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BGH zur erneuten Leistung einer Kaution durch den Mieter bei Vermieterwechsel

Urteil des BGH vom 7.12.2011 - VIII ZR 206/10

Grundsätz­lich be­steht kein An­spruch des Er­wer­bers ge­gen den Mie­ter auf er­neute Leis­tung ei­ner im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kau­tion, wenn der Mie­ter die Kau­tion be­reits an den Vor­ei­gentümer als früheren Ver­mie­ter ge­leis­tet hat. Al­ler­dings kann den Mie­ter aus Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) eine ent­spre­chende Ver­pflich­tung tref­fen, wenn die Über­tra­gung der persönlich für den Alt­ei­gentümer be­stell­ten Si­cher­heit fak­ti­sch nur mit ei­ner Mit­wir­kungs­hand­lung des Mie­ters zu be­wir­ken ist.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte mie­tete mit Ver­trag von Sep­tem­ber 1991 von der Rechts­vorgänge­rin der Kläge­rin eine Woh­nung in Ber­lin. Er ver­pflich­tete sich in der "Ergänzungs­ver­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag" von Juni 2000 zur Gewährung ei­ner Si­cher­heit "für alle An­sprüche des Ver­mie­ters ge­gen den Mie­ter" i.H.v. 1.670 DM. Im Au­gust 2000 eröff­nete der Be­klagte bei ei­ner Spar­kasse ein Kau­ti­ons­konto mit einem Gut­ha­ben von 1.670 DM (853,86 €) und verpfändete die­ses zu­guns­ten der Rechts­vorgänge­rin der Kläge­rin.

Die Kläge­rin kaufte das Grundstück und wurde im März 2008 als Ei­gentüme­rin im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Im Kauf­ver­trag ist ge­re­gelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem je­wei­li­gen Mie­ter ge­leis­tete Si­cher­heit ein­schließlich Zin­sen zu über­tra­gen hat. Wei­ter heißt es dort u.a.: "Der Verkäufer hat den je­wei­li­gen Mie­ter/Pächter un­verzüglich, spätes­tens je­doch bin­nen 14 Ta­gen nach Be­ur­kun­dung die­ses Ver­tra­ges schrift­lich vom Ver­kauf zu un­ter­rich­ten und des­sen schrift­li­che Zu­stim­mung zur Über­tra­gung der Si­cher­heit ein­zu­ho­len." Der Be­klagte wurde auf­ge­for­dert, der Über­tra­gung der Kau­tion auf die Kläge­rin zu­zu­stim­men, gab je­doch keine Zu­stim­mungs­erklärung ab.

Dar­auf­hin erklärte die Haus­ver­wal­tung der Rechts­vorgänge­rin der Kläge­rin ge­genüber dem Be­klag­ten im Juni 2008 mit Zu­stim­mung der Kläge­rin zur Vor­lage bei des­sen Kre­dit­in­sti­tut die Frei­gabe der Kau­tion. Die Kläge­rin wandte sich mit Schrei­ben von Juli 2008 an den Be­klag­ten und for­derte die­sen un­ter Be­zug­nahme auf die Ver­ein­ba­rung von Juni 2000 auf, den Kau­ti­ons­be­trag bis zum 27.8.2008 auf ein Konto der Kläge­rin zu über­wei­sen. Nach Mah­nung der Kläge­rin im De­zem­ber 2008 ver­wei­gerte der Be­klagte die Leis­tung ei­ner neuen Kau­tion an die Kläge­rin mit der Begründung, der Vor­ei­gentümer habe mit der Frei­gabe der Kau­tion auf die Stel­lung der Kau­tion ver­zich­tet.

Das AG wies die auf Leis­tung der Kau­tion ge­rich­tete Klage ab. Das LG gab ihr statt. Die Re­vi­sion des Be­klag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Das LG hat mit Recht an­ge­nom­men, dass die Kläge­rin ge­gen den Be­klag­ten An­spruch auf Leis­tung der in der Ergänzungs­ver­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag von Juni 2000 ver­ein­bar­ten Kau­tion hat.

Grundsätz­lich be­steht kein An­spruch des Er­wer­bers ge­gen den Mie­ter auf er­neute Leis­tung ei­ner im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kau­tion, wenn der Mie­ter die Kau­tion be­reits an den Vor­ei­gentümer als früheren Ver­mie­ter ge­leis­tet hat. Mit der Erfüllung des An­spruchs auf Leis­tung der Kau­tion er­lischt die­ser An­spruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mie­ter grundsätz­lich nicht ver­pflich­tet, der Über­tra­gung der Kau­tion auf den Er­wer­ber zu­zu­stim­men. Denn ei­ner sol­chen Zu­stim­mung des Mie­ters be­darf es in der Re­gel nicht, weil der Er­wer­ber kraft Ge­set­zes in die Rechte und Pflich­ten aus der Kau­tion ein­tritt (§ 566a S. 1 BGB).

Von die­sen Grundsätzen ist auch das LG aus­ge­gan­gen. Es hat aber auf­grund der be­son­de­ren Umstände des vor­lie­gen­den Fal­les rechts­feh­ler­frei eine Ver­pflich­tung des Be­klag­ten be­jaht, die in der Ver­ein­ba­rung von Juni 2000 ver­ein­barte Kau­tion er­neut - nun­mehr an die Kläge­rin - zu leis­ten. Dazu war der Be­klagte nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ver­pflich­tet, weil er ei­ner Über­tra­gung der ge­genüber der Rechts­vorgänge­rin der Kläge­rin ab­ge­ge­be­nen Verpfändungs­erklärung auf die Kläge­rin nicht zu­ge­stimmt hatte und dar­auf­hin die Kau­tion zurück­er­hal­ten hatte, ohne dass darin ein Ver­zicht der Kläge­rin auf die Kau­tion ge­se­hen wer­den konnte.

Die Kau­tion war in der Weise ge­leis­tet wor­den, dass der Be­klagte die Ver­pflich­tungs­erklärung nur zu­guns­ten der Vor­ei­gentüme­rin persönlich ab­ge­ge­ben hatte und des­halb die am Miet­verhält­nis nicht be­tei­ligte Bank nicht ohne Zu­stim­mung des verpfänden­den Be­klag­ten zur Aus­zah­lung des Spar­gut­ha­bens an die Kläge­rin als neue Ei­gentüme­rin ver­pflich­tet war. Aus die­sen Umständen hat das LG mit Recht her­ge­lei­tet, dass der Be­klagte je­den­falls nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet war, der Über­tra­gung der Kau­tion auf die Kläge­rin als neue Pfandgläubi­ge­rin zu­zu­stim­men, weil die Über­tra­gung der persönlich für den Alt­ei­gentümer be­stell­ten Si­cher­heit fak­ti­sch nur mit ei­ner Mit­wir­kungs­hand­lung des Be­klag­ten zu be­wir­ken war.

Die Re­vi­sion meint da­ge­gen, eine Zu­stim­mung zur Über­tra­gung des verpfände­ten Kau­ti­ons­gut­ha­bens auf die Kläge­rin als neue Pfandgläubi­ge­rin sei dem Be­klag­ten nicht zu­mut­bar ge­we­sen, weil er in die­sem Fall die Vor­ei­gentüme­rin und ur­sprüng­li­che Ver­mie­te­rin als (sub­sidiäre) Schuld­ne­rin ver­lo­ren hätte oder seine Zu­stim­mung je­den­falls als Ver­zicht auf die sub­sidiäre Haf­tung des Veräußer­ers nach § 566a S. 2 BGB hätte aus­ge­legt wer­den können. Das trifft nicht zu. Mit ei­ner Zu­stim­mung des Mie­ters zur Über­tra­gung der Kau­tion auf den Er­wer­ber bestätigt der Mie­ter nur das, was gem. § 566a S. 1 BGB oh­ne­hin kraft Ge­set­zes gilt. Dar­aus ist kein Ver­zicht des Mie­ters auf seine Rechte aus § 566a S. 2 BGB ge­gen den ur­sprüng­li­chen Ei­gentümer her­zu­lei­ten.

Link­hin­weis:
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