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BGH zur Auslegung von Farbwahlklauseln in Mietverträgen

Urteil des BGH vom 22.2.2012 - VIII ZR 205/11

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht. Zudem muss die Klausel dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lassen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin war von Juli 2005 bis Sep­tem­ber 2008 Mie­te­rin einer Woh­nung des Beklag­ten. Im Miet­ver­trag sind die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren for­mular­mä­ßig auf die Klä­ge­rin abge­wälzt; außer­dem ist eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel ver­ein­bart. Zur Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren heißt es in § 13 Zif­fer 3 des Miet­ver­trags:

"Die Arbei­ten müs­sen in fach­män­ni­scher Qua­li­täts­ar­beit - hand­werks­ge­recht - aus­ge­führt wer­den. Der Mie­ter darf ohne Zustim­mung des Ver­mie­ters bei der Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei Ver­trag­s­ende nicht von der ursprüng­li­chen Aus­füh­rungs­art abwei­chen. Das Holz­werk darf nur weiß ges­tri­chen wer­den, Natur­holz nur tran­s­pa­rent oder lasiert. Heiz­kör­per und Heiz­rohre sind weiß zu strei­chen. Der Ans­trich an Decken und Wän­den hat in weiß, wasch­fest nach TAKT, zu erfol­gen. Die Ver­wen­dung ande­rer Far­ben bedarf der Geneh­mi­gung des Ver­mie­ters, ebenso die Anbrin­gung beson­de­rer Wand­de­ko­ra­tio­nen und schwe­rer Tape­ten."

Die Klä­ge­rin führte am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren an den Decken und Wän­den der Wohn­räume durch. Im Hin­blick auf die ver­ein­barte Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel behielt der Beklagte für antei­lige Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren hin­sicht­lich der Heiz­kör­per, Innen­tü­ren, Kel­ler sowie des Log­gia­bo­dens aus der Kau­tion einen Betrag i.H.v. 650 € ein. Die Klä­ge­rin ist der Ansicht, dass die Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung unwirk­sam seien und ihr die Kau­tion des­halb unge­kürzt aus­zu­zah­len sei; für die von ihr durch­ge­führ­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren schulde der Beklagte Wer­ter­satz i.H.v. 1.037 €.

Das AG gab der auf Zah­lung von 1.687 € nebst Zin­sen und vor­ge­richt­li­cher Anwalts­kos­ten gerich­te­ten Klage unter Abwei­sung im Übri­gen i.H.v. 163 € nebst Zin­sen statt. Das LG gab der Klage i.H.v. 261 € nebst Zin­sen statt. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil inso­weit auf, als zum Nach­teil der Klä­ge­rin ent­schie­den wor­den ist und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind im Hin­blick auf die vom Beklag­ten ver­wen­dete (unzu­läs­sige) Farb­wahl­klau­sel nicht wirk­sam auf die Klä­ge­rin über­tra­gen, so dass dem Beklag­ten antei­lige Schön­heits­re­pa­ra­tur­kos­ten nicht zuste­hen und ein Anspruch der Klä­ge­rin auf Wer­ter­satz für die am Ver­trag­s­ende teil­weise aus­ge­führ­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht mit der vom LG gege­be­nen Begrün­dung vern­eint wer­den kann.

Nach stän­di­ger BGH-Recht­sp­re­chung benach­tei­ligt eine Farb­wahl­klau­sel den Mie­ter (nur) dann nicht unan­ge­mes­sen, wenn sie aus­sch­ließ­lich für den Zeit­punkt der Rück­gabe Gel­tung bean­sprucht und dem Mie­ter noch einen gewis­sen Spiel­raum lässt. Die hier ver­ein­barte Farb­wahl­klau­sel wird die­sen Vor­aus­set­zun­gen nicht gerecht. Sie gibt dem Mie­ter - auch für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit - einen wei­ßen Ans­trich von Decken und Wän­den vor und schränkt die Gestal­tungs­f­rei­heit des Mie­ters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berech­tigte Inter­es­sen des Ver­mie­ters gerecht­fer­tigt ist und den Mie­ter des­halb unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Unbe­acht­lich ist, ob die Rege­lung in § 13 Zif­fer 3 S. 2, der für die bei Ver­trag­s­ende aus­zu­füh­r­en­den Arbei­ten die ursprüng­li­che Aus­füh­rungs­art vor­gibt, so aus­ge­legt wer­den kann, dass auch die Verpf­lich­tung, den Ans­trich von Decken und Wän­den weiß aus­zu­füh­ren, nur für bei Ver­trag­s­ende durch­zu­füh­r­ende Deko­ra­ti­ons­ar­bei­ten gilt. Denn eine Aus­le­gung der Klau­sel dahin, dass die Farb­vor­gabe "weiß" - ebenso wie die in § 13 Zif­fer 3 S. 1 gere­gelte Vor­gabe einer hand­werks­ge­rech­ten Qua­li­tät der aus­zu­füh­r­en­den Arbeit - auch für die wäh­rend der Miet­zeit erfor­der­li­chen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gilt, ist zumin­dest mög­lich und des­halb nach dem Grund­satz der kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen.

Für die Beur­tei­lung der Farb­wahl­klau­sel spielt es auch keine Rolle, dass die Klä­ge­rin die Woh­nung zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses mit einem neuen wei­ßen Ans­trich über­nom­men hatte. Das berech­tigte Inter­esse des Ver­mie­ters beschränkt sich dar­auf, die Woh­nung am Ende der Miet­zeit in einer Deko­ra­tion zurück­zu­er­hal­ten, die von mög­lichst vie­len Inter­es­sen­ten akzep­tiert wird und somit einer bal­di­gen Wei­ter­ver­mie­tung nicht ent­ge­gen­steht. Die­sem Inter­esse kann der Ver­mie­ter jedoch mit einer Klau­sel Rech­nung tra­gen, die nur für den Zeit­punkt der Rück­gabe Gel­tung bean­sprucht und dem Mie­ter noch einen gewis­sen Spiel­raum lässt. Rechts­folge der unan­ge­mes­se­nen Ein­en­gung des Mie­ters in der Art der Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ist die Unwirk­sam­keit der Abwäl­zung der Pflicht zur Vor­nahme der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sch­lecht­hin.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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