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BGH zur ergänzenden Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags

Urteil des BGH vom 10.7.2013 - VIII ZR 388/12

Ist die Befristung eines Mietvertrags unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorliegen und gilt der Vertrag deshalb gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, so ist die dadurch im Vertrag entstandene Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte mie­tete von der Klä­ge­rin ab dem 1.11.2004 eine Woh­nung. Der Ver­trag ent­hält fol­gende Bestim­mung: "Das Miet­ver­hält­nis ist auf Ver­lan­gen des Mie­ters auf bestimmte Zeit abge­sch­los­sen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht ver­län­gert wird mit 2 x 3-jäh­ri­ger Ver­län­ge­rung­s­op­tion."

Mit Sch­rei­ben vom 28.2.2011 kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs zum 31.8.2011. Mit Sch­rei­ben vom 2.10.2012 kün­digte sie frist­los.

AG und LG gaben der Räu­mungs­klage auf­grund der Eigen­be­darfs­kün­di­gung statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die vor­lie­gende Befris­tung des Miet­ver­tra­ges war unwirk­sam, weil die Vor­aus­set­zun­gen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vor­la­gen; gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB galt der Ver­trag des­halb als auf unbe­stimmte Zeit gesch­los­sen.

Die dadurch im Ver­trag ent­stan­dene Lücke war durch eine ergän­zende Ver­trags­aus­le­gung zu sch­lie­ßen. Dabei war zu berück­sich­ti­gen, was die Par­teien red­li­cher­weise ver­ein­bart hät­ten, wenn ihnen die Unwirk­sam­keit der Ver­trags­be­stim­mung bekannt gewe­sen wäre. Da das von bei­den Par­teien ver­folgte Ziel einer lang­fris­ti­gen Bin­dung an den Miet­ver­trag durch einen bei­der­sei­ti­gen Kün­di­gungs­ver­zicht erreicht wer­den kann, ist ein sol­cher Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung für die Dauer der Befris­tung anzu­neh­men.

Die wäh­rend der Dauer des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses aus­ge­spro­chene Kün­di­gung der Klä­ge­rin vom 28.2.2011 ist daher unwirk­sam. Die Sache war an das LG zurück­zu­ver­wei­sen, weil die­ses keine Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen hat, ob die wei­tere (frist­lose) Kün­di­gung der Klä­ge­rin wirk­sam ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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