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BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

Urteil des BGH vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 03.07.2013 in einer Ent­schei­dung zu einer Reihe von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Frage befasst, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete ange­se­hen wer­den muss.
Die Beklag­ten sind Mie­ter von Rei­hen­häu­s­ern der Klä­ge­rin in Gei­len­kir­chen-Neu­te­vern. Bei die­sem Orts­teil von Gei­len­kir­chen han­delt es sich um eine im Jahr 1953 errich­tete ehe­ma­lige Sol­da­ten­sied­lung, die zum unmit­tel­bar benach­bar­ten heu­ti­gen NATO-AWACS-Flug­ha­fen gehörte und sich nun­mehr ins­ge­s­amt im Eigen­tum der Klä­ge­rin befin­det. Im Jahr 2009 ver­langte die Klä­ge­rin unter Bezug­nahme auf den Miet­spie­gel von Gei­len­kir­chen die Zustim­mung zu einer Erhöh­ung der monat­li­chen Net­to­miete (in den meis­ten Fäl­len auf 4,86 € je qm). Die Beklag­ten erteil­ten die Zustim­mung nicht.
Das Amts­ge­richt hat den auf Zustim­mung zu der begehr­ten Mie­t­er­höh­ung gerich­te­ten Kla­gen nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens ganz oder über­wie­gend statt­ge­ge­ben. Das Gut­ach­ten basierte auf Ver­g­leichs­woh­nun­gen der ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung, die die Klä­ge­rin dem Sach­ver­stän­di­gen benannt hatte. Das Beru­fungs­ge­richt hat die ers­t­in­stanz­li­chen Urteile teil­weise geän­dert und die Beklag­ten – unter Heran­zie­hung des Miet­spie­gels der Stadt Gei­len­kir­chen - nur zur Zustim­mung zu einer gerin­ge­ren Mie­t­er­höh­ung (4,30 € je qm) ver­ur­teilt.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion der Klä­ge­rin hatte zum Teil Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ein Gut­ach­ten als Grund­lage für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete* unge­eig­net ist, wenn es nur Ver­g­leichs­woh­nun­gen aus einer ein­zi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, berück­sich­tigt. Denn der Sach­ver­stän­dige muss bei der Ermitt­lung der Ein­zel­ver­g­leichs­miete ein brei­tes Spek­trum von Ver­g­leichs­woh­nun­gen aus der Gemeinde berück­sich­ti­gen.
Das Beru­fungs­ge­richt hat daher sei­ner Ent­schei­dung zu Recht den Miet­spie­gel** der Stadt Gei­len­kir­chen und nicht das ers­t­in­stanz­lich ein­ge­holte Gut­ach­ten zugrunde gelegt. Es hat jedoch den im Miet­spie­gel vor­ge­se­he­nen Ein­fa­mi­li­en­haus­zu­schlag mit der Begrün­dung abge­lehnt, dass dadurch der Höchst­wert der Miet­spie­gel­spanne über­schrit­ten werde und dies unzu­läs­sig sei. Dies ist rechts­feh­ler­haft. Mit einem sol­chen Zuschlag sol­len ersicht­lich Umstände berück­sich­tigt wer­den, die in den im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Span­nen kei­nen Nie­der­schlag gefun­den haben. Da keine wei­te­ren Fest­stel­lun­gen zu erwar­ten waren, hat der Senat den Ein­fa­mi­li­en­haus­zu­schlag selbst geschätzt und ist auf eine orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete von 4,41 € je qm gekom­men.
*§ 558 BGB: Mie­t­er­höh­ung bis zur orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete … (2) Die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemeinde oder einer ver­g­leich­ba­ren Gemeinde für Wohn­raum ver­g­leich­ba­rer Art, Größe, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhöh­un­gen nach § 560 abge­se­hen, geän­dert wor­den sind. … **§ 558c BGB: Miet­spie­gel (1) Ein Miet­spie­gel ist eine Über­sicht über die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete, soweit die Über­sicht von der Gemeinde oder von Inter­es­sen­ver­t­re­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter gemein­sam ers­tellt oder aner­kannt wor­den ist. … Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 111/2013 vom 03.07.2013 
05.07.2013 nach oben

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