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BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Bergarbeitersiedlung

Urteil des BGH vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 03.07.2013 in einer Ent­schei­dung zu einer Reihe von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Frage befasst, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete ange­se­hen wer­den muss.
Die Beklag­ten sind Mie­ter von Dop­pel­haus­hälf­ten der Klä­ge­rin in Ahlen. Die Miet­ob­jekte gehö­ren zu der in den Jah­ren 1910 bis 1924 durch die Berg­werks­ge­sell­schaft West­fa­len errich­te­ten "Zechen­sied­lung Neu­stadt", die bis zur Sch­lie­ßung der Zeche "West­fa­len" im Jahr 2000 sub­ven­tio­niert und fast aus­sch­ließ­lich von Ber­g­leu­ten bewohnt war. Die Sied­lung besteht aus über­wie­gend älte­rer Bau­sub­stanz im gleich­för­mi­gen Sied­lungs­s­til und steht wegen ihres Cha­rak­ters als Gar­ten­stadt unter Denk­mal­schutz. Im Jahr 2005 ver­langte die Klä­ge­rin unter Bezug­nahme auf den Miet­spie­gel von Ahlen für eine Viel­zahl ihrer Miet­ob­jekte in der Zechen­sied­lung die Zustim­mung zu einer Erhöh­ung der monat­li­chen Net­to­miete. Die Beklag­ten erteil­ten die Zustim­mung nicht.
Das Amts­ge­richt hat die auf Zustim­mung zu der begehr­ten Mie­t­er­höh­ung gerich­te­ten Kla­gen abge­wie­sen. Es hat die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete mit Hilfe eines Sach­ver­stän­di­gen anhand des (ein­fa­chen) Miet­spie­gels von Ahlen ermit­telt und ist zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass diese nie­d­ri­ger als die bis­her gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustim­mung zu einer Mie­t­er­höh­ung besteht. Das Beru­fungs­ge­richt hat die ers­t­in­stanz­li­chen Urteile abge­än­dert und den Kla­gen (in zwei Fäl­len ganz, in einem Fall teil­weise) statt­ge­ge­ben. Es hat sich auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten gestützt, das aus­sch­ließ­lich Woh­nun­gen der Klä­ge­rin aus der ehe­ma­li­gen Zechen­sied­lung als Ver­g­leichs­ob­jekte her­an­ge­zo­gen hat.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­sio­nen der Beklag­ten hat­ten Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ein Gut­ach­ten als Grund­lage für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete* unge­eig­net ist, wenn es nur Ver­g­leichs­woh­nun­gen aus einer ein­zi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, berück­sich­tigt. Denn der Sach­ver­stän­dige muss bei der Ermitt­lung der Ein­zel­ver­g­leichs­miete ein brei­tes Spek­trum von Ver­g­leichs­woh­nun­gen aus der Gemeinde berück­sich­ti­gen.
Das Beru­fungs­ge­richt hat daher sei­ner Ent­schei­dung rechts­feh­ler­haft das von ihm ein­ge­holte Gut­ach­ten zugrunde gelegt und den Miet­spie­gel** der Staat Ahlen als ver­meint­lich nicht taug­li­che Erkennt­nis­qu­elle außer Betracht gelas­sen. Der Senat hat die Urteile des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben, soweit zum Nach­teil der Beklag­ten ent­schie­den wor­den ist, und die Sachen an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, damit die­ses Fest­stel­lun­gen zu der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete tref­fen kann.
*§ 558 BGB: Mie­t­er­höh­ung bis zur orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete … (2) Die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemeinde oder einer ver­g­leich­ba­ren Gemeinde für Wohn­raum ver­g­leich­ba­rer Art, Größe, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhöh­un­gen nach § 560 abge­se­hen, geän­dert wor­den sind. … **§ 558c BGB: Miet­spie­gel (1) Ein Miet­spie­gel ist eine Über­sicht über die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete, soweit die Über­sicht von der Gemeinde oder von Inter­es­sen­ver­t­re­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter gemein­sam ers­tellt oder aner­kannt wor­den ist. … Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 110/2013 vom 03.07.2013 
05.07.2013 nach oben

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