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BGH zum Vorwegabzug für eine gewerbliche Nutzung bei der Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11

Die Vor­nahme ei­nes Vor­weg­ab­zugs für die ge­werb­li­che Nut­zung gehört auch bei der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für eine preis­ge­bun­dene Woh­nung in einem ge­mischt ge­nutz­ten Gebäude­kom­plex nicht zu den an eine Ab­rech­nung zu stel­len­den Min­dest­an­for­de­run­gen, son­dern be­trifft (nur) de­ren ma­te­ri­elle Rich­tig­keit. So­mit ist die Ab­rech­nung nicht aus for­mel­len Gründen un­wirk­sam, wenn der Ver­mie­ter den ge­setz­lich vor­ge­schrie­be­nen Vor­weg­ab­zug un­terlässt.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten sind Mie­ter ei­ner preis­ge­bun­de­nen Woh­nung der Kläge­rin. In dem Gebäude be­fin­den sich 103 Woh­nun­gen so­wie eine Ge­wer­be­ein­heit (Piz­ze­ria). Die von den Be­klag­ten mo­nat­lich ge­schul­dete Miete setzt sich aus ei­ner Net­to­kalt­miete und Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu­sam­men. Nach § 2 Abs. 6 des Miet­ver­tra­ges vom 4.7.1997 wer­den auf die Mie­ter stich­wort­ar­tig be­schrie­bene Be­triebs­kos­ten i.S.v. An­lage 3 zu § 27 der Zwei­ten Be­rech­nungs­ord­nung um­ge­legt.

Die Kläge­rin machte u.a. Nach­for­de­run­gen i.H.v. ins­ge­samt rund 1.054 € aus den Ab­rech­nun­gen über die kal­ten Be­triebs­kos­ten für die Ka­len­der­jahre 2005 bis 2007 ge­genüber den Be­klag­ten gel­tend. Die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2005 bis 2007 wie­sen je­weils den erläutern­den Zu­satz auf:

"Be­triebs­kos­ten, die nicht für Wohn­raum ent­stan­den sind, wur­den vor­weg ab­ge­zo­gen. Konnte nicht fest­ge­stellt wer­den, ob die Be­triebs­kos­ten auf Wohn­raum oder ge­werb­lich ge­nutzte Flächen ent­fie­len, wur­den die ge­werb­lich ge­nutz­ten Flächen in der Ab­rech­nung ent­spre­chend des An­teils ih­rer Nutzfläche an der Wohn- und Nutzfläche der Ver­wal­tungs­ein­heit berück­sich­tigt."

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom Be­ru­fungs­ge­richt ge­ge­be­nen Begründung konnte ein Zah­lungs­an­spruch der Kläge­rin aus § 535 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 1, 2, § 21 Abs. 1, 2 NMV, § 2 des Miet­ver­tra­ges hin­sicht­lich der in den Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2005 bis 2007 auf­geführ­ten Kos­ten­po­si­tio­nen nicht ver­neint wer­den. Schließlich genügten die Ab­rech­nun­gen in­so­weit den an sie zu stel­len­den for­mel­len An­for­de­run­gen.

Die Ab­rech­nun­gen wa­ren nicht des­we­gen for­mell man­gel­haft, weil die Kläge­rin bei den Po­si­tio­nen kei­nen Vor­weg­ab­zug vor­ge­nom­men hatte. Zwar sieht § 20 Abs. 2 S. 2 Hs. 1 NMV vor, dass Be­triebs­kos­ten, die nicht für Wohn­raum ent­stan­den sind, vor­weg ab­zu­zie­hen sind. Für den Fall, dass nicht fest­ge­stellt wer­den kann, ob die Be­triebs­kos­ten auf Wohn­raum oder auf Ge­schäfts­raum ent­fal­len, sind sie für den Wohn­teil und den an­de­ren Teil des Gebäudes oder der Wirt­schafts­ein­heit im Verhält­nis des um­bau­ten Raums oder der Wohn- und Nutzflächen auf­zu­tei­len. Die Vor­nahme ei­nes ent­spre­chen­den Vor­weg­ab­zugs gehört ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts je­doch nicht zu den for­mel­len Min­dest­an­for­de­run­gen an eine Ab­rech­nung, son­dern be­trifft (nur) de­ren ma­te­ri­elle Rich­tig­keit.

Für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gilt nichts an­de­res. In bei­den Fällen rich­ten sich die for­mel­len Min­dest­an­for­de­run­gen an eine Ab­rech­nung nach den Vor­ga­ben des § 259 BGB. Die Ab­gren­zung zwi­schen for­mel­ler Wirk­sam­keit ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ei­ner­seits und de­ren in­halt­li­cher Rich­tig­keit an­de­rer­seits rich­tet sich da­nach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die Art des Ver­tei­lungs­schlüssels der ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen zu er­ken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den An­teil an den Ge­samt­kos­ten rech­ne­ri­sch nach­zuprüfen. Ob die ab­ge­rech­ne­ten Po­si­tio­nen dem An­satz und der Höhe nach zu Recht be­ste­hen oder sons­tige Mängel der Ab­rech­nung vor­lie­gen, etwa ein fal­scher An­teil an den Ge­samt­kos­ten zu Grunde ge­legt wird, be­trifft da­ge­gen die in­halt­li­che Rich­tig­keit der Ab­rech­nung.

Wird ein Vor­weg­ab­zug vor­ge­nom­men, genügt die Ab­rech­nung auch bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum al­ler­dings nicht den an sie zu stel­len­den for­mel­len An­for­de­run­gen, wenn nur die um einen Vor­weg­ab­zug be­rei­nig­ten Ge­samt­kos­ten aus­ge­wie­sen wer­den. Es fehlt dann an der er­for­der­li­chen An­gabe der Ge­samt­kos­ten. Dem Mie­ter muss er­sicht­lich sein, ob und in wel­cher Höhe nicht um­la­gefähige Kos­ten vorab ab­ge­setzt wur­den, denn auch dies hat Ein­fluss auf die ihm an­ge­las­te­ten Kos­ten.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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