erst­mals am Tag der Besich­ti­gung mit einem sol­chen Ver­lan­gen kon­fron­tiert wor­den.

Ein aus­drück­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen kann auch in einer Zei­tung­s­an­zeige oder einem Inter­ne­tin­se­rat ent­hal­ten sein, sofern der Hin­weis so gestal­tet und geeig­net ist, dem durch­schnitt­li­chen Inter­es­sen­ten die ent­ste­hende Pro­vi­si­onspf­licht unzwei­deu­tig vor Augen zu füh­ren. Vor­lie­gend konnte der Senat den Inhalt des Inter­ne­tin­se­rats der Klä­ge­rin selbst dahin aus­le­gen, dass es gegen­über poten­zi­el­len Inter­es­sen­ten ein hin­rei­chend deut­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen ent­hält. Dabei drückt die Angabe: "Pro­vi­sion 7,14 %" direkt unter der Angabe der Ver­mark­tungs­art (Kauf) und des Kauf­p­rei­ses ein sol­ches ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen gegen­über dem Kauf­in­ter­es­sen­ten aus.

Dies lässt sich nicht (auch) als blo­ßer Hin­weis dar­auf miss­ver­ste­hen, dass der Mak­ler im Erfolgs­falle von dem Ver­käu­fer eine Pro­vi­sion in ent­sp­re­chen­der Höhe zu bean­spru­chen habe. Dies umso weni­ger, als nicht ersicht­lich ist, wel­ches Inter­esse ein Mak­ler daran haben könnte, dem Kauf­in­ter­es­sen­ten zu offen­ba­ren, ob und in wel­cher Höhe er eine Pro­vi­si­ons­ve­r­ein­ba­rung mit dem Ver­käu­fer getrof­fen hat. Viel­mehr ist bei einer sol­chen, auf den wesent­li­chen Inhalt eines Mak­ler­ver­trags beschränk­ten Anzeige ohne wei­te­res erkenn­bar, dass der Mak­ler auch und gerade mit dem­je­ni­gen in ver­trag­li­che Bezie­hun­gen tre­ten will, der sich als Kauf­in­ter­es­sent an ihn wen­det. Das Beru­fungs­ge­richt wird nun erneut zu prü­fen haben, ob zwi­schen der Klä­ge­rin und dem Beklag­ten ein Mak­ler­ver­trag zustande gekom­men ist; dabei wird es sich ggf. auch mit dem von dem Beklag­ten erho­be­nen Ein­wand der Vor­kennt­nis zu befas­sen haben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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