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BGH zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 108/12 vom 11.7.2012
Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heute in einer Ent­schei­dung mit der Frage befasst, ob dem Mie­ter auch dann frist­los wegen eines Miet­rück­stands gekün­digt wer­den kann, wenn er die Miete auf­grund eines Irr­tums über die Ursa­che eines Man­gels nicht entrich­tet.
Die Beklag­ten sind Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ger. Im Dezem­ber 2008 teil­ten sie den Klä­gern mit, dass sich im Haus auf­grund bau­li­cher Män­gel Schim­mel und Kon­dens­was­ser bil­den wür­den. Anläss­lich eines Orts­ter­mins im Dezem­ber 2008 brach­ten die Klä­ger gegen­über den Beklag­ten zum Aus­druck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüf­tungs­ver­hal­ten der Beklag­ten dafür ver­ant­wort­lich sei. Die Beklag­ten min­der­ten die ver­trag­lich ver­ein­barte Brut­to­miete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis mit Schrift­satz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands in Höhe von 3.410 € frist­los. Mit ihrer Klage haben die Klä­ger Zah­lung des bis Januar 2010 auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands nebst Zin­sen sowie die Räu­mung des Hau­ses ver­langt. Das Amts­ge­richt hat nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel vern­eint und der Klage in vol­lem Umfang statt­ge­ge­ben. Die Beklag­ten gli­chen dar­auf­hin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stand aus und zahl­ten ab Juli 2010 unter Vor­be­halt wie­der die volle Miete. Wäh­rend des Beru­fungs­ver­fah­rens gli­chen die Beklag­ten im Februar 2011 den zu die­sem Zeit­punkt noch offe­nen Miet­rück­stand voll­stän­dig aus. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Beru­fungs­ge­richt die Beklag­ten – nach­dem die Par­teien den Rechts­st­reit in der Haupt­sa­che in Höhe von 3.410 € übe­r­ein­stim­mend für erle­digt erklärt hat­ten - zur Zah­lung von Zin­sen ver­ur­teilt und die Klage hin­sicht­lich der Räu­mung abge­wie­sen. Bei der Begrün­dung hat es dar­auf abge­s­tellt, dass die Beklag­ten kein Ver­schul­den an der Nicht­zah­lung der Miete treffe und sie sämt­li­che Rück­stände im Februar 2011 aus­ge­g­li­chen hät­ten. Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­sene Revi­sion der Klä­ger hatte Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB** der Mie­ter die Nicht­zah­lung der Miete zu ver­t­re­ten hat, wenn ihm Vor­satz oder Fahr­läs­sig­keit zur Last fällt. Das ist der all­ge­meine Sorg­falts­maß­stab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.* Für eine mil­dere Haf­tung und damit eine Pri­vi­le­gie­rung des Mie­ters besteht auch in den Fäl­len kein Anlass, in denen der Mie­ter die Ursa­che eines Man­gels, hier der Schim­mel­pilz­bil­dung, feh­ler­haft ein­schätzt. Der Mie­ter kann bei Zwei­feln die Miete unter Vor­be­halt zah­len, so dass ihm die Mög­lich­keit bleibt, eine gericht­li­che Klär­ung sei­ner Rechte her­bei­zu­füh­ren, ohne dem Risiko einer frist­lo­sen Kün­di­gung aus­ge­setzt zu sein. Im vor­lie­gen­den Fall kann der Zah­lungs­ver­zug nicht wegen feh­len­den Ver­schul­dens der Beklag­ten vern­eint wer­den. Den Beklag­ten musste sich die Ver­mu­tung auf­drän­gen, dass das Vor­han­den­sein von zwei Aqua­rien sowie eines Terra­ri­ums mit Schlan­gen eine die Schim­mel­bil­dung begüns­ti­gende höhere Luft­feuch­tig­keit in der gemie­te­ten Woh­nung bedingte und somit an das Lüf­tungs­ver­hal­ten ent­sp­re­chend höhere Anfor­de­run­gen zu stel­len waren. Die Miet­rück­stände wur­den erst im Februar 2011 voll­stän­dig aus­ge­g­li­chen. Da diese Zah­lung nicht mehr inn­er­halb der Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB*** erfolgte, ließ sie die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung vom 7. Januar 2010 unbe­rührt, so dass die Beklag­ten zur Räu­mung verpf­lich­tet sind. *§ 276 BGB Ver­ant­wort­lich­keit des Schuld­ners (1) Der Schuld­ner hat Vor­satz und Fahr­läs­sig­keit zu ver­t­re­ten, wenn eine stren­gere oder mil­dere Haf­tung weder bestimmt noch aus dem sons­ti­gen Inhalt des Schuld­ver­hält­nis­ses, ins­be­son­dere aus der Über­nahme einer Garan­tie oder eines Beschaf­fungs­ri­si­kos zu ent­neh­men ist. … (2) Fahr­läs­sig han­delt, wer die im Ver­kehr erfor­der­li­che Sorg­falt außer Acht lässt. ** § 543 BGB Außer­or­dent­li­che frist­lose Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (1) Jede Ver­trag­s­par­tei kann das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen. … (2) Ein wich­ti­ger Grund liegt ins­be­son­dere vor, wenn 3.der Mie­ter b) in einem Zei­traum, der sich über mehr als zwei Ter­mine erst­reckt, mit der Entrich­tung der Miete in Höhe eines Betra­ges in Ver­zug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. ***§ 569 BGB Außer­or­dent­li­che frist­lose Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (3) Ergän­zend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 2. Die Kün­di­gung wird auch dann unwirk­sam, wenn der Ver­mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf von zwei Mona­ten nach Ein­tritt der Rechts­hän­gig­keit des Räu­mungs­an­spruchs hin­sicht­lich der fäl­li­gen Miete und der fäl­li­gen Ent­schä­d­i­gung nach § 546a Abs. 1 befrie­digt wird oder sich eine öff­ent­li­che Stelle zur Befrie­di­gung verpf­lich­tet. …. Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11 AG Frei­sing - Urteil vom 27. Mai 2010 – 7 C 848/09 LG Lands­hut - Urteil vom 23. März 2011 – 13 S 1954/10 Karls­ruhe, den 11. Juli 2012

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76125 Karls­ruhe
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