Der Kläger hatte als Zwangsverwalter von der Beklagten die Räumung eines Grundstücks verlangt. Diese hatte das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück im Dezember 2001 von den damaligen Grundstückseigentümern und Vermietern angemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages war allein das Hinterhaus nutzbar, während das Vorderhaus noch nicht saniert war. Die Beklagte einigte sich mit den Vermietern darauf, die Sanierungsarbeiten zu übernehmen. Diese sollten später mit der Miete verrechnet werden.
Die von der Beklagten in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, hat sie nach eigenen Angaben unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 € sowie in Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt. Die Beklagte führte im Oktober 2005 mit den Vermietern eine Schlussabnahme durch und stellten dabei Baukosten von 320.500 € fest. Ferner wurde ein Abwohnen der Baukosten von 2004 bis 2023 vereinbart.
Nachdem die Beklagte unter Hinweis auf die von ihr vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzahlung an den Kläger verweigert hatte, kündigte dieser im Juli 2006 das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Miete. AG und LG gaben der Räumungsklage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Urteile auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Die Vorinstanzen hatten die Voraussetzungen verkannt, nach denen sich das Vorliegen eines Baukostenzuschusses und damit die Frage beurteilt, ob die von der Beklagten auf dem Mietgrundstück erbrachten Aus- und Umbauleistungen als eine dem Kläger gegenüber wirksame Mietvorauszahlung für die im Streit stehenden Monate anzusehen sind.
Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gem. § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 S. 1, § 20 ZVG auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung findet, ist eine (Voraus-)Verfügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber zwar unwirksam und kann ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Eine Ausnahme von dieser Regel, die verhindern soll, dass Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt werden, bilden allerdings die Baukostenzuschüsse. Diese muss sich ein Grundpfandgläubiger bzw. ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen.
Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen. Zum anderen müssen - unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise - die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar - bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus dem eigenen Vermögen des Mieters.
Diese Voraussetzungen war hier - entgegen der Ansicht der Vorinstanzen - gegeben. Schließlich kam es auf die Frage, in welchen Baumaßnahmen und Bauteilen sich das eingesetzte Geld im Einzelnen niedergeschlagen hat, wegen der Maßgeblichkeit des durch die Baumaßnahmen erreichten Gesamtergebnisses nicht an. Das Berufungsgericht hatte ferner die von der Beklagten vorgetragenen Sach- und Arbeitsleistungen sowie finanziellen Unterstützungen aus dem Kreis ihrer Familie und Freunde zu Unrecht unberücksichtigt gelassen. Es hätte die Leistungen in die erforderliche Gesamtbetrachtung des von der Beklagten am Mietobjekt erbrachten Aus- und Umbauerfolgs einbeziehen und den dahingehenden Beweisantritten nachgehen müssen.
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