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BGH zur Auslegung von Farbwahlklauseln in Mietverträgen

Urteil des BGH vom 22.2.2012 - VIII ZR 205/11

Auch wenn der Mie­ter die Woh­nung bei Miet­be­ginn mit einem neuen weißen An­strich über­nom­men hat, be­nach­tei­ligt ihn eine Farb­wahl­klau­sel nur dann nicht un­an­ge­mes­sen, wenn sie aus­schließlich für den Zeit­punkt der Rück­gabe Gel­tung be­an­sprucht. Zu­dem muss die Klau­sel dem Mie­ter noch einen ge­wis­sen Spiel­raum las­sen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin war von Juli 2005 bis Sep­tem­ber 2008 Mie­te­rin ei­ner Woh­nung des Be­klag­ten. Im Miet­ver­trag sind die Schönheits­re­pa­ra­tu­ren for­mu­larmäßig auf die Kläge­rin ab­gewälzt; außer­dem ist eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel ver­ein­bart. Zur Ausführung der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren heißt es in § 13 Zif­fer 3 des Miet­ver­trags:

"Die Ar­bei­ten müssen in fachmänni­scher Qua­litätsar­beit - hand­werks­ge­recht - aus­geführt wer­den. Der Mie­ter darf ohne Zu­stim­mung des Ver­mie­ters bei der Ausführung der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren bei Ver­trags­ende nicht von der ur­sprüng­li­chen Ausführungs­art ab­wei­chen. Das Holz­werk darf nur weiß ge­stri­chen wer­den, Na­tur­holz nur trans­pa­rent oder la­siert. Heizkörper und Heiz­rohre sind weiß zu strei­chen. Der An­strich an De­cken und Wänden hat in weiß, wasch­fest nach TAKT, zu er­fol­gen. Die Ver­wen­dung an­de­rer Far­ben be­darf der Ge­neh­mi­gung des Ver­mie­ters, ebenso die An­brin­gung be­son­de­rer Wand­de­ko­ra­tio­nen und schwe­rer Ta­pe­ten."

Die Kläge­rin führte am Ende des Miet­verhält­nis­ses Schönheits­re­pa­ra­tu­ren an den De­cken und Wänden der Wohnräume durch. Im Hin­blick auf die ver­ein­barte Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel be­hielt der Be­klagte für an­tei­lige Kos­ten der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren hin­sicht­lich der Heizkörper, In­nentüren, Kel­ler so­wie des Log­gia­bo­dens aus der Kau­tion einen Be­trag i.H.v. 650 € ein. Die Kläge­rin ist der An­sicht, dass die Schönheits­re­pa­ra­tur­klau­seln we­gen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung un­wirk­sam seien und ihr die Kau­tion des­halb un­gekürzt aus­zu­zah­len sei; für die von ihr durch­geführ­ten Schönheits­re­pa­ra­tu­ren schulde der Be­klagte Wer­ter­satz i.H.v. 1.037 €.

Das AG gab der auf Zah­lung von 1.687 € nebst Zin­sen und vor­ge­richt­li­cher An­walts­kos­ten ge­rich­te­ten Klage un­ter Ab­wei­sung im Übri­gen i.H.v. 163 € nebst Zin­sen statt. Das LG gab der Klage i.H.v. 261 € nebst Zin­sen statt. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil in­so­weit auf, als zum Nach­teil der Kläge­rin ent­schie­den wor­den ist und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Schönheits­re­pa­ra­tu­ren sind im Hin­blick auf die vom Be­klag­ten ver­wen­dete (un­zulässige) Farb­wahl­klau­sel nicht wirk­sam auf die Kläge­rin über­tra­gen, so dass dem Be­klag­ten an­tei­lige Schönheits­re­pa­ra­tur­kos­ten nicht zu­ste­hen und ein An­spruch der Kläge­rin auf Wer­ter­satz für die am Ver­trags­ende teil­weise aus­geführ­ten Schönheits­re­pa­ra­tu­ren nicht mit der vom LG ge­ge­be­nen Begründung ver­neint wer­den kann.

Nach ständi­ger BGH-Recht­spre­chung be­nach­tei­ligt eine Farb­wahl­klau­sel den Mie­ter (nur) dann nicht un­an­ge­mes­sen, wenn sie aus­schließlich für den Zeit­punkt der Rück­gabe Gel­tung be­an­sprucht und dem Mie­ter noch einen ge­wis­sen Spiel­raum lässt. Die hier ver­ein­barte Farb­wahl­klau­sel wird die­sen Vor­aus­set­zun­gen nicht ge­recht. Sie gibt dem Mie­ter - auch für Schönheits­re­pa­ra­tu­ren während der Miet­zeit - einen weißen An­strich von De­cken und Wänden vor und schränkt die Ge­stal­tungs­frei­heit des Mie­ters da­durch in ei­ner Weise ein, die nicht durch be­rech­tigte In­ter­es­sen des Ver­mie­ters ge­recht­fer­tigt ist und den Mie­ter des­halb un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­ligt.

Un­be­acht­lich ist, ob die Re­ge­lung in § 13 Zif­fer 3 S. 2, der für die bei Ver­trags­ende aus­zuführen­den Ar­bei­ten die ur­sprüng­li­che Ausführungs­art vor­gibt, so aus­ge­legt wer­den kann, dass auch die Ver­pflich­tung, den An­strich von De­cken und Wänden weiß aus­zuführen, nur für bei Ver­trags­ende durch­zuführende De­ko­ra­ti­ons­ar­bei­ten gilt. Denn eine Aus­le­gung der Klau­sel da­hin, dass die Farb­vor­gabe "weiß" - ebenso wie die in § 13 Zif­fer 3 S. 1 ge­re­gelte Vor­gabe ei­ner hand­werks­ge­rech­ten Qua­lität der aus­zuführen­den Ar­beit - auch für die während der Miet­zeit er­for­der­li­chen Schönheits­re­pa­ra­tu­ren gilt, ist zu­min­dest möglich und des­halb nach dem Grund­satz der kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) zu­grunde zu le­gen.

Für die Be­ur­tei­lung der Farb­wahl­klau­sel spielt es auch keine Rolle, dass die Kläge­rin die Woh­nung zu Be­ginn des Miet­verhält­nis­ses mit einem neuen weißen An­strich über­nom­men hatte. Das be­rech­tigte In­ter­esse des Ver­mie­ters be­schränkt sich dar­auf, die Woh­nung am Ende der Miet­zeit in ei­ner De­ko­ra­tion zurück­zu­er­hal­ten, die von möglichst vie­len In­ter­es­sen­ten ak­zep­tiert wird und so­mit ei­ner bal­di­gen Wei­ter­ver­mie­tung nicht ent­ge­gen­steht. Die­sem In­ter­esse kann der Ver­mie­ter je­doch mit ei­ner Klau­sel Rech­nung tra­gen, die nur für den Zeit­punkt der Rück­gabe Gel­tung be­an­sprucht und dem Mie­ter noch einen ge­wis­sen Spiel­raum lässt. Rechts­folge der un­an­ge­mes­se­nen Ein­en­gung des Mie­ters in der Art der Ausführung von Schönheits­re­pa­ra­tu­ren ist die Un­wirk­sam­keit der Abwälzung der Pflicht zur Vor­nahme der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren schlecht­hin.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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