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BGH zur Fehlerhaftigkeit eines Emissionsprospekts wegen uneindeutigem Umfang der Pflichten eines Mietgaranten

Urteil des BGH vom 23.10.2012 - II ZR 294/11

Ein Emissionsprospekt ist auch dann fehlerhaft, wenn der Umfang der Pflichten eines Mietgaranten nicht so eindeutig festgelegt ist, dass darüber kein Streit entstehen kann, und die Anleger auf das Risiko einer für den Fonds ungünstigen Auslegung nicht hingewiesen werden.

Der Sach­ver­halt:
Der Ehe­mann der Klä­ge­rin betei­ligte sich im Jahr 1995 über eine Treu­hand­kom­man­di­tis­tin mit 200.000 DM zzgl. 10.000 DM Agio an der B. LBB Fonds Fünf (im Fol­gen­den: Fonds). Die Klä­ge­rin macht aus abge­t­re­te­nem Recht ihres Ehe­man­nes gegen die Beklagte als Grün­dungs­kom­man­di­tis­tin Ansprüche aus Pro­spekt­haf­tung im enge­ren und wei­te­ren Sinne gel­tend. Die Beklagte begehrt im Wege der Hilfs­wi­der­klage die Fest­stel­lung, dass sich die Klä­ge­rin alle Aus­schüt­tun­gen und Steu­er­vor­teile im Zusam­men­hang mit der Anlage anrech­nen las­sen muss.

Das LG gab der Klage über­wie­gend und der Wider­klage in vol­lem Umfang statt. Das KG wies die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Der Pro­spekt ist hin­sicht­lich der Anga­ben zum Umfang der Miet­ga­ran­tie feh­ler­haft, und die Beklagte trifft inso­weit auch ein Ver­schul­den.

Die Pro­spek­t­an­ga­ben zu dem Miet­ga­ran­tie­ver­trag sind unzu­rei­chend, weil sie auf eine fal­sche Risi­ko­ver­tei­lung hin­sicht­lich der leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten sch­lie­ßen las­sen, soweit die Miet­flächen nicht unter den Gene­ral­miet­ver­trag fal­len. Beruht der wirt­schaft­li­che Anla­ge­er­folg eines gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds allein auf der nach­hal­ti­gen Erzie­lung von Ein­nah­men aus der Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung von Anla­ge­ob­jek­ten, so ist in dem Anla­ge­pro­spekt deut­lich auf mög­li­che, der Erreich­bar­keit die­ser Ein­nah­men ent­ge­gen­ste­hende Umstände und die sich hier­aus für den Anle­ger erge­ben­den Risi­ken hin­zu­wei­sen. Die­sen Anfor­de­run­gen wird der ver­wen­dete Pro­spekt nicht gerecht.

Der Pro­spekt klärt den Anle­ger auch unter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorg­fäl­ti­gen und ein­ge­hen­den Lek­türe nicht zutref­fend über die Risi­ko­ver­tei­lung hin­sicht­lich der leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten auf, soweit Miet­flächen nicht unter den Gene­ral­miet­ver­trag fal­len. Der Pro­spekt erweckt den Ein­druck, dass leer­stands­be­dingte Neben­kos­ten bei den der Miet­ga­ran­tie unter­fal­len­den Flächen nicht dem Fonds zur Last fal­len, son­dern wie bei den dem Gene­ral­miet­ver­trag unter­fal­len­den Flächen von dem Mie­ter bzw. Garan­ten zu tra­gen sind. Die Begriffe Gene­ral­miet­ver­trag und Miet­ga­ran­tie wer­den in dem Pro­spekt unter­schieds­los neben­ein­an­der ver­wen­det. Dies musste bei dem Anle­ger den Ein­druck her­vor­ru­fen, die durch die Ver­träge gewähr­leis­tete Miet­si­cher­heit sei bei bei­den Ver­trags­ar­ten deckungs­g­leich.

Der Pro­spekt war in jedem Fall unrich­tig, weil die Über­nahme der umla­ge­fähi­gen Neben­kos­ten durch die Miet­ga­ran­tin in dem Ver­trags­werk jeden­falls nur unzu­rei­chend umge­setzt war. Regelte der Miet­ga­ran­tie­ver­trag die Über­nahme der leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten inso­weit nicht hin­rei­chend deut­lich, so liegt eine die Haf­tung wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss nach § 280 Abs. 1 S. 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB begrün­dende Pflicht­ver­let­zung schon darin, dass die Beklagte weder für eine deut­li­chere Fas­sung des Miet­ga­ran­tie­ver­trags Sorge getra­gen hat, die der­ar­tige, nicht ohne wei­te­res aus­räum­bare Zwei­fel an der Verpf­lich­tung der Miet­ga­ran­tin zur Zah­lung auch der Neben­kos­ten ver­hin­dert hätte, noch die Anla­gein­ter­es­sen­ten auf die Gefahr einer gegen­tei­li­gen Aus­le­gung des Ver­tra­ges durch die Miet­ga­ran­tin hin­ge­wie­sen hat.

Die­ser Pro­spekt­feh­ler ist erheb­lich. Es ist ein die Wert­hal­tig­keit der Anlage ent­schei­dend beein­flus­sen­der Fak­tor, dass der Fonds bei den Woh­nun­gen, die unter den Miet­ga­ran­tie­ver­trag fal­len, mit den leer­stands­be­ding­ten Neben­kos­ten belas­tet wer­den kann. Das KG hat rechts­feh­ler­haft ange­nom­men, dass die Beklagte kein Ver­schul­den an dem Pro­spekt­feh­ler treffe. Es ist Sache der Beklag­ten, Umstände dar­zu­le­gen, aus denen sich ergibt, dass sie den Pro­spekt­feh­ler und damit die Falsch­be­ra­tung der Klä­ge­rin aus­nahms­weise nicht ver­schul­det hat. Dafür genügt es ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG nicht, dass sich die Beklagte auf die anfäng­li­che Zah­lung der Neben­kos­ten durch die Miet­ga­ran­tin beruft.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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