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BGH zur erneuten Leistung einer Kaution durch den Mieter bei Vermieterwechsel

Urteil des BGH vom 7.12.2011 - VIII ZR 206/10

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Allerdings kann den Mieter aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine entsprechende Verpflichtung treffen, wenn die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Mieters zu bewirken ist.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte mie­tete mit Ver­trag von Sep­tem­ber 1991 von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin eine Woh­nung in Ber­lin. Er verpf­lich­tete sich in der "Ergän­zungs­ve­r­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag" von Juni 2000 zur Gewäh­rung einer Sicher­heit "für alle Ansprüche des Ver­mie­ters gegen den Mie­ter" i.H.v. 1.670 DM. Im August 2000 eröff­nete der Beklagte bei einer Spar­kasse ein Kau­ti­ons­konto mit einem Gut­ha­ben von 1.670 DM (853,86 €) und verp­fän­dete die­ses zuguns­ten der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin.

Die Klä­ge­rin kaufte das Grund­stück und wurde im März 2008 als Eigen­tü­me­rin im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Im Kauf­ver­trag ist gere­gelt, dass der Ver­käu­fer dem Käu­fer die von dem jewei­li­gen Mie­ter geleis­tete Sicher­heit ein­sch­ließ­lich Zin­sen zu über­tra­gen hat. Wei­ter heißt es dort u.a.: "Der Ver­käu­fer hat den jewei­li­gen Mie­ter/Päch­ter unver­züg­lich, spä­tes­tens jedoch bin­nen 14 Tagen nach Beur­kun­dung die­ses Ver­tra­ges schrift­lich vom Ver­kauf zu unter­rich­ten und des­sen schrift­li­che Zustim­mung zur Über­tra­gung der Sicher­heit ein­zu­ho­len." Der Beklagte wurde auf­ge­for­dert, der Über­tra­gung der Kau­tion auf die Klä­ge­rin zuzu­stim­men, gab jedoch keine Zustim­mung­s­er­klär­ung ab.

Dar­auf­hin erklärte die Haus­ver­wal­tung der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin gegen­über dem Beklag­ten im Juni 2008 mit Zustim­mung der Klä­ge­rin zur Vor­lage bei des­sen Kre­di­t­in­sti­tut die Frei­gabe der Kau­tion. Die Klä­ge­rin wandte sich mit Sch­rei­ben von Juli 2008 an den Beklag­ten und for­derte die­sen unter Bezug­nahme auf die Ver­ein­ba­rung von Juni 2000 auf, den Kau­ti­ons­be­trag bis zum 27.8.2008 auf ein Konto der Klä­ge­rin zu über­wei­sen. Nach Mah­nung der Klä­ge­rin im Dezem­ber 2008 ver­wei­gerte der Beklagte die Leis­tung einer neuen Kau­tion an die Klä­ge­rin mit der Begrün­dung, der Vor­ei­gen­tü­mer habe mit der Frei­gabe der Kau­tion auf die Stel­lung der Kau­tion ver­zich­tet.

Das AG wies die auf Leis­tung der Kau­tion gerich­tete Klage ab. Das LG gab ihr statt. Die Revi­sion des Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das LG hat mit Recht ange­nom­men, dass die Klä­ge­rin gegen den Beklag­ten Anspruch auf Leis­tung der in der Ergän­zungs­ve­r­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag von Juni 2000 ver­ein­bar­ten Kau­tion hat.

Grund­sätz­lich besteht kein Anspruch des Erwer­bers gegen den Mie­ter auf erneute Leis­tung einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kau­tion, wenn der Mie­ter die Kau­tion bereits an den Vor­ei­gen­tü­mer als frühe­ren Ver­mie­ter geleis­tet hat. Mit der Erfül­lung des Anspruchs auf Leis­tung der Kau­tion erlischt die­ser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mie­ter grund­sätz­lich nicht verpf­lich­tet, der Über­tra­gung der Kau­tion auf den Erwer­ber zuzu­stim­men. Denn einer sol­chen Zustim­mung des Mie­ters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwer­ber kraft Geset­zes in die Rechte und Pflich­ten aus der Kau­tion ein­tritt (§ 566a S. 1 BGB).

Von die­sen Grund­sät­zen ist auch das LG aus­ge­gan­gen. Es hat aber auf­grund der beson­de­ren Umstände des vor­lie­gen­den Fal­les rechts­feh­ler­f­rei eine Verpf­lich­tung des Beklag­ten bejaht, die in der Ver­ein­ba­rung von Juni 2000 ver­ein­barte Kau­tion erneut - nun­mehr an die Klä­ge­rin - zu leis­ten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) verpf­lich­tet, weil er einer Über­tra­gung der gegen­über der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin abge­ge­be­nen Verp­fän­dung­s­er­klär­ung auf die Klä­ge­rin nicht zuge­stimmt hatte und dar­auf­hin die Kau­tion zurü­ck­er­hal­ten hatte, ohne dass darin ein Ver­zicht der Klä­ge­rin auf die Kau­tion gese­hen wer­den konnte.

Die Kau­tion war in der Weise geleis­tet wor­den, dass der Beklagte die Verpf­lich­tung­s­er­klär­ung nur zuguns­ten der Vor­ei­gen­tü­me­rin per­sön­lich abge­ge­ben hatte und des­halb die am Miet­ver­hält­nis nicht betei­ligte Bank nicht ohne Zustim­mung des verp­fän­den­den Beklag­ten zur Aus­zah­lung des Spar­gut­ha­bens an die Klä­ge­rin als neue Eigen­tü­me­rin verpf­lich­tet war. Aus die­sen Umstän­den hat das LG mit Recht her­ge­lei­tet, dass der Beklagte jeden­falls nach Treu und Glau­ben verpf­lich­tet war, der Über­tra­gung der Kau­tion auf die Klä­ge­rin als neue Pfand­gläu­bi­ge­rin zuzu­stim­men, weil die Über­tra­gung der per­sön­lich für den Alt­ei­gen­tü­mer bes­tell­ten Sicher­heit fak­tisch nur mit einer Mit­wir­kungs­hand­lung des Beklag­ten zu bewir­ken war.

Die Revi­sion meint dage­gen, eine Zustim­mung zur Über­tra­gung des verp­fän­de­ten Kau­ti­ons­gut­ha­bens auf die Klä­ge­rin als neue Pfand­gläu­bi­ge­rin sei dem Beklag­ten nicht zumut­bar gewe­sen, weil er in die­sem Fall die Vor­ei­gen­tü­me­rin und ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin als (sub­si­diäre) Schuld­ne­rin ver­lo­ren hätte oder seine Zustim­mung jeden­falls als Ver­zicht auf die sub­si­diäre Haf­tung des Ver­äu­ße­rers nach § 566a S. 2 BGB hätte aus­ge­legt wer­den kön­nen. Das trifft nicht zu. Mit einer Zustim­mung des Mie­ters zur Über­tra­gung der Kau­tion auf den Erwer­ber bestä­tigt der Mie­ter nur das, was gem. § 566a S. 1 BGB ohne­hin kraft Geset­zes gilt. Dar­aus ist kein Ver­zicht des Mie­ters auf seine Rechte aus § 566a S. 2 BGB gegen den ursprüng­li­chen Eigen­tü­mer her­zu­lei­ten.

Link­hin­weis:

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