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BGH zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss

Urteil des BGH vom 15.2.2012 - VIII ZR 166/10

Eine Ausnahme zur Regelung, dass Vorausverfügungen über künftige Mieten i.S.v. § 1124 Abs. 2 BGB gegenüber Grundpfandgläubigern bzw. für sie tätigen Zwangsverwalter unwirksamen sind, bilden die sog. Baukostenzuschüsse. Hierbei müssen die Leistungen des Mieters mit Rücksicht auf das Mietverhältnis als Vorauszahlung aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte als Zwangs­ver­wal­ter von der Beklag­ten die Räu­mung eines Grund­stücks ver­langt. Diese hatte das mit einem Vor­der- und einem Hin­ter­haus bebaute Grund­stück im Dezem­ber 2001 von den dama­li­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mern und Ver­mie­tern ange­mie­tet. Bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges war allein das Hin­ter­haus nutz­bar, wäh­rend das Vor­der­haus noch nicht saniert war. Die Beklagte einigte sich mit den Ver­mie­tern dar­auf, die Sanie­rungs­ar­bei­ten zu über­neh­men. Diese soll­ten spä­ter mit der Miete ver­rech­net wer­den.

Die von der Beklag­ten in der Fol­ge­zeit vor­ge­nom­me­nen Arbei­ten, hat sie nach eige­nen Anga­ben unter Ein­satz eines Spar­ver­mö­gens von 35.000 € sowie in Eigen­leis­tung unter Mit­wir­kung von Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen und Freun­den getä­tigt. Die Beklagte führte im Oktober 2005 mit den Ver­mie­tern eine Schluss­ab­nahme durch und stell­ten dabei Bau­kos­ten von 320.500 € fest. Fer­ner wurde ein Abwoh­nen der Bau­kos­ten von 2004 bis 2023 ver­ein­bart.

Nach­dem die Beklagte unter Hin­weis auf die von ihr vor­ge­nom­me­nen Arbei­ten und die mit den Ver­mie­tern getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen eine Miet­zah­lung an den Klä­ger ver­wei­gert hatte, kün­digte die­ser im Juli 2006 das Miet­ver­hält­nis wegen der aus­ste­hen­den Miete. AG und LG gaben der Räu­mungs­klage statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH die Urteile auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Vor­in­stan­zen hat­ten die Vor­aus­set­zun­gen ver­kannt, nach denen sich das Vor­lie­gen eines Bau­kos­ten­zu­schus­ses und damit die Frage beur­teilt, ob die von der Beklag­ten auf dem Miet­grund­stück erbrach­ten Aus- und Umbau­leis­tun­gen als eine dem Klä­ger gegen­über wirk­same Miet­vor­aus­zah­lung für die im Streit ste­hen­den Monate anzu­se­hen sind.

Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gem. § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 S. 1, § 20 ZVG auch in der Zwangs­ver­wal­tung eines Grund­stücks gegen­über dem ein­ge­setz­ten Zwangs­ver­wal­ter Anwen­dung fin­det, ist eine (Vor­aus-)Ver­fü­gung über Miet­for­de­run­gen dem Grundp­fand­gläu­bi­ger gegen­über zwar unwirk­sam und kann ihm des­halb nicht als Erfül­lung ent­ge­gen gehal­ten wer­den, soweit sie sich auf die Miete für eine spä­tere Zeit als den zur Zeit der Beschlag­nahme lau­fen­den Kalen­der­mo­nat bezieht. Eine Aus­nahme von die­ser Regel, die ver­hin­dern soll, dass Grundp­fand­rechte durch uner­kannte Vor­aus­ver­fü­gun­gen über Miet­for­de­run­gen aus­ge­höhlt wer­den, bil­den aller­dings die Bau­kos­ten­zu­schüsse. Diese muss sich ein Grundp­fand­gläu­bi­ger bzw. ein für ihn täti­ger Zwangs­ver­wal­ter als Miet­vor­aus­zah­lun­gen ent­ge­gen­hal­ten las­sen.

Vor­aus­set­zung für die Berück­sich­ti­gungs­fähig­keit eines abwohn­ba­ren Bau­kos­ten­zu­schus­ses als Miet­vor­aus­zah­lung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleis­tet wird, dass die als Vor­aus­zah­lung zu erbrin­gen­den Leis­tun­gen vom Mie­ter in die­ser Eigen­schaft, näm­lich mit Rück­sicht auf das Miet­ver­hält­nis, auf­ge­bracht und zum Auf- oder Aus­bau des Miet­grund­stücks ver­wen­det wer­den sol­len. Zum ande­ren müs­sen - unter Zugrun­de­le­gung einer wirt­schaft­li­chen Betrach­tungs­weise - die erbrach­ten Leis­tun­gen tat­säch­lich, wenn auch nur mit­tel­bar, zur Schaf­fung oder Instand­set­zung des Miet­ob­jekts ver­wandt wor­den sein, und zwar - bei der auch inso­weit gebo­te­nen wirt­schaft­li­chen Betrach­tungs­weise - aus dem eige­nen Ver­mö­gen des Mie­ters.

Diese Vor­aus­set­zun­gen war hier - ent­ge­gen der Ansicht der Vor­in­stan­zen - gege­ben. Sch­ließ­lich kam es auf die Frage, in wel­chen Bau­maß­nah­men und Bau­tei­len sich das ein­ge­setzte Geld im Ein­zel­nen nie­der­ge­schla­gen hat, wegen der Maß­geb­lich­keit des durch die Bau­maß­nah­men erreich­ten Gesam­t­er­geb­nis­ses nicht an. Das Beru­fungs­ge­richt hatte fer­ner die von der Beklag­ten vor­ge­tra­ge­nen Sach- und Arbeits­leis­tun­gen sowie finan­zi­el­len Unter­stüt­zun­gen aus dem Kreis ihrer Fami­lie und Freunde zu Unrecht unbe­rück­sich­tigt gelas­sen. Es hätte die Leis­tun­gen in die erfor­der­li­che Gesamt­be­trach­tung des von der Beklag­ten am Miet­ob­jekt erbrach­ten Aus- und Umbau­er­folgs ein­be­zie­hen und den dahin­ge­hen­den Bewei­s­an­trit­ten nach­ge­hen müs­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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