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BGH zur Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden Berechtigten

Urteil des BGH vom 29.6.2012 - V ZR 27/11

Die Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden Berechtigten ist wirksam, sofern der Berechtigte im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bestimmungsgemäß benannt wurde. Ausreichend ist nämlich, dass Bewilligung und Eintragung im Zeitpunkt ihres Zusammentreffens übereinstimmen.

Der Sach­ver­halt:
Die K-GmbH hatte mit nota­ri­el­ler Urkunde vom 25.11.2004 dem A. ein Ange­bot zum Kauf eines Grund­stücks unter­b­rei­tet. Danach war die­ser berech­tigt, an sei­ner Stelle einen Drit­ten zu bestim­men, für den das Ange­bot glei­cher­ma­ßen gel­ten sollte; er war dage­gen nicht befugt, das Recht auf Annahme des Ange­bots oder den Anspruch auf Über­eig­nung abzu­t­re­ten. Die K-GmbH, die an das Ange­bot bis zum Ablauf des 28.2.2005 gebun­den war, bewil­ligte und bean­tragte in der Urkunde "für den Käu­fer" eine Vor­mer­kung zur Siche­rung des Anspruchs auf Eigen­tums­über­tra­gung. Im Dezem­ber 2004 wurde eine Auflas­sungs­vor­mer­kung zuguns­ten von A. in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Am 28.2.2005 benannte A. die Klä­ge­rin als Käu­fe­rin; in deren Namen erklärte ein voll­macht­los han­deln­der Ver­t­re­ter am sel­ben Tag die Annahme des Ange­bots. Beide Erklär­un­gen wur­den nota­ri­ell beur­kun­det. Die Klä­ge­rin geneh­migte die in ihrem Namen abge­ge­be­nen Erklär­un­gen im März 2005. Am 10.4.2006 wurde sie als "Berech­tigte aus der Auflas­sungs­vor­mer­kung" unter Bezug­nahme auf "Bewil­li­gun­gen vom 28.2.2005" in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Die Beklag­ten sind Gläu­bi­ger meh­re­rer auf dem Grund­stück las­ten­der Siche­rungs­hy­po­the­ken, die 2007 in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­den. Die Klä­ge­rin nahm sie auf die Ertei­lung von Löschungs­be­wil­li­gun­gen für diese Hypo­the­ken in Anspruch. LG und OLG gaben der Klage statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin hatte auf­grund der Ein­tra­gung vom 10.4.2006 eine Auflas­sungs­vor­mer­kung erwor­ben und konnte daher gem. § 888 Abs. 1 i.V.m. § 883 Abs. 2 BGB von den Beklag­ten die Zustim­mung zur Löschung der im Jahr 2007 ein­ge­tra­ge­nen und damit vor­mer­kungs­wid­ri­gen Siche­rungs­hy­po­the­ken ver­lan­gen. Das gilt auch dann, wenn das Eigen­tum an dem Grund­stück bis­lang noch nicht auf die Klä­ge­rin umge­schrie­ben sein sollte.

Das Ent­ste­hen einer rechts­ge­schäft­lich begrün­de­ten Vor­mer­kung erfor­dert gem. § 883 Abs. 1, § 885 Abs. 1 BGB einen siche­rungs­fähi­gen Anspruch, die Bewil­li­gung des betrof­fe­nen Rechts­in­ha­bers und die Ein­tra­gung in das Grund­buch. Diese Vor­aus­set­zun­gen waren hier erfüllt. Der Wort­laut der Ein­tra­gung erklärte unter Ein­be­zie­hung der Urkun­den vom 28.2.2005, dass nicht A., son­dern ein Drit­ter das Ange­bot der K-GmbH ange­nom­men hatte. Dadurch war der durch die im Dezem­ber 2004 ein­ge­tra­gene Vor­mer­kung gesi­cherte, künf­tige Über­eig­nungs­an­spruch des A. ent­fal­len und ein - gegen die­selbe Eigen­tü­me­rin gerich­te­ter und das­selbe Grund­stück betref­fen­der - eige­ner Über­eig­nungs­an­spruch der Klä­ge­rin ent­stan­den; zug­leich kam nun­mehr allein die Klä­ge­rin als Vor­mer­kungs­be­rech­tigte in Betracht.

Der Ein­tra­gung der Vor­mer­kung lag auch die nach § 885 Abs. 1 S. 1 BGB erfor­der­li­che Bewil­li­gung des Betrof­fe­nen zugrunde. Dem stand nicht ent­ge­gen, dass die Bewil­li­gung der Vor­mer­kung zuguns­ten eines noch unbe­nann­ten Drit­ten erfolgte, die Ein­tra­gung aber nur nach einer Indi­vi­dua­li­sie­rung des Drit­ten mög­lich war, weil eine Vor­mer­kung nicht für einen unbe­nann­ten Drit­ten ein­ge­tra­gen wer­den kann. Sch­ließ­lich ist die Bewil­li­gung einer Vor­mer­kung zuguns­ten eines von drit­ter Seite noch zu benen­nen­den Berech­tig­ten wirk­sam, sofern der Berech­tigte im Zeit­punkt der Ein­tra­gung der Vor­mer­kung bestim­mungs­ge­mäß benannt wor­den und mit der in der Ein­tra­gung genann­ten Per­son iden­tisch ist. Aus­rei­chend ist näm­lich, dass Bewil­li­gung und Ein­tra­gung im Zeit­punkt ihres Zusam­men­tref­fens übe­r­ein­stim­men. Und das war hier bei Ein­tra­gung der Vor­mer­kung im April 2006 der Fall.

Dass die nota­ri­elle Urkunde vom 25.11.2004 in der Grund­buch­ein­tra­gung keine aus­drück­li­che Erwäh­nung fin­det, war uner­heb­lich. Sch­ließ­lich hängt die Wirk­sam­keit einer Vor­mer­kung nicht davon ab, dass das Grund­buch die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung erken­nen lässt; die Vor­schrift des § 885 Abs. 2 BGB dient nur dem Ziel, die Ein­tra­gung bei vol­ler Wah­rung des grund­buch­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­sat­zes knapp und klar zu hal­ten. Im Übri­gen war die Urkunde vom 25.11.2004 durch die Ein­tra­gung mit­tel­bar in Bezug genom­men, da die darin genann­ten Urkun­den vom 28.2.2005 auf sie ver­wei­sen und mit ihr in einem unt­renn­ba­ren sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen.

Link­hin­weis:

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