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BGH zur ergänzenden Vertragsauslegung beim Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Urteil des BGH vom 26.9.2012 - VIII ZR 315/11

Mie­tern kann bei Be­en­di­gung ei­nes Miet­verhält­nis­ses im Wege ergänzen­der Ver­trags­aus­le­gung ein An­spruch auf Rück­zah­lung von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur in­so­weit zu­ge­bil­ligt wer­den, als er während der Dauer des Miet­verhält­nis­ses nicht die Möglich­keit hatte, den Ab­rech­nungs­an­spruch durch Gel­tend­ma­chung ei­nes Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­zu­set­zen. Hin­ge­gen be­steht bei Fort­dauer des Miet­verhält­nis­ses kein An­lass für eine ergänzende Ver­trags­aus­le­gung.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger nah­men ih­ren ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter nach Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses im Laufe des Jah­res 2009 auf Rück­zah­lung von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in An­spruch. Das AG gab der der auf Zah­lung von 3.320 € ge­rich­te­ten Klage i.H. ei­nes Teil­be­tra­ges von rund 200 € Euro statt und wies sie im Übri­gen ab.

Die Be­ru­fung der Kläger be­zog sich auf die Rück­for­de­rung der für die Jahre 2002 bis 2004 ge­leis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen i.H.v. 1.880 €. In der Be­ru­fungs­in­stanz er­teilte der Be­klagte dann die - je­weils mit einem Saldo zu Las­ten der Kläger en­den­den - Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für diese Zeiträume. Der dar­auf­hin von den Klägern erklärten Er­le­di­gung des Rechts­streits schloss sich der Be­klagte nicht an.

Das LG stellte die Er­le­di­gung des Rechts­streits fest. Auf die zu­ge­las­sene Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Be­ru­fung zurück.

Die Gründe:
Die Klage auf Rück­zah­lung der Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Jahre 2002 bis 2004 war von vorn­her­ein un­begründet.

Dem Mie­ter kann bei Be­en­di­gung ei­nes Miet­verhält­nis­ses im Wege ergänzen­der Ver­trags­aus­le­gung ein An­spruch auf Rück­zah­lung von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur in­so­weit zu­ge­bil­ligt wer­den, als er während der Dauer des Miet­verhält­nis­ses nicht die Möglich­keit hatte, den Ab­rech­nungs­an­spruch durch Gel­tend­ma­chung ei­nes Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­zu­set­zen. Hin­ge­gen be­steht bei Fort­dauer des Miet­verhält­nis­ses kein An­lass für eine ergänzende Ver­trags­aus­le­gung, denn der Mie­ter ist durch ein Zurück­be­hal­tungs­recht an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen hin­rei­chend ge­schützt, wenn der Ver­mie­ter die ab­ge­lau­fene Pe­riode nicht frist­ge­recht ab­rech­net.

Das Glei­che gilt bei einem be­en­de­ten Miet­verhält­nis für die Ab­rech­nungs­pe­rio­den, für die die Ab­rech­nungs­frist noch während des Miet­verhält­nis­ses ab­ge­lau­fen war. In­so­weit ist der Mie­ter nicht schutz­bedürf­tig, denn er hatte während des Miet­verhält­nis­ses die Möglich­keit, die lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen ein­zu­be­hal­ten und so auf den Ver­mie­ter Druck zur Er­tei­lung der ge­schul­de­ten Ab­rech­nung auszuüben. Erst recht kommt eine ergänzende Ver­trags­aus­le­gung nicht in Be­tracht, wenn - wie hier - der Ab­rech­nungs­an­spruch des Mie­ters im Zeit­punkt der Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses be­reits verjährt ist.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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