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BGH zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers bei entsprechendem Hinweis in einer Internetanzeige

Urteil des BGH vom 3.5.2012 - III ZR 62/11

Weist ein Im­mo­bi­li­en­mak­ler in einem In­ter­ne­tin­se­rat ein­deu­tig auf die fällig wer­dende Mak­ler­pro­vi­sion hin, so dass der In­ter­es­sent von ei­ner ei­ge­nen Pro­vi­si­ons­pflicht aus­ge­hen kann, und erhält die­ser auf seine dar­auf­hin er­folgte An­frage Na­men und An­schrift des Verkäufers, löst dies den An­spruch auf Zah­lung der Pro­vi­sion aus. Der Hin­weis (hier: "Pro­vi­sion 7,14 %") muss da­bei so ge­stal­tet sein, dass dem durch­schnitt­li­chen In­ter­es­sen­ten die ent­ste­hende Pro­vi­si­ons­pflicht un­zwei­deu­tig vor Au­gen geführt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin, eine ge­werb­li­che Im­mo­bi­li­en­mak­le­rin, veröff­ent­lichte im In­ter­net-Por­tal "Im­mo­bi­li­en­Scout24" eine An­zeige für den Kauf ei­nes Bau­grundstücks mit An­gabe u.a. der Grundstücksgröße und des Kauf­prei­ses so­wie mit dem Hin­weis "Pro­vi­sion 7,14 %". Der Be­klagte zu 2) (der Be­klagte) nahm am 7.4.2008 te­le­fo­ni­schen Kon­takt zur Kläge­rin auf und äußerte sein so­wie das In­ter­esse sei­ner Ehe­frau, der (früheren) Be­klag­ten zu 1), am Er­werb die­ses Grundstücks. Die für die Kläge­rin tätige Zeu­gin T nannte ihm da­bei die Adresse des Ob­jekts so­wie die Kon­takt­da­ten des Verkäufers.

Bei der Be­sich­ti­gung des Grundstücks am nächs­ten Tag un­ter­schrieb der Be­klagte ein ihm von die­ser Zeu­gin vor­ge­leg­tes For­mu­lar mit der Über­schrift "Ob­jekt­nach­weis und Mak­ler­ver­trag mit Kauf­in­ter­es­sen­ten". Darin war die Ver­pflich­tung des Käufers ent­hal­ten, bei Ver­trags­ab­schluss für den Nach­weis oder die Ver­mitt­lung eine Mak­ler­pro­vi­sion von 7,14 % ein­schließlich Mehr­wert­steuer vom Kauf­preis und et­wai­gen Ne­ben­leis­tun­gen zu zah­len. Mit no­ta­ri­el­lem Kauf­ver­trag vom 29.4.2008 er­war­ben die Be­klag­ten die­ses Ob­jekt. Dar­auf­hin stellte die Kläge­rin ih­nen eine Mak­ler­pro­vi­sion von 60.690 € in Rech­nung.

Die Be­klag­ten, die den Mak­ler­ver­trag im Juni 2008 we­gen Irr­tums und arg­lis­ti­ger Täuschung an­ge­foch­ten hat­ten, be­haup­ten, T habe die Un­ter­schrift un­ter das For­mu­lar er­schli­chen; sie, die Zeu­gin, habe erklärt, die Un­ter­schrift diene le­dig­lich dem Nach­weis der Ver­mitt­lung und nicht dem Ab­schluss ei­nes Mak­ler­ver­trags.

Das LG wies die auf Zah­lung des gel­tend ge­mach­ten Mak­ler­lohns ge­rich­tete Klage ge­gen die Be­klagte zu 1) ab; den Be­klag­ten ver­ur­teilte es da­ge­gen an­trags­gemäß. Das OLG wies auch die ge­gen den Be­klag­ten ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil in­so­weit auf, als die Klage ge­gen den Be­klag­ten ab­ge­wie­sen wurde, und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts recht­fer­ti­gen die tatsäch­lich fest­ge­stell­ten Umstände die An­nahme, dass die im In­ter­net un­ter "Im­mo­bi­li­en­scout24" veröff­ent­lichte An­zeige der Kläge­rin ein ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen enthält, das Grund­lage ei­nes zwi­schen den Par­teien zu­stande ge­kom­me­nen Mak­ler­ver­trags sein kann.

Ein An­ge­bot auf Ab­schluss ei­nes Mak­ler­ver­trags ist grundsätz­lich noch nicht in ei­ner Zei­tungs- oder In­ter­net­an­zeige des Mak­lers, wie hier der Kläge­rin im In­ter­net­por­tal "Im­mo­bi­li­en­Scout24", zu se­hen. Ein Ver­trags­schluss kommt des­halb re­gelmäßig noch nicht da­durch zu­stande, dass ein Mak­ler mit Zei­tungs- oder In­ter­net­an­zei­gen wer­bend im ge­schäft­li­chen Ver­kehr auf­tritt und sich der In­ter­es­sent dar­auf­hin von sich aus an ihn wen­det. Es han­delt sich bei sol­chen In­se­ra­ten le­dig­lich um eine in­vi­ta­tio ad of­fe­ren­dum. Eine da­durch ver­an­lasste Kon­takt­auf­nahme des In­ter­es­sen­ten mit dem Mak­ler kann aber dann zum Ab­schluss ei­nes Mak­ler­ver­trags führen, wenn der Mak­ler sein Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen im In­se­rat be­reits ausdrück­lich und un­miss­verständ­lich zum Aus­druck ge­bracht hat.

Weist er in einem Zei­tungs- oder im In­ter­ne­tin­se­rat ein­deu­tig auf die fällig wer­dende Mak­ler­pro­vi­sion hin, so dass der In­ter­es­sent von ei­ner ei­ge­nen Pro­vi­si­ons­pflicht aus­ge­hen kann, und erhält die­ser auf seine dar­auf­hin er­folgte An­frage Na­men und An­schrift des Verkäufers, löst dies den An­spruch auf Zah­lung der Pro­vi­sion aus. Die­sen Grundsätzen wi­der­spricht die Be­wer­tung des Be­ru­fungs­ge­richts, die vor­lie­gende In­ter­net­an­zeige der Kläge­rin ent­halte kei­nen aus­rei­chend deut­li­chen Hin­weis auf die im Falle des Ab­schlus­ses ei­nes Kauf­ver­trags zu zah­lende Mak­ler­pro­vi­sion von 7,14 % durch den Käufer, und die Be­klag­ten seien erst­mals am Tag der Be­sich­ti­gung mit einem sol­chen Ver­lan­gen kon­fron­tiert wor­den.

Ein ausdrück­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen kann auch in ei­ner Zei­tungs­an­zeige oder einem In­ter­ne­tin­se­rat ent­hal­ten sein, so­fern der Hin­weis so ge­stal­tet und ge­eig­net ist, dem durch­schnitt­li­chen In­ter­es­sen­ten die ent­ste­hende Pro­vi­si­ons­pflicht un­zwei­deu­tig vor Au­gen zu führen. Vor­lie­gend konnte der Se­nat den In­halt des In­ter­ne­tin­se­rats der Kläge­rin selbst da­hin aus­le­gen, dass es ge­genüber po­ten­zi­el­len In­ter­es­sen­ten ein hin­rei­chend deut­li­ches Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen enthält. Da­bei drückt die An­gabe: "Pro­vi­sion 7,14 %" di­rekt un­ter der An­gabe der Ver­mark­tungs­art (Kauf) und des Kauf­prei­ses ein sol­ches ein­deu­ti­ges Pro­vi­si­ons­ver­lan­gen ge­genüber dem Kauf­in­ter­es­sen­ten aus.

Dies lässt sich nicht (auch) als bloßer Hin­weis dar­auf miss­ver­ste­hen, dass der Mak­ler im Er­folgs­falle von dem Verkäufer eine Pro­vi­sion in ent­spre­chen­der Höhe zu be­an­spru­chen habe. Dies umso we­ni­ger, als nicht er­sicht­lich ist, wel­ches In­ter­esse ein Mak­ler daran ha­ben könnte, dem Kauf­in­ter­es­sen­ten zu of­fen­ba­ren, ob und in wel­cher Höhe er eine Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung mit dem Verkäufer ge­trof­fen hat. Viel­mehr ist bei ei­ner sol­chen, auf den we­sent­li­chen In­halt ei­nes Mak­ler­ver­trags be­schränk­ten An­zeige ohne wei­te­res er­kenn­bar, dass der Mak­ler auch und ge­rade mit dem­je­ni­gen in ver­trag­li­che Be­zie­hun­gen tre­ten will, der sich als Kauf­in­ter­es­sent an ihn wen­det. Das Be­ru­fungs­ge­richt wird nun er­neut zu prüfen ha­ben, ob zwi­schen der Kläge­rin und dem Be­klag­ten ein Mak­ler­ver­trag zu­stande ge­kom­men ist; da­bei wird es sich ggf. auch mit dem von dem Be­klag­ten er­ho­be­nen Ein­wand der Vor­kennt­nis zu be­fas­sen ha­ben.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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