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BGH zur Fehlerhaftigkeit eines Emissionsprospekts wegen uneindeutigem Umfang der Pflichten eines Mietgaranten

Urteil des BGH vom 23.10.2012 - II ZR 294/11

Ein Emis­si­ons­pro­spekt ist auch dann feh­ler­haft, wenn der Um­fang der Pflich­ten ei­nes Miet­ga­ran­ten nicht so ein­deu­tig fest­ge­legt ist, dass darüber kein Streit ent­ste­hen kann, und die An­le­ger auf das Ri­siko ei­ner für den Fonds ungüns­ti­gen Aus­le­gung nicht hin­ge­wie­sen wer­den.

Der Sach­ver­halt:
Der Ehe­mann der Kläge­rin be­tei­ligte sich im Jahr 1995 über eine Treu­hand­kom­man­di­tis­tin mit 200.000 DM zzgl. 10.000 DM Agio an der B. LBB Fonds Fünf (im Fol­gen­den: Fonds). Die Kläge­rin macht aus ab­ge­tre­te­nem Recht ih­res Ehe­man­nes ge­gen die Be­klagte als Gründungs­kom­man­di­tis­tin An­sprüche aus Pro­spekt­haf­tung im en­ge­ren und wei­te­ren Sinne gel­tend. Die Be­klagte be­gehrt im Wege der Hilfs­wi­der­klage die Fest­stel­lung, dass sich die Kläge­rin alle Aus­schüttun­gen und Steu­er­vor­teile im Zu­sam­men­hang mit der An­lage an­rech­nen las­sen muss.

Das LG gab der Klage über­wie­gend und der Wi­der­klage in vol­lem Um­fang statt. Das KG wies die Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Der Pro­spekt ist hin­sicht­lich der An­ga­ben zum Um­fang der Miet­ga­ran­tie feh­ler­haft, und die Be­klagte trifft in­so­weit auch ein Ver­schul­den.

Die Pro­spek­tan­ga­ben zu dem Miet­ga­ran­tie­ver­trag sind un­zu­rei­chend, weil sie auf eine fal­sche Ri­si­ko­ver­tei­lung hin­sicht­lich der leer­stands­be­ding­ten Ne­ben­kos­ten schließen las­sen, so­weit die Mietflächen nicht un­ter den Ge­ne­ral­miet­ver­trag fal­len. Be­ruht der wirt­schaft­li­che An­la­ge­er­folg ei­nes ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds al­lein auf der nach­hal­ti­gen Er­zie­lung von Ein­nah­men aus der Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung von An­la­ge­ob­jek­ten, so ist in dem An­la­ge­pro­spekt deut­lich auf mögli­che, der Er­reich­bar­keit die­ser Ein­nah­men ent­ge­gen­ste­hende Umstände und die sich hier­aus für den An­le­ger er­ge­ben­den Ri­si­ken hin­zu­wei­sen. Die­sen An­for­de­run­gen wird der ver­wen­dete Pro­spekt nicht ge­recht.

Der Pro­spekt klärt den An­le­ger auch un­ter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorgfälti­gen und ein­ge­hen­den Lektüre nicht zu­tref­fend über die Ri­si­ko­ver­tei­lung hin­sicht­lich der leer­stands­be­ding­ten Ne­ben­kos­ten auf, so­weit Mietflächen nicht un­ter den Ge­ne­ral­miet­ver­trag fal­len. Der Pro­spekt er­weckt den Ein­druck, dass leer­stands­be­dingte Ne­ben­kos­ten bei den der Miet­ga­ran­tie un­ter­fal­len­den Flächen nicht dem Fonds zur Last fal­len, son­dern wie bei den dem Ge­ne­ral­miet­ver­trag un­ter­fal­len­den Flächen von dem Mie­ter bzw. Ga­ran­ten zu tra­gen sind. Die Be­griffe Ge­ne­ral­miet­ver­trag und Miet­ga­ran­tie wer­den in dem Pro­spekt un­ter­schieds­los ne­ben­ein­an­der ver­wen­det. Dies mus­ste bei dem An­le­ger den Ein­druck her­vor­ru­fen, die durch die Verträge gewähr­leis­tete Miet­si­cher­heit sei bei bei­den Ver­trags­ar­ten de­ckungs­gleich.

Der Pro­spekt war in je­dem Fall un­rich­tig, weil die Über­nahme der um­la­gefähi­gen Ne­ben­kos­ten durch die Miet­ga­ran­tin in dem Ver­trags­werk je­den­falls nur un­zu­rei­chend um­ge­setzt war. Re­gelte der Miet­ga­ran­tie­ver­trag die Über­nahme der leer­stands­be­ding­ten Ne­ben­kos­ten in­so­weit nicht hin­rei­chend deut­lich, so liegt eine die Haf­tung we­gen Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss nach § 280 Abs. 1 S. 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB begründende Pflicht­ver­let­zung schon darin, dass die Be­klagte we­der für eine deut­li­chere Fas­sung des Miet­ga­ran­tie­ver­trags Sorge ge­tra­gen hat, die der­ar­tige, nicht ohne wei­te­res ausräum­bare Zwei­fel an der Ver­pflich­tung der Miet­ga­ran­tin zur Zah­lung auch der Ne­ben­kos­ten ver­hin­dert hätte, noch die An­la­gein­ter­es­sen­ten auf die Ge­fahr ei­ner ge­gen­tei­li­gen Aus­le­gung des Ver­tra­ges durch die Miet­ga­ran­tin hin­ge­wie­sen hat.

Die­ser Pro­spekt­feh­ler ist er­heb­lich. Es ist ein die Wert­hal­tig­keit der An­lage ent­schei­dend be­ein­flus­sen­der Fak­tor, dass der Fonds bei den Woh­nun­gen, die un­ter den Miet­ga­ran­tie­ver­trag fal­len, mit den leer­stands­be­ding­ten Ne­ben­kos­ten be­las­tet wer­den kann. Das KG hat rechts­feh­ler­haft an­ge­nom­men, dass die Be­klagte kein Ver­schul­den an dem Pro­spekt­feh­ler treffe. Es ist Sa­che der Be­klag­ten, Umstände dar­zu­le­gen, aus de­nen sich er­gibt, dass sie den Pro­spekt­feh­ler und da­mit die Falsch­be­ra­tung der Kläge­rin aus­nahms­weise nicht ver­schul­det hat. Dafür genügt es ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG nicht, dass sich die Be­klagte auf die anfäng­li­che Zah­lung der Ne­ben­kos­ten durch die Miet­ga­ran­tin be­ruft.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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