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BGH zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 108/12 vom 11.7.2012
Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heute in ei­ner Ent­schei­dung mit der Frage be­fasst, ob dem Mie­ter auch dann frist­los we­gen ei­nes Mietrück­stands gekündigt wer­den kann, wenn er die Miete auf­grund ei­nes Irr­tums über die Ur­sa­che ei­nes Man­gels nicht ent­rich­tet.
Die Be­klag­ten sind Mie­ter ei­nes Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Kläger. Im De­zem­ber 2008 teil­ten sie den Klägern mit, dass sich im Haus auf­grund bau­li­cher Mängel Schim­mel und Kon­dens­was­ser bil­den würden. Anläss­lich ei­nes Orts­ter­mins im De­zem­ber 2008 brach­ten die Kläger ge­genüber den Be­klag­ten zum Aus­druck, dass ih­rer An­sicht nach das Heiz- und Lüftungs­ver­hal­ten der Be­klag­ten dafür ver­ant­wort­lich sei. Die Be­klag­ten min­der­ten die ver­trag­lich ver­ein­barte Brut­to­miete in Höhe von 1.550 € pro Mo­nat für die Mo­nate März 2009 bis Juni 2010 um je­weils 310 € (20 %). Die Kläger kündig­ten das Miet­verhält­nis mit Schrift­satz vom 7. Ja­nuar 2010 we­gen des bis da­hin auf­ge­lau­fe­nen Mietrück­stands in Höhe von 3.410 € frist­los. Mit ih­rer Klage ha­ben die Kläger Zah­lung des bis Ja­nuar 2010 auf­ge­lau­fe­nen Mietrück­stands nebst Zin­sen so­wie die Räum­ung des Hau­ses ver­langt. Das Amts­ge­richt hat nach Ein­ho­lung ei­nes Sach­verständi­gen­gut­ach­tens mit Ur­teil vom 27. Mai 2010 einen zur Min­de­rung be­rech­ti­gen­den Man­gel ver­neint und der Klage in vol­lem Um­fang statt­ge­ge­ben. Die Be­klag­ten gli­chen dar­auf­hin im Juni 2010 den für die Mo­nate Fe­bruar 2010 bis Mai 2010 auf­ge­lau­fe­nen Mietrück­stand aus und zahl­ten ab Juli 2010 un­ter Vor­be­halt wie­der die volle Miete. Während des Be­ru­fungs­ver­fah­rens gli­chen die Be­klag­ten im Fe­bruar 2011 den zu die­sem Zeit­punkt noch of­fe­nen Mietrück­stand vollständig aus. Auf die Be­ru­fung der Be­klag­ten hat das Be­ru­fungs­ge­richt die Be­klag­ten – nach­dem die Par­teien den Rechts­streit in der Haupt­sa­che in Höhe von 3.410 € übe­rein­stim­mend für er­le­digt erklärt hat­ten - zur Zah­lung von Zin­sen ver­ur­teilt und die Klage hin­sicht­lich der Räum­ung ab­ge­wie­sen. Bei der Begründung hat es dar­auf ab­ge­stellt, dass die Be­klag­ten kein Ver­schul­den an der Nicht­zah­lung der Miete treffe und sie sämt­li­che Rückstände im Fe­bruar 2011 aus­ge­gli­chen hätten. Die vom Bun­des­ge­richts­hof zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Kläger hatte Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB** der Mie­ter die Nicht­zah­lung der Miete zu ver­tre­ten hat, wenn ihm Vor­satz oder Fahrlässig­keit zur Last fällt. Das ist der all­ge­meine Sorg­faltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.* Für eine mil­dere Haf­tung und da­mit eine Pri­vi­le­gie­rung des Mie­ters be­steht auch in den Fällen kein An­lass, in de­nen der Mie­ter die Ur­sa­che ei­nes Man­gels, hier der Schim­mel­pilz­bil­dung, feh­ler­haft ein­schätzt. Der Mie­ter kann bei Zwei­feln die Miete un­ter Vor­be­halt zah­len, so dass ihm die Möglich­keit bleibt, eine ge­richt­li­che Klärung sei­ner Rechte her­bei­zuführen, ohne dem Ri­siko ei­ner frist­lo­sen Kündi­gung aus­ge­setzt zu sein. Im vor­lie­gen­den Fall kann der Zah­lungs­ver­zug nicht we­gen feh­len­den Ver­schul­dens der Be­klag­ten ver­neint wer­den. Den Be­klag­ten mus­ste sich die Ver­mu­tung aufdrängen, dass das Vor­han­den­sein von zwei Aqua­rien so­wie ei­nes Ter­ra­ri­ums mit Schlan­gen eine die Schim­mel­bil­dung begüns­ti­gende höhere Luft­feuch­tig­keit in der ge­mie­te­ten Woh­nung be­dingte und so­mit an das Lüftungs­ver­hal­ten ent­spre­chend höhere An­for­de­run­gen zu stel­len wa­ren. Die Mietrückstände wur­den erst im Fe­bruar 2011 vollständig aus­ge­gli­chen. Da diese Zah­lung nicht mehr in­ner­halb der Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB*** er­folgte, ließ sie die Wirk­sam­keit der Kündi­gung vom 7. Ja­nuar 2010 un­berührt, so dass die Be­klag­ten zur Räum­ung ver­pflich­tet sind. *§ 276 BGB Ver­ant­wort­lich­keit des Schuld­ners (1) Der Schuld­ner hat Vor­satz und Fahrlässig­keit zu ver­tre­ten, wenn eine stren­gere oder mil­dere Haf­tung we­der be­stimmt noch aus dem sons­ti­gen In­halt des Schuld­verhält­nis­ses, ins­be­son­dere aus der Über­nahme ei­ner Ga­ran­tie oder ei­nes Be­schaf­fungs­ri­si­kos zu ent­neh­men ist. … (2) Fahrlässig han­delt, wer die im Ver­kehr er­for­der­li­che Sorg­falt außer Acht lässt. ** § 543 BGB Außer­or­dent­li­che frist­lose Kündi­gung aus wich­ti­gem Grund (1) Jede Ver­trags­par­tei kann das Miet­verhält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kündi­gen. … (2) Ein wich­ti­ger Grund liegt ins­be­son­dere vor, wenn 3.der Mie­ter b) in einem Zeit­raum, der sich über mehr als zwei Ter­mine er­streckt, mit der Ent­rich­tung der Miete in Höhe ei­nes Be­tra­ges in Ver­zug ist, der die Miete für zwei Mo­nate er­reicht. ***§ 569 BGB Außer­or­dent­li­che frist­lose Kündi­gung aus wich­ti­gem Grund (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 2. Die Kündi­gung wird auch dann un­wirk­sam, wenn der Ver­mie­ter spätes­tens bis zum Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach Ein­tritt der Rechtshängig­keit des Räum­ungs­an­spruchs hin­sicht­lich der fälli­gen Miete und der fälli­gen Ent­schädi­gung nach § 546a Abs. 1 be­frie­digt wird oder sich eine öff­ent­li­che Stelle zur Be­frie­di­gung ver­pflich­tet. …. Ur­teil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11 AG Frei­sing - Ur­teil vom 27. Mai 2010 – 7 C 848/09 LG Lands­hut - Ur­teil vom 23. März 2011 – 13 S 1954/10 Karls­ruhe, den 11. Juli 2012

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