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BGH zur Ausdehnung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

Urteil des BGH vom 11.5.2012, V ZR 196/11

Er­wer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum, die den Er­werbs­ver­trag vor Ent­ste­hen ei­ner Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft ab­schließen und zu de­ren Guns­ten eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung ein­ge­tra­gen wird, sind auch dann als wer­den­der Woh­nungs­ei­gentümer an­zu­se­hen, wenn sie den Be­sitz an der Woh­nung erst nach dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft er­lan­gen. Ge­gen eine persönli­che Haf­tung des Veräußer­ers spricht in­so­weit, dass der wer­dende Woh­nungs­ei­gentümer wie ein Ei­gentümer be­han­delt wird und an des­sen Stelle tritt.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte war Ei­gentüme­rin war Ei­gentüme­rin ei­ner Wohn­an­lage, die sie in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teilt hatte. Sie be­hielt zunächst eine Woh­nung und zwei Stellplätze, die sie dann im Juli 2004 ver­kaufte. Für die Er­wer­be­rin wurde dar­auf­hin eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Zu einem nicht ge­nau fest­ge­stell­ten Zeit­punkt über­ließ ihr die Be­klagte die Woh­nung und die Stellplätze zur Nut­zung. Im Sep­tem­ber 2004 wurde der er­ste wei­tere Er­wer­ber in das Grund­buch als Ei­gentümer ein­ge­tra­gen.

Die kla­gende Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft ver­langte von der Be­klag­ten u.a. Zah­lung der Ab­rech­nungs­spit­zen aus den Ab­rech­nun­gen der Jahre 2007 und 2008 so­wie rückständi­ges Haus­geld aus den Jah­ren 2009 und 2010, je­weils be­zo­gen auf die ge­nannte Woh­nung nebst Tief­ga­ra­gen­stellplätzen. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Re­vi­sion der Kläge­rin blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Nicht die Be­klagte als ein­ge­tra­gene Ei­gentüme­rin, son­dern nur die Er­wer­be­rin als wer­dende Woh­nungs­ei­gentüme­rin schul­det die von der Kläge­rin gel­tend ge­mach­ten Beträge.

Der Er­wer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum, der den Er­werbs­ver­trag vor Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft ab­schließt und zu des­sen Guns­ten eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung ein­ge­tra­gen wird, ist auch dann als wer­den­der Woh­nungs­ei­gentümer an­zu­se­hen, wenn er den Be­sitz an der Woh­nung erst nach dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft er­langt. Zwar ist nach ver­brei­te­ter Auf­fas­sung ist eine sol­che Aus­deh­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft ins­ge­samt ab­zu­leh­nen. Der Se­nat teilt diese An­sicht je­doch nicht, weil sie zu ei­ner sach­lich nicht ge­recht­fer­tig­ten Un­gleich­be­hand­lung der Ers­ter­wer­ber führt. Diese ha­ben un­abhängig von dem Zeit­punkt der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft ein be­rech­tig­tes In­ter­esse an einem zügi­gen Überg­ang der Ent­schei­dungs­macht des tei­len­den Ei­gentümers.

Zwar ist es rich­tig, dass sich der Ver­kauf von einem Bauträger über meh­rere Jahre hin­zie­hen kann mit der an sich nicht erwünsch­ten Folge, dass Buch­po­si­tion ei­ner­seits und Mit­glied­schafts­rechte und -pflich­ten an­de­rer­seits für ge­raume Zeit aus­ein­an­der­fal­len. Dies gilt aber glei­chermaßen für die­je­ni­gen Er­wer­ber, die die ge­si­cherte Er­werbs­po­si­tion vor der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft er­lan­gen, und ist des­halb kein taug­li­ches Ar­gu­ment für eine Un­gleich­be­hand­lung; es ent­spricht in­zwi­schen ein­hel­li­ger An­sicht, dass die ein­mal er­langte Stel­lung als wer­den­der Ei­gentümer nicht entfällt, selbst wenn sich die an­schließende Um­schrei­bung des Ei­gen­tums über Jahre hin­zieht.

Zu­tref­fend war auch die Fol­ge­rung des Be­ru­fungs­ge­richts, dass die persönli­che Ver­pflich­tung der Be­klag­ten zur Las­ten­tra­gung gem. § 16 Abs. 2 WEG ent­fiel, ob­wohl sie in dem Grund­buch als Ei­gentüme­rin ein­ge­tra­gen war. Zwar soll nach ver­brei­te­ter An­sicht eine Ge­samt­schuld zwi­schen dem Veräußerer und dem Er­wer­ber ent­ste­hen. An­dern­falls könne nicht in die ver­kaufte Woh­nung voll­streckt wer­den. Nach der Ge­gen­auf­fas­sung, der sich das Be­ru­fungs­ge­richt und auch der Se­nat an­ge­schlos­sen ha­ben, tritt der wer­dende Ei­gentümer im Hin­blick auf die mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rechte und Pflich­ten an die Stelle des Veräußer­ers, dem nur in sa­chen­recht­li­cher Hin­sicht das Ei­gen­tum ver­bleibt. Ge­gen eine persönli­che Haf­tung des Veräußer­ers spricht ent­schei­dend, dass der wer­dende Woh­nungs­ei­gentümer wie ein Ei­gentümer be­han­delt wird und an des­sen Stelle tritt.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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