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BGH zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag

Urteil des BGH vom 23.11.2011 - VIII ZR 120/11

Ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum zu Lasten des Mieters ist grundsätzlich zulässig und kann auch in AGB eines Staffelmietvertrages vereinbart werden. Eine Klausel, die für die Zeit nach Ablauf von drei Jahren ausdrücklich die Kündigung "mit gesetzlicher Frist" - also die ordentliche Kündigung - zulässt, ist nicht mehrdeutig.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte mie­tete für die Toch­ter des Geschäfts­füh­rers ihrer per­sön­lich haf­ten­den Gesell­schaf­te­rin eine Woh­nung der Klä­ge­rin in Köln. Zif­fer 3 des Ver­tra­ges vom 26.10.2007 lau­tet: "3. Miet­zeit: Ab dem 1.11.2007 Unbe­fris­tet: Die Par­teien ver­zich­ten wech­sel­sei­tig für die Dauer von drei Jah­ren auf ihr Recht zur Kün­di­gung! Eine Kün­di­gung ist erst­ma­lig nach Ablauf eines Zei­trau­mes von drei Jah­ren mit der gesetz­li­chen Frist zuläs­sig, also ab dem 30.10.2010 zum 1.1.2011 mög­lich!"

Zif­fer 4 des Miet­ver­tra­ges ent­hält zur Höhe der Miete eine Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung. Die Beklagte kün­digte das Miet­ver­hält­nis mit Sch­rei­ben vom 11.12.2008 zum 31.12.2008. Die Klä­ge­rin wider­sprach der Kün­di­gung unter Hin­weis auf die Ver­ein­ba­rung in Zif­fer 3 des Miet­ver­trags. Sie erhielt die Schlüs­sel am 18.5.2009 von der Beklag­ten zurück und ver­mie­tete die Woh­nung zum 1.10.2009 ander­wei­tig. Mit ihrer Klage begehrt die Klä­ge­rin Zah­lung der Miete für die Monate Januar bis ein­sch­ließ­lich Juni 2009 i.H.v. ins­ge­s­amt 4.956 € nebst Zin­sen.

Das Amts­ge­richt gab der Klage i.H.v. 3.764 € nebst Zin­sen statt und wies die Klage im Übri­gen ab. Es hat die Rege­lung in Zif­fer 3 des Miet­ver­tra­ges für unwirk­sam gehal­ten und der Klä­ge­rin Miete (2.478 €) für die Zeit bis ein­sch­ließ­lich März 2009 sowie Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung gem. § 546a BGB (1.306 €) für den Zei­traum von April 2009 bis zur Schlüs­sel­rück­gabe zuge­spro­chen. Das LG wies die Beru­fun­gen bei­der Par­teien zurück. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG ist Zif­fer 3 des Miet­ver­tra­ges nicht gem. § 307 BGB unwirk­sam. Die Kün­di­gung der Beklag­ten hat das Miet­ver­hält­nis daher ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG nicht vor­zei­tig zum 31.3.2009 been­det.

Nach der Recht­sp­re­chung des Senats ist ein bei­der­sei­ti­ger, zeit­lich beg­renz­ter Kün­di­gungs­aus­schluss in einem For­mular­miet­ver­trag über Wohn­raum grund­sätz­lich zuläs­sig. Ein sol­cher Kün­di­gungs­aus­schluss zu Las­ten des Mie­ters kann auch in AGB eines Staf­fel­miet­ver­tra­ges ver­ein­bart wer­den. Die zeit­li­che Ober­g­renze von vier Jah­ren für einen Kün­di­gungs­aus­schluss wird in Zif­fer 3 des Miet­ver­tra­ges nicht über­schrit­ten. Aus der Sicht eines ver­stän­di­gen, juris­tisch nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ters ist Zif­fer 3 des Miet­ver­tra­ges auch nicht mehr­deu­tig.

Die Klau­sel sch­ließt ledig­lich das Recht bei­der Par­teien zur ordent­li­chen Kün­di­gung für die Dauer von drei Jah­ren aus. Hier­für spricht bereits, dass in Satz 2 der Klau­sel für die Zeit nach Ablauf von drei Jah­ren aus­drück­lich die Kün­di­gung "mit gesetz­li­cher Frist" - also die ordent­li­che Kün­di­gung - gere­gelt ist. Schon dar­aus ist her­zu­lei­ten, dass die Rege­lung in Zif­fer 3 des Miet­ver­trags ins­ge­s­amt nur den vor­über­ge­hen­den Aus­schluss des Rechts zur ordent­li­chen Kün­di­gung zum Gegen­stand hat. Die Auf­fas­sung des LG, die Rege­lung in Satz 2 der Klau­sel könne auch dahin ver­stan­den wer­den, dass nach Ablauf von drei Jah­ren "nur" eine ordent­li­che Kün­di­gung mög­lich sein solle, eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung dage­gen auch nach Ablauf von drei Jah­ren unzu­läs­sig sei, ist fern­lie­gend.

Dar­über hin­aus hat das LG nicht beach­tet, dass Zif­fer 3 des Miet­ver­trags im Zusam­men­hang mit der zuläs­si­gen Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung in Zif­fer 4 des Miet­ver­tra­ges zu wür­di­gen ist. Auch die gesetz­li­che Rege­lung in § 557a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung "das Kün­di­gungs­recht" des Mie­ters für höchs­tens vier Jahre aus­ge­sch­los­sen wer­den kann, bezieht sich - trotz ihrer wei­ten sprach­li­chen For­mu­lie­rung - unzwei­fel­haft nur auf die ordent­li­che Kün­di­gung. Der Senat hat bereits ent­schie­den, dass Kün­di­gungs­aus­schluss­klau­seln in Staf­fel­miet­ver­trä­gen, die ebenso wie § 557a Abs. 3 BGB nur all­ge­mein vom Kün­di­gungs­recht spre­chen, im Sinne die­ser gesetz­li­chen Bestim­mung aus­zu­le­gen sind. Für die vor­lie­gende Klau­sel gilt nichts Ande­res.

Link­hin­weis:

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