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BGH zur Ausdehnung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

Urteil des BGH vom 11.5.2012, V ZR 196/11

Erwerber von Wohnungseigentum, die den Erwerbsvertrag vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen und zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, sind auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn sie den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangen. Gegen eine persönliche Haftung des Veräußerers spricht insoweit, dass der werdende Wohnungseigentümer wie ein Eigentümer behandelt wird und an dessen Stelle tritt.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte war Eigen­tü­me­rin war Eigen­tü­me­rin einer Wohn­an­lage, die sie in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teilt hatte. Sie behielt zunächst eine Woh­nung und zwei Stell­plätze, die sie dann im Juli 2004 ver­kaufte. Für die Erwer­be­rin wurde dar­auf­hin eine Auflas­sungs­vor­mer­kung in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Zu einem nicht genau fest­ge­s­tell­ten Zeit­punkt über­ließ ihr die Beklagte die Woh­nung und die Stell­plätze zur Nut­zung. Im Sep­tem­ber 2004 wurde der erste wei­tere Erwer­ber in das Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen.

Die kla­gende Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­langte von der Beklag­ten u.a. Zah­lung der Abrech­nungs­spit­zen aus den Abrech­nun­gen der Jahre 2007 und 2008 sowie rück­stän­di­ges Haus­geld aus den Jah­ren 2009 und 2010, jeweils bezo­gen auf die genannte Woh­nung nebst Tief­ga­ra­gen­s­tell­plät­zen. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Nicht die Beklagte als ein­ge­tra­gene Eigen­tü­me­rin, son­dern nur die Erwer­be­rin als wer­dende Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin schul­det die von der Klä­ge­rin gel­tend gemach­ten Beträge.

Der Erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum, der den Erwerbs­ver­trag vor Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft absch­ließt und zu des­sen Guns­ten eine Auflas­sungs­vor­mer­kung ein­ge­tra­gen wird, ist auch dann als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen, wenn er den Besitz an der Woh­nung erst nach dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erlangt. Zwar ist nach ver­b­rei­te­ter Auf­fas­sung ist eine sol­che Aus­deh­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ins­ge­s­amt abzu­leh­nen. Der Senat teilt diese Ansicht jedoch nicht, weil sie zu einer sach­lich nicht gerecht­fer­tig­ten Ung­leich­be­hand­lung der Ers­ter­wer­ber führt. Diese haben unab­hän­gig von dem Zeit­punkt der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein berech­tig­tes Inter­esse an einem züg­i­gen Über­gang der Ent­schei­dungs­macht des tei­len­den Eigen­tü­mers.

Zwar ist es rich­tig, dass sich der Ver­kauf von einem Bau­trä­ger über meh­rere Jahre hin­zie­hen kann mit der an sich nicht erwünsch­ten Folge, dass Buch­po­si­tion einer­seits und Mit­g­lied­schafts­rechte und -pflich­ten ande­rer­seits für geraume Zeit aus­ein­an­der­fal­len. Dies gilt aber glei­cher­ma­ßen für die­je­ni­gen Erwer­ber, die die gesi­cherte Erwerbs­po­si­tion vor der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erlan­gen, und ist des­halb kein taug­li­ches Argu­ment für eine Ung­leich­be­hand­lung; es ent­spricht inzwi­schen ein­hel­li­ger Ansicht, dass die ein­mal erlangte Stel­lung als wer­den­der Eigen­tü­mer nicht ent­fällt, selbst wenn sich die ansch­lie­ßende Umsch­rei­bung des Eigen­tums über Jahre hin­zieht.

Zutref­fend war auch die Fol­ge­rung des Beru­fungs­ge­richts, dass die per­sön­li­che Verpf­lich­tung der Beklag­ten zur Las­ten­tra­gung gem. § 16 Abs. 2 WEG ent­fiel, obwohl sie in dem Grund­buch als Eigen­tü­me­rin ein­ge­tra­gen war. Zwar soll nach ver­b­rei­te­ter Ansicht eine Gesamt­schuld zwi­schen dem Ver­äu­ße­rer und dem Erwer­ber ent­ste­hen. Andern­falls könne nicht in die ver­kaufte Woh­nung voll­st­reckt wer­den. Nach der Gegen­auf­fas­sung, der sich das Beru­fungs­ge­richt und auch der Senat ange­sch­los­sen haben, tritt der wer­dende Eigen­tü­mer im Hin­blick auf die mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rechte und Pflich­ten an die Stelle des Ver­äu­ße­rers, dem nur in sachen­recht­li­cher Hin­sicht das Eigen­tum ver­b­leibt. Gegen eine per­sön­li­che Haf­tung des Ver­äu­ße­rers spricht ent­schei­dend, dass der wer­dende Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wie ein Eigen­tü­mer behan­delt wird und an des­sen Stelle tritt.

Link­hin­weis:

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