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BGH zur Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden Berechtigten

Urteil des BGH vom 29.6.2012 - V ZR 27/11

Die Be­wil­li­gung ei­ner Vor­mer­kung zu­guns­ten ei­nes von drit­ter Seite noch zu be­nen­nen­den Be­rech­tig­ten ist wirk­sam, so­fern der Be­rech­tigte im Zeit­punkt der Ein­tra­gung der Vor­mer­kung be­stim­mungs­gemäß be­nannt wurde. Aus­rei­chend ist nämlich, dass Be­wil­li­gung und Ein­tra­gung im Zeit­punkt ih­res Zu­sam­men­tref­fens übe­rein­stim­men.

Der Sach­ver­halt:
Die K-GmbH hatte mit no­ta­ri­el­ler Ur­kunde vom 25.11.2004 dem A. ein An­ge­bot zum Kauf ei­nes Grundstücks un­ter­brei­tet. Da­nach war die­ser be­rech­tigt, an sei­ner Stelle einen Drit­ten zu be­stim­men, für den das An­ge­bot glei­chermaßen gel­ten sollte; er war da­ge­gen nicht be­fugt, das Recht auf An­nahme des An­ge­bots oder den An­spruch auf Übe­reig­nung ab­zu­tre­ten. Die K-GmbH, die an das An­ge­bot bis zum Ab­lauf des 28.2.2005 ge­bun­den war, be­wil­ligte und be­an­tragte in der Ur­kunde "für den Käufer" eine Vor­mer­kung zur Si­che­rung des An­spruchs auf Ei­gen­tumsüber­tra­gung. Im De­zem­ber 2004 wurde eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung zu­guns­ten von A. in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Am 28.2.2005 be­nannte A. die Kläge­rin als Käuferin; in de­ren Na­men erklärte ein voll­macht­los han­deln­der Ver­tre­ter am sel­ben Tag die An­nahme des An­ge­bots. Beide Erklärun­gen wur­den no­ta­ri­ell be­ur­kun­det. Die Kläge­rin ge­neh­migte die in ih­rem Na­men ab­ge­ge­be­nen Erklärun­gen im März 2005. Am 10.4.2006 wurde sie als "Be­rech­tigte aus der Auf­las­sungs­vor­mer­kung" un­ter Be­zug­nahme auf "Be­wil­li­gun­gen vom 28.2.2005" in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Die Be­klag­ten sind Gläubi­ger meh­re­rer auf dem Grundstück las­ten­der Si­che­rungs­hy­po­the­ken, die 2007 in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­den. Die Kläge­rin nahm sie auf die Er­tei­lung von Löschungs­be­wil­li­gun­gen für diese Hy­po­the­ken in An­spruch. LG und OLG ga­ben der Klage statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Die Kläge­rin hatte auf­grund der Ein­tra­gung vom 10.4.2006 eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung er­wor­ben und konnte da­her gem. § 888 Abs. 1 i.V.m. § 883 Abs. 2 BGB von den Be­klag­ten die Zu­stim­mung zur Löschung der im Jahr 2007 ein­ge­tra­ge­nen und da­mit vor­mer­kungs­wid­ri­gen Si­che­rungs­hy­po­the­ken ver­lan­gen. Das gilt auch dann, wenn das Ei­gen­tum an dem Grundstück bis­lang noch nicht auf die Kläge­rin um­ge­schrie­ben sein sollte.

Das Ent­ste­hen ei­ner rechts­ge­schäft­lich begründe­ten Vor­mer­kung er­for­dert gem. § 883 Abs. 1, § 885 Abs. 1 BGB einen si­che­rungsfähi­gen An­spruch, die Be­wil­li­gung des be­trof­fe­nen Rechts­in­ha­bers und die Ein­tra­gung in das Grund­buch. Diese Vor­aus­set­zun­gen wa­ren hier erfüllt. Der Wort­laut der Ein­tra­gung erklärte un­ter Ein­be­zie­hung der Ur­kun­den vom 28.2.2005, dass nicht A., son­dern ein Drit­ter das An­ge­bot der K-GmbH an­ge­nom­men hatte. Da­durch war der durch die im De­zem­ber 2004 ein­ge­tra­gene Vor­mer­kung ge­si­cherte, künf­tige Übe­reig­nungs­an­spruch des A. ent­fal­len und ein - ge­gen die­selbe Ei­gentüme­rin ge­rich­te­ter und das­selbe Grundstück be­tref­fen­der - ei­ge­ner Übe­reig­nungs­an­spruch der Kläge­rin ent­stan­den; zu­gleich kam nun­mehr al­lein die Kläge­rin als Vor­mer­kungs­be­rech­tigte in Be­tracht.

Der Ein­tra­gung der Vor­mer­kung lag auch die nach § 885 Abs. 1 S. 1 BGB er­for­der­li­che Be­wil­li­gung des Be­trof­fe­nen zu­grunde. Dem stand nicht ent­ge­gen, dass die Be­wil­li­gung der Vor­mer­kung zu­guns­ten ei­nes noch un­be­nann­ten Drit­ten er­folgte, die Ein­tra­gung aber nur nach ei­ner In­di­vi­dua­li­sie­rung des Drit­ten möglich war, weil eine Vor­mer­kung nicht für einen un­be­nann­ten Drit­ten ein­ge­tra­gen wer­den kann. Schließlich ist die Be­wil­li­gung ei­ner Vor­mer­kung zu­guns­ten ei­nes von drit­ter Seite noch zu be­nen­nen­den Be­rech­tig­ten wirk­sam, so­fern der Be­rech­tigte im Zeit­punkt der Ein­tra­gung der Vor­mer­kung be­stim­mungs­gemäß be­nannt wor­den und mit der in der Ein­tra­gung ge­nann­ten Per­son iden­ti­sch ist. Aus­rei­chend ist nämlich, dass Be­wil­li­gung und Ein­tra­gung im Zeit­punkt ih­res Zu­sam­men­tref­fens übe­rein­stim­men. Und das war hier bei Ein­tra­gung der Vor­mer­kung im April 2006 der Fall.

Dass die no­ta­ri­elle Ur­kunde vom 25.11.2004 in der Grund­buch­ein­tra­gung keine ausdrück­li­che Erwähnung fin­det, war un­er­heb­lich. Schließlich hängt die Wirk­sam­keit ei­ner Vor­mer­kung nicht da­von ab, dass das Grund­buch die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung er­ken­nen lässt; die Vor­schrift des § 885 Abs. 2 BGB dient nur dem Ziel, die Ein­tra­gung bei vol­ler Wah­rung des grund­buch­recht­li­chen Be­stimmt­heits­grund­sat­zes knapp und klar zu hal­ten. Im Übri­gen war die Ur­kunde vom 25.11.2004 durch die Ein­tra­gung mit­tel­bar in Be­zug ge­nom­men, da die darin ge­nann­ten Ur­kun­den vom 28.2.2005 auf sie ver­wei­sen und mit ihr in einem un­trenn­ba­ren sach­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen.

Link­hin­weis:
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