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BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter

Urteil des BGH vom 29.2.2012 - VIII ZR 346/10

Bei einer wie hier sehr weit auseinander gehenden Streuung der Vergleichsmieten hat der Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen zunächst das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Entgelte zu begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Wenn die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei ermittelt worden ist, dann ist in deren Rahmen die Einzelvergleichsmiete vom Tatrichter zu bestimmen.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten hat­ten im Juni 2005 eine Sechs-Zim­mer-Woh­nung in Karls­ruhe von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin ange­mie­tet. Für die 193 qm Wohn­fläche wur­den 1.250 € monat­li­che Kalt­miete ver­ein­bart. Die Klä­ge­rin begehrte im Juli 2009 unter Benen­nung von drei Ver­g­leichs­woh­nun­gen mit Mie­ten von 7,80 €/qm, 7,94 €/qm und 8,54 €/qm die Zustim­mung der Beklag­ten zu einer Erhöh­ung der Kalt­miete um 200 €. Die Beklag­ten ver­wei­ger­ten die Zustim­mung.

AG und LG gaben der auf Zustim­mung zu der Mie­t­er­höh­ung gerich­te­ten Klage nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens und Anhör­ung des Gut­ach­ters statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Klage zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ein Anspruch der Klä­ge­rin auf Zustim­mung zu der gel­tend gemach­ten Mie­t­er­höh­ung konnte mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung bejaht wer­den.

Das Beru­fungs­ge­richt hatte rechts­feh­ler­haft ange­nom­men, dass die gesamte Miet­spanne der vom Sach­ver­stän­di­gen in das Gut­ach­ten ein­be­zo­ge­nen Ver­g­leichs­woh­nun­gen zug­leich die Band­b­reite der kon­k­re­ten Ein­zel­ver­g­leichs­miete dar­s­telle. Das traf aller­dings nicht zu. Eine sol­che Auf­fas­sung würde dazu füh­ren, dass der Ver­mie­ter ohne Wei­te­res die in einem Gebiet bezahlte Spit­zen­miete ver­lan­gen könnte. Das sieht das Gesetz aller­dings nicht vor. Viel­mehr kann der Ver­mie­ter nach § 558 Abs. 1 u. 2 BGB nur die Miete ver­lan­gen, die als zu ermit­telnde Ein­zel­ver­g­leichs­miete inn­er­halb der Spanne der durch Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­te­n­än­de­run­gen der letz­ten vier Jahre gepräg­ten orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete in dem betref­fen­den Gebiet liegt.

Bei einer wie hier sehr weit aus­ein­an­der gehen­den Streu­ung der Ver­g­leichs­mie­ten hat der Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen auf der Grund­lage einer aus­rei­chend gro­ßen, reprä­sen­ta­ti­ven Stich­probe ver­g­leich­ba­rer Woh­nun­gen zunächst das breite Spek­trum der am Markt tat­säch­lich gezahl­ten Mie­ten auf den enge­ren Bereich der Ent­gelte zu beg­ren­zen, der als Spanne der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete anzu­se­hen ist. Diese Ein­g­ren­zung auf den Bereich der "übli­chen Ent­gelte" gem. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB hat das Beru­fungs­ge­richt jedoch ver­säumt.

Wenn die Spanne der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete rechts­feh­ler­f­rei ermit­telt wurde, ist in deren Rah­men die Ein­zel­ver­g­leichs­miete vom Tatrich­ter zu bestim­men. Auch das wurde hier ver­säumt. Die Ein­zel­ver­g­leichs­miete als "kon­k­rete" orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete wird in der Regel durch Ein­stu­fung der Woh­nung inn­er­halb der Spanne auf­grund zusätz­li­cher qua­li­ta­ti­ver Kri­te­rien näher bestimmt wer­den kön­nen. Ebenso mag es mög­lich sein, vom Mit­tel­wert der Spanne aus­zu­ge­hen und auf­grund beson­de­rer Qua­li­täts­merk­male der zu bewer­ten­den Woh­nung Zu- oder Abschläge vor­zu­neh­men. Dabei kann der Tatrich­ter, wie aus­ge­führt, im Ergeb­nis zu einer punkt­ge­nauen Ein­zel­ver­g­leichs­miete, aber auch zu einer Band­b­reite der Ein­zel­ver­g­leichs­miete gelan­gen. Bei gerin­ger Markt­st­reu­ung kann die Band­b­reite der Ein­zel­ver­g­leichs­miete auch mit der Spanne der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete übe­r­ein­stim­men. Auch diese Beur­tei­lung obliegt dem Tatrich­ter mit Unter­stüt­zung des Sach­ver­stän­di­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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