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BGH zur Beendigung des Mietvertrags über einen Garagenplatz wegen Untervermietung durch die Wohnungseigentümerin

Urteil des BGH vom 30.11.2012 - V ZR 234/11

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages (hier: Miete eines Tiefgaragenplatzes), ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen. Dies ist erst dann der Fall, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den die im Rubrum näher bezeich­nete Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Von die­ser mie­tete die Klä­ge­rin einen im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Tief­ga­ra­gen­s­tell­platz, den sie seit März 2006 den Mie­tern einer eben­falls in der Anlage befind­li­chen Eigen­tums­woh­nung unter­ver­mie­tet. Die Ver­wal­te­rin, die hier­von im März 2006 in Kennt­nis gesetzt wurde, for­derte im Juni 2009 die Been­di­gung der Unter­ver­mie­tung und kün­digte für den Fall der Frucht­lo­sig­keit die frist­lose Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges an.

Mit Sch­rei­ben von Oktober 2009 erklärte ein von der Ver­wal­te­rin beauf­trag­ter Rechts­an­walt namens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft unter Beru­fung auf "die uner­laubte Wei­ter­ver­mie­tung" die frist­lose und hilfs­weise die frist­ge­mäße Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges zum 31.1.2010. Dem Kün­di­gungs­sch­rei­ben bei­ge­fügt waren eine dem Anwalt von der Ver­wal­te­rin namens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erteilte Voll­macht vom 29.10.2009 sowie eine von einem Mit­g­lied des Ver­wal­tungs­bei­rats am 11.7.2002 unter­zeich­nete Voll­macht­s­ur­kunde, nach der die Ver­wal­te­rin u.a. befugt ist, Ver­träge abzu­sch­lie­ßen und zu kün­di­gen sowie in ein­zel­nen Ange­le­gen­hei­ten Unter­voll­mach­ten zu ertei­len.

Die Klä­ge­rin wies die Kün­di­gung mit der Begrün­dung zurück, es werde die Legiti­ma­tion der Ver­wal­te­rin bes­trit­ten, der­ar­tige Ansprüche gel­tend zu machen. Durch auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung von Mai 2010 gefass­ten Mehr­heits­be­schluss geneh­mig­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kün­di­gung von Oktober 2009 und ermäch­tig­ten die Ver­wal­te­rin, einen Räu­mungs­an­spruch "erfor­der­li­chen­falls" gericht­lich gel­tend zu machen.

AG und LG wie­sen die gegen die­sen Beschluss gerich­tete Beschluss­män­gel­klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Zutref­fend ist das OLG zunächst davon aus­ge­gan­gen, dass die Ein­be­ru­fung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung den for­ma­len Anfor­de­run­gen des § 23 Abs. 2 WEG genügte und dass die als Ver­t­re­ter bestimm­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­ge­t­re­te­nen Per­so­nen zur Abstim­mung bevoll­mäch­tigt waren. Nich­tig­keits­gründe sind nicht ersicht­lich. Auch Anfech­tungs­gründe grei­fen nicht durch. Das mit dem Beschluss ver­folgte Anlie­gen geht bei der gebo­te­nen nächst­lie­gen­den Aus­le­gung dahin, dass das Miet­ver­hält­nis mit der Klä­ge­rin wegen der Unter­ver­mie­tung been­det wer­den soll. Das kommt dadurch zum Aus­druck, dass die bis­her getrof­fe­nen Maß­nah­men gebil­ligt und zur Durch­set­zung die­ses Anlie­gens auch für die Zukunft die erfor­der­li­chen Maß­nah­men ergrif­fen wer­den sol­len, wie die der Ver­wal­te­rin erteilte "Ermäch­ti­gung" belegt, einen Räu­mungs­an­spruch "erfor­der­li­chen­falls" auch gericht­lich durch­zu­set­zen.

Aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers steht nicht die (vor­sor­g­li­che) Geneh­mi­gung der Kün­di­gung im Vor­der­grund, son­dern das gene­relle Anlie­gen, das mit der Klä­ge­rin beste­hende Miet­ver­hält­nis zu been­den und die dar­aus resul­tie­ren­den Ansprüche durch­zu­set­zen. Die hierzu geeig­net erschei­nen­den Mit­tel sol­len ein­ge­setzt wer­den. Eine Beschrän­kung auf bestimmte juris­ti­sche Mit­tel zur Zie­l­er­rei­chung ist ersicht­lich nicht gewollt. Ein sol­ches Vor­ge­hen ent­spricht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung. Vor­lie­gend hat die Klä­ge­rin den Stell­platz rechts­wid­rig unter­ver­mie­tet (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dies zum Anlass neh­men, den zwi­schen der Klä­ge­rin und dem Ver­band gesch­los­se­nen Miet­ver­trag zu been­den, ist ebenso wenig zu bean­stan­den wie die vor­sor­g­li­che Geneh­mi­gung der durch den beauf­trag­ten Rechts­an­walt erklär­ten Kün­di­gung.

Eine ord­nungs­ge­mäße Ver­wal­tung ist aller­dings dann zu vern­ei­nen, wenn für einen ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ohne wei­te­res ersicht­lich ist, dass das mit der Beschluss­fas­sung anvi­sierte Ziel aus tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Grün­den von vorn­he­r­ein nicht erreich­bar ist. Davon kann hier keine Rede sein. Das gilt ins­bes. für die höch­s­trich­ter­lich noch nicht geklärte Pro­b­le­ma­tik, ob und ggf. mit wel­chen Fol­gen die voll­macht­lose Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges nach § 180 S. 2 BGB geneh­mi­gungs­fähig ist, und für die Frage, ob und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Vor­schrift des § 545 BGB bei einer Unter­ver­mie­tung zur Anwen­dung gelangt.

Mit Erfolg ver­weist die Revi­sion jedoch auf das Vor­brin­gen in der Kla­ge­schrift, wonach zumin­dest ein wei­te­res Mit­g­lied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einen ihm über­las­se­nen Stell­platz eben­falls unter­ver­mie­tet hat und dies - anders als hier - nicht moniert wor­den ist. Das Vor­brin­gen ist ent­schei­dung­s­er­heb­lich. Zwar liegt es zumin­dest grund­sätz­lich im Gestal­tungs­spiel­raum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ob sie eine rechts­wid­rige Unter­ver­mie­tung von Gemein­schafts­ei­gen­tum zum Anlass neh­men, dies zu bean­stan­den und das Ver­trags­ver­hält­nis mit dem Haupt­mie­ter nach frucht­lo­ser Abmah­nung zu kün­di­gen. Der ins­bes. bei Mehr­heits­be­schlüs­sen zum Tra­gen kom­mende Gleich­be­hand­lungs­grund­satz lässt Dif­fe­ren­zie­run­gen jedoch nur zu, wenn dafür ein aus­rei­chen­der Sach­grund besteht. Ist ein sol­cher nicht ersicht­lich, muss für eine Gleich­be­hand­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer - ggf. auch bei einer erneu­ten Kün­di­gung - Sorge getra­gen wer­den.

Das OLG wird im zwei­ten Rechts­gang die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zur Frage der Gleich­be­hand­lung zu tref­fen haben (§ 563 Abs. 1 S. 1 ZPO).

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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