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BGH zum Vorwegabzug für eine gewerbliche Nutzung bei der Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11

Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung gehört auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Somit ist die Abrechnung nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten sind Mie­ter einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung der Klä­ge­rin. In dem Gebäude befin­den sich 103 Woh­nun­gen sowie eine Gewer­be­ein­heit (Piz­ze­ria). Die von den Beklag­ten monat­lich geschul­dete Miete setzt sich aus einer Net­to­kalt­miete und Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zusam­men. Nach § 2 Abs. 6 des Miet­ver­tra­ges vom 4.7.1997 wer­den auf die Mie­ter stich­wort­ar­tig beschrie­bene Betriebs­kos­ten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 der Zwei­ten Berech­nungs­ord­nung umge­legt.

Die Klä­ge­rin machte u.a. Nach­for­de­run­gen i.H.v. ins­ge­s­amt rund 1.054 € aus den Abrech­nun­gen über die kal­ten Betriebs­kos­ten für die Kalen­der­jahre 2005 bis 2007 gegen­über den Beklag­ten gel­tend. Die Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2005 bis 2007 wie­sen jeweils den erläu­tern­den Zusatz auf:

"Betriebs­kos­ten, die nicht für Wohn­raum ent­stan­den sind, wur­den vor­weg abge­zo­gen. Konnte nicht fest­ge­s­tellt wer­den, ob die Betriebs­kos­ten auf Wohn­raum oder gewerb­lich genutzte Flächen ent­fie­len, wur­den die gewerb­lich genutz­ten Flächen in der Abrech­nung ent­sp­re­chend des Anteils ihrer Nutz­fläche an der Wohn- und Nutz­fläche der Ver­wal­tungs­ein­heit berück­sich­tigt."

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung konnte ein Zah­lungs­an­spruch der Klä­ge­rin aus § 535 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 1, 2, § 21 Abs. 1, 2 NMV, § 2 des Miet­ver­tra­ges hin­sicht­lich der in den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2005 bis 2007 auf­ge­führ­ten Kos­ten­po­si­tio­nen nicht vern­eint wer­den. Sch­ließ­lich genüg­ten die Abrech­nun­gen inso­weit den an sie zu stel­len­den for­mel­len Anfor­de­run­gen.

Die Abrech­nun­gen waren nicht des­we­gen for­mell man­gel­haft, weil die Klä­ge­rin bei den Posi­tio­nen kei­nen Vor­weg­ab­zug vor­ge­nom­men hatte. Zwar sieht § 20 Abs. 2 S. 2 Hs. 1 NMV vor, dass Betriebs­kos­ten, die nicht für Wohn­raum ent­stan­den sind, vor­weg abzu­zie­hen sind. Für den Fall, dass nicht fest­ge­s­tellt wer­den kann, ob die Betriebs­kos­ten auf Wohn­raum oder auf Geschäfts­raum ent­fal­len, sind sie für den Wohn­teil und den ande­ren Teil des Gebäu­des oder der Wirt­schafts­ein­heit im Ver­hält­nis des umbau­ten Raums oder der Wohn- und Nutz­flächen auf­zu­tei­len. Die Vor­nahme eines ent­sp­re­chen­den Vor­weg­ab­zugs gehört ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts jedoch nicht zu den for­mel­len Min­de­st­an­for­de­run­gen an eine Abrech­nung, son­dern betrifft (nur) deren mate­ri­elle Rich­tig­keit.

Für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gilt nichts ande­res. In bei­den Fäl­len rich­ten sich die for­mel­len Min­de­st­an­for­de­run­gen an eine Abrech­nung nach den Vor­ga­ben des § 259 BGB. Die Abg­ren­zung zwi­schen for­mel­ler Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung einer­seits und deren inhalt­li­cher Rich­tig­keit ande­rer­seits rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die Art des Ver­tei­lungs­schlüs­sels der ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an den Gesamt­kos­ten rech­ne­risch nach­zu­prü­fen. Ob die abge­rech­ne­ten Posi­tio­nen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht beste­hen oder sons­tige Män­gel der Abrech­nung vor­lie­gen, etwa ein fal­scher Anteil an den Gesamt­kos­ten zu Grunde gelegt wird, betrifft dage­gen die inhalt­li­che Rich­tig­keit der Abrech­nung.

Wird ein Vor­weg­ab­zug vor­ge­nom­men, genügt die Abrech­nung auch bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum aller­dings nicht den an sie zu stel­len­den for­mel­len Anfor­de­run­gen, wenn nur die um einen Vor­weg­ab­zug ber­ei­nig­ten Gesamt­kos­ten aus­ge­wie­sen wer­den. Es fehlt dann an der erfor­der­li­chen Angabe der Gesamt­kos­ten. Dem Mie­ter muss ersicht­lich sein, ob und in wel­cher Höhe nicht umla­ge­fähige Kos­ten vorab abge­setzt wur­den, denn auch dies hat Ein­fluss auf die ihm ange­las­te­ten Kos­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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