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BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Bergarbeitersiedlung

Urteil des BGH vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 03.07.2013 in ei­ner Ent­schei­dung zu ei­ner Reihe von gleich­ge­la­ger­ten Fällen mit der Frage be­fasst, wann ein Gut­ach­ten als un­ge­eig­net zur Er­mitt­lung der ortsübli­chen Ver­gleichs­miete an­ge­se­hen wer­den muss.
Die Be­klag­ten sind Mie­ter von Dop­pel­haushälf­ten der Kläge­rin in Ah­len. Die Miet­ob­jekte gehören zu der in den Jah­ren 1910 bis 1924 durch die Berg­werks­ge­sell­schaft West­fa­len er­rich­te­ten "Ze­chen­sied­lung Neu­stadt", die bis zur Schließung der Ze­che "West­fa­len" im Jahr 2000 sub­ven­tio­niert und fast aus­schließlich von Berg­leu­ten be­wohnt war. Die Sied­lung be­steht aus über­wie­gend älte­rer Bau­sub­stanz im gleichförmi­gen Sied­lungs­stil und steht we­gen ih­res Cha­rak­ters als Gar­ten­stadt un­ter Denk­mal­schutz. Im Jahr 2005 ver­langte die Kläge­rin un­ter Be­zug­nahme auf den Miet­spie­gel von Ah­len für eine Viel­zahl ih­rer Miet­ob­jekte in der Ze­chen­sied­lung die Zu­stim­mung zu ei­ner Erhöhung der mo­nat­li­chen Net­to­miete. Die Be­klag­ten er­teil­ten die Zu­stim­mung nicht.
Das Amts­ge­richt hat die auf Zu­stim­mung zu der be­gehr­ten Miet­erhöhung ge­rich­te­ten Kla­gen ab­ge­wie­sen. Es hat die ortsübli­che Ver­gleichs­miete mit Hilfe ei­nes Sach­verständi­gen an­hand des (ein­fa­chen) Miet­spie­gels von Ah­len er­mit­telt und ist zu dem Er­geb­nis ge­kom­men, dass diese nied­ri­ger als die bis­her ge­zahlte Miete ist und so­mit kein An­spruch auf Zu­stim­mung zu ei­ner Miet­erhöhung be­steht. Das Be­ru­fungs­ge­richt hat die erst­in­stanz­li­chen Ur­teile abgeändert und den Kla­gen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teil­weise) statt­ge­ge­ben. Es hat sich auf ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten gestützt, das aus­schließlich Woh­nun­gen der Kläge­rin aus der ehe­ma­li­gen Ze­chen­sied­lung als Ver­gleichs­ob­jekte her­an­ge­zo­gen hat.
Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­se­nen Re­vi­sio­nen der Be­klag­ten hat­ten Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ein Gut­ach­ten als Grund­lage für die Er­mitt­lung der ortsübli­chen Ver­gleichs­miete* un­ge­eig­net ist, wenn es nur Ver­gleichs­woh­nun­gen aus ei­ner ein­zi­gen Sied­lung, die im Ei­gen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, berück­sich­tigt. Denn der Sach­verständige muss bei der Er­mitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­miete ein brei­tes Spek­trum von Ver­gleichs­woh­nun­gen aus der Ge­meinde berück­sich­ti­gen.
Das Be­ru­fungs­ge­richt hat da­her sei­ner Ent­schei­dung rechts­feh­ler­haft das von ihm ein­ge­holte Gut­ach­ten zu­grunde ge­legt und den Miet­spie­gel** der Staat Ah­len als ver­meint­lich nicht taug­li­che Er­kennt­nis­quelle außer Be­tracht ge­las­sen. Der Se­nat hat die Ur­teile des Be­ru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben, so­weit zum Nach­teil der Be­klag­ten ent­schie­den wor­den ist, und die Sa­chen an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, da­mit die­ses Fest­stel­lun­gen zu der ortsübli­chen Ver­gleichs­miete tref­fen kann.
*§ 558 BGB: Miet­erhöhung bis zur ortsübli­chen Ver­gleichs­miete … (2) Die ortsübli­che Ver­gleichs­miete wird ge­bil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Ge­meinde oder ei­ner ver­gleich­ba­ren Ge­meinde für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Größe, Aus­stat­tung, Be­schaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhöhun­gen nach § 560 ab­ge­se­hen, geändert wor­den sind. … **§ 558c BGB: Miet­spie­gel (1) Ein Miet­spie­gel ist eine Über­sicht über die ortsübli­che Ver­gleichs­miete, so­weit die Über­sicht von der Ge­meinde oder von In­ter­es­sen­ver­tre­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter ge­mein­sam er­stellt oder an­er­kannt wor­den ist. … Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 110/2013 vom 03.07.2013 
05.07.2013 nach oben

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