Die Beklagten sind Mieter einer preisgebundenen Wohnung der Klägerin. In dem Gebäude befinden sich 103 Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit (Pizzeria). Die von den Beklagten monatlich geschuldete Miete setzt sich aus einer Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen zusammen. Nach § 2 Abs. 6 des Mietvertrages vom 4.7.1997 werden auf die Mieter stichwortartig beschriebene Betriebskosten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsordnung umgelegt.
Die Klägerin machte u.a. Nachforderungen i.H.v. insgesamt rund 1.054 € aus den Abrechnungen über die kalten Betriebskosten für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 gegenüber den Beklagten geltend. Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 wiesen jeweils den erläuternden Zusatz auf:
"Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, wurden vorweg abgezogen. Konnte nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder gewerblich genutzte Flächen entfielen, wurden die gewerblich genutzten Flächen in der Abrechnung entsprechend des Anteils ihrer Nutzfläche an der Wohn- und Nutzfläche der Verwaltungseinheit berücksichtigt."
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte ein Zahlungsanspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 1, 2, § 21 Abs. 1, 2 NMV, § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 aufgeführten Kostenpositionen nicht verneint werden. Schließlich genügten die Abrechnungen insoweit den an sie zu stellenden formellen Anforderungen.
Die Abrechnungen waren nicht deswegen formell mangelhaft, weil die Klägerin bei den Positionen keinen Vorwegabzug vorgenommen hatte. Zwar sieht § 20 Abs. 2 S. 2 Hs. 1 NMV vor, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. Für den Fall, dass nicht festgestellt werden kann, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raums oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen. Die Vornahme eines entsprechenden Vorwegabzugs gehört entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts jedoch nicht zu den formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit.
Für den preisgebundenen Wohnraum gilt nichts anderes. In beiden Fällen richten sich die formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 259 BGB. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum allerdings nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden. Es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt wurden, denn auch dies hat Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten.
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