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BGH zum Notarbeschwerdeverfahren: Erklärungen können neben Beanstandungen auch Zurückweisungen enthalten

Beschluss des BGH vom 25.10.2012 - V ZB 5/12

Der BGH hat in ei­ner Ent­schei­dung fest­ge­stellt, dass eine Erklärung ne­ben ei­ner Be­an­stan­dung gem. § 180 S. 2 BGB auch eine Zurück­wei­sung gem. § 174 BGB ent­hal­ten kann, so­fern aus ihr ein­deu­tig her­vor­geht, dass das Be­ste­hen der Ver­tre­tungs­macht bemängelt und zu­gleich das Rechts­ge­schäft we­gen der feh­len­den Vor­lage ei­ner Voll­machts­ur­kunde zurück­ge­wie­sen wird. Der Man­gel der Ver­tre­tungs­macht kann nicht rück­wir­kend ge­heilt wer­den.

Der Sach­ver­halt:
In dem vor­lie­gen­den Fall ging es um einen Grundstücks­ver­kauf. Die Vor­kaufs­be­rech­tigte ist eine Ge­nos­sen­schaft, die nach ih­rer Sat­zung ent­we­der durch zwei Vor­stands­mit­glie­der oder durch ein Vor­stands­mit­glied in Ge­mein­schaft mit einem Pro­ku­ris­ten ver­tre­ten wer­den muss. Die Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten schlos­sen mit einem Drittkäufer im Mai 2011 einen no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag über den Grund­be­sitz. Im Juni 2011 setzte der No­tar die Vor­kaufs­be­rech­tigte über den Kauf­ver­trag und die ge­setz­li­che Frist zur Ausübung des Vor­kaufs­rechts in Kennt­nis.

An­fang Au­gust 2011 erklärte ein Rechts­an­walt im Na­men der Vor­kaufs­be­rech­tigte die Ausübung des Vor­kaufs­rechts. Der Erklärung war eine Voll­macht bei­gefügt, die ein Vor­stands­mit­glied und eine Pro­ku­ris­tin der Ge­nos­sen­schaft un­ter­zeich­net hat­ten. Die Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten wie­sen die Ausübungs­erklärung man­gels Voll­machts­ur­kunde als un­wirk­sam zurück; die Pro­kura sei nicht in das Ge­nos­sen­schafts­re­gis­ter ein­ge­tra­gen, so dass keine wirk­same Voll­macht vor­liege. Tatsäch­lich war die Pro­kura al­ler­dings vor Un­ter­zeich­nung der Voll­macht er­teilt wor­den. Sie wurde je­doch erst Mitte Au­gust 2011 in das Ge­nos­sen­schafts­re­gis­ter ein­ge­tra­gen.

Ende Au­gust 2011 teil­ten die Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten dem Rechts­an­walt mit, sie seien nun­mehr mit der Über­tra­gung des Ei­gen­tums an die Vor­kaufs­be­rech­tigte ein­ver­stan­den. Kurz dar­auf kündigte der No­tar al­len Be­tei­lig­ten den Er­lass ei­nes Vor­be­scheids mit dem In­halt an, dass er be­ab­sich­tige, den zwi­schen den Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten und den Drittkäufern ge­schlos­se­nen no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag zu voll­zie­hen. Das LG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Be­schwerde der Vor­kaufs­be­rech­tig­ten statt und wies den No­tar an, die Ab­wick­lung des Kauf­ver­trags zu un­ter­las­sen. Auf die Rechts­be­schwerde der Drittkäufer hob der BGH den Be­schluss auf und wies die Be­schwerde zurück.

Die Gründe:
Das Be­schwer­de­ge­richt hatte den No­tar zu Un­recht an­ge­wie­sen, die Ab­wick­lung des no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags zwi­schen den Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten und den Drittkäufern zu un­ter­las­sen.

Das Be­schwer­de­ge­richt hatte die Schrei­ben der Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten da­hin­ge­hend aus­ge­legt, dass die Zurück­wei­sung der Ausübungs­erklärung nicht auf die un­ter­blie­bene Vor­lage ei­ner Voll­machts­ur­kunde gem. § 174 S. 1 BGB gestützt wor­den sei, son­dern al­lein auf die feh­lende Ver­tre­tungs­macht. Ob diese Aus­le­gung der re­vi­si­ons­recht­lich ein­ge­schränk­ten Nachprüfung stand­hal­ten kann, ist al­ler­dings zwei­fel­haft. Denn eine Erklärung kann ne­ben ei­ner Be­an­stan­dung gem. § 180 S. 2 BGB auch eine Zurück­wei­sung gem. § 174 BGB ent­hal­ten, so­fern aus ihr ein­deu­tig her­vor­geht, dass das Be­ste­hen der Ver­tre­tungs­macht bemängelt und zu­gleich das Rechts­ge­schäft we­gen der feh­len­den Vor­lage ei­ner Voll­machts­ur­kunde zurück­ge­wie­sen wird.

Das Be­schwer­de­ge­richt ließ zu­dem außer Acht, dass bei ei­ner Un­ter­ver­tre­tung nicht nur die Ver­tre­tungs­macht des Un­ter­ver­tre­ters, son­dern auch die des Haupt­ver­tre­ters durch Voll­machts­ur­kunde nach­ge­wie­sen wer­den muss. Im Hin­blick dar­auf könnte dem Schrei­ben sei­nem Wort­laut ent­spre­chend zu ent­neh­men sein, dass die Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten die Voll­macht an­zwei­feln und die Erklärung zu­gleich we­gen des feh­len­den Nach­wei­ses der aus dem Ge­nos­sen­schafts­re­gis­ter nicht er­sicht­li­chen Pro­kura zurück­wei­sen woll­ten. Letzt­lich hat­ten die Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten die Ver­tre­tungs­macht gem. § 180 S. 2 BGB be­an­stan­det mit der Folge, dass die Ausübungs­erklärung gemäß § 180 S. 1 BGB un­wirk­sam ist. Die Ver­tre­tungs­macht des Rechts­an­walts konnte nicht wei­ter ge­hen als die Haupt­voll­macht.

We­gen der feh­len­den Ein­tra­gung der Pro­kura in das Ge­nos­sen­schafts­re­gis­ter und der feh­len­den Kennt­nis der Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten von der tatsäch­li­chen Er­tei­lung muss sich die Vor­kaufs­be­rech­tigte so be­han­deln las­sen, als habe sie keine Pro­kura er­teilt. War die Pro­kura da­nach als feh­lend an­zu­se­hen, hat die Be­an­stan­dung der Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten was das Be­ru­fungs­ge­richt über­se­hen hat gem. § 180 S. 1 u. 2 BGB zu der Un­wirk­sam­keit der Ausübungs­erklärung geführt. Eine Be­an­stan­dung hat bei feh­len­der Ver­tre­tungs­macht die glei­che Wir­kung wie eine Zurück­wei­sung gem. § 174 S. 1 BGB. Ent­ge­gen der An­sicht des Be­schwer­de­ge­richts ha­ben die Erklärun­gen der Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten Ende Au­gust 2011, mit de­nen sie zum Aus­druck ge­bracht hat­ten, an der Be­an­stan­dung nicht mehr fest­zu­hal­ten, den Man­gel der Ver­tre­tungs­macht nicht rück­wir­kend ge­heilt.

Link­hin­weis:
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