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BGH zur ergänzenden Vertragsauslegung beim Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Urteil des BGH vom 26.9.2012 - VIII ZR 315/11

Mietern kann bei Beendigung eines Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Hingegen besteht bei Fortdauer des Mietverhältnisses kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger nah­men ihren ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses im Laufe des Jah­res 2009 auf Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in Anspruch. Das AG gab der der auf Zah­lung von 3.320 € gerich­te­ten Klage i.H. eines Teil­be­tra­ges von rund 200 € Euro statt und wies sie im Übri­gen ab.

Die Beru­fung der Klä­ger bezog sich auf die Rück­for­de­rung der für die Jahre 2002 bis 2004 geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen i.H.v. 1.880 €. In der Beru­fungs­in­stanz erteilte der Beklagte dann die - jeweils mit einem Saldo zu Las­ten der Klä­ger enden­den - Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für diese Zei­träume. Der dar­auf­hin von den Klä­gern erklär­ten Erle­di­gung des Rechts­st­reits sch­loss sich der Beklagte nicht an.

Das LG stellte die Erle­di­gung des Rechts­st­reits fest. Auf die zuge­las­sene Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung zurück.

Die Gründe:
Die Klage auf Rück­zah­lung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Jahre 2002 bis 2004 war von vorn­he­r­ein unbe­grün­det.

Dem Mie­ter kann bei Been­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung ein Anspruch auf Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur inso­weit zuge­bil­ligt wer­den, als er wäh­rend der Dauer des Miet­ver­hält­nis­ses nicht die Mög­lich­keit hatte, den Abrech­nungs­an­spruch durch Gel­tend­ma­chung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­zu­set­zen. Hin­ge­gen besteht bei Fort­dauer des Miet­ver­hält­nis­ses kein Anlass für eine ergän­zende Ver­trags­aus­le­gung, denn der Mie­ter ist durch ein Zurück­be­hal­tungs­recht an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen hin­rei­chend geschützt, wenn der Ver­mie­ter die abge­lau­fene Periode nicht frist­ge­recht abrech­net.

Das Glei­che gilt bei einem been­de­ten Miet­ver­hält­nis für die Abrech­nungs­pe­rio­den, für die die Abrech­nungs­frist noch wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses abge­lau­fen war. Inso­weit ist der Mie­ter nicht schutz­be­dürf­tig, denn er hatte wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses die Mög­lich­keit, die lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen ein­zu­be­hal­ten und so auf den Ver­mie­ter Druck zur Ertei­lung der geschul­de­ten Abrech­nung aus­zu­ü­ben. Erst recht kommt eine ergän­zende Ver­trags­aus­le­gung nicht in Betracht, wenn - wie hier - der Abrech­nungs­an­spruch des Mie­ters im Zeit­punkt der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bereits ver­jährt ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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