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BGH zum Notarbeschwerdeverfahren: Erklärungen können neben Beanstandungen auch Zurückweisungen enthalten

Beschluss des BGH vom 25.10.2012 - V ZB 5/12

Der BGH hat in einer Entscheidung festgestellt, dass eine Erklärung neben einer Beanstandung gem. § 180 S. 2 BGB auch eine Zurückweisung gem. § 174 BGB enthalten kann, sofern aus ihr eindeutig hervorgeht, dass das Bestehen der Vertretungsmacht bemängelt und zugleich das Rechtsgeschäft wegen der fehlenden Vorlage einer Vollmachtsurkunde zurückgewiesen wird. Der Mangel der Vertretungsmacht kann nicht rückwirkend geheilt werden.

Der Sach­ver­halt:
In dem vor­lie­gen­den Fall ging es um einen Grund­stücks­ver­kauf. Die Vor­kaufs­be­rech­tigte ist eine Genos­sen­schaft, die nach ihrer Sat­zung ent­we­der durch zwei Vor­stands­mit­g­lie­der oder durch ein Vor­stands­mit­g­lied in Gemein­schaft mit einem Pro­ku­ris­ten ver­t­re­ten wer­den muss. Die Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten sch­los­sen mit einem Dritt­käu­fer im Mai 2011 einen nota­ri­el­len Kauf­ver­trag über den Grund­be­sitz. Im Juni 2011 setzte der Notar die Vor­kaufs­be­rech­tigte über den Kauf­ver­trag und die gesetz­li­che Frist zur Aus­übung des Vor­kaufs­rechts in Kennt­nis.

Anfang August 2011 erklärte ein Rechts­an­walt im Namen der Vor­kaufs­be­rech­tigte die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts. Der Erklär­ung war eine Voll­macht bei­ge­fügt, die ein Vor­stands­mit­g­lied und eine Pro­ku­ris­tin der Genos­sen­schaft unter­zeich­net hat­ten. Die Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten wie­sen die Aus­übung­s­er­klär­ung man­gels Voll­macht­s­ur­kunde als unwirk­sam zurück; die Pro­kura sei nicht in das Genos­sen­schafts­re­gis­ter ein­ge­tra­gen, so dass keine wirk­same Voll­macht vor­liege. Tat­säch­lich war die Pro­kura aller­dings vor Unter­zeich­nung der Voll­macht erteilt wor­den. Sie wurde jedoch erst Mitte August 2011 in das Genos­sen­schafts­re­gis­ter ein­ge­tra­gen.

Ende August 2011 teil­ten die Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten dem Rechts­an­walt mit, sie seien nun­mehr mit der Über­tra­gung des Eigen­tums an die Vor­kaufs­be­rech­tigte ein­ver­stan­den. Kurz dar­auf kün­digte der Notar allen Betei­lig­ten den Erlass eines Vor­be­scheids mit dem Inhalt an, dass er beab­sich­tige, den zwi­schen den Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten und den Dritt­käu­fern gesch­los­se­nen nota­ri­el­len Kauf­ver­trag zu voll­zie­hen. Das LG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Beschwerde der Vor­kaufs­be­rech­tig­ten statt und wies den Notar an, die Abwick­lung des Kauf­ver­trags zu unter­las­sen. Auf die Rechts­be­schwerde der Dritt­käu­fer hob der BGH den Beschluss auf und wies die Beschwerde zurück.

Die Gründe:
Das Beschwer­de­ge­richt hatte den Notar zu Unrecht ange­wie­sen, die Abwick­lung des nota­ri­el­len Kauf­ver­trags zwi­schen den Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten und den Dritt­käu­fern zu unter­las­sen.

Das Beschwer­de­ge­richt hatte die Sch­rei­ben der Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten dahin­ge­hend aus­ge­legt, dass die Zurück­wei­sung der Aus­übung­s­er­klär­ung nicht auf die unter­b­lie­bene Vor­lage einer Voll­macht­s­ur­kunde gem. § 174 S. 1 BGB gestützt wor­den sei, son­dern allein auf die feh­lende Ver­t­re­tungs­macht. Ob diese Aus­le­gung der revi­si­ons­recht­lich ein­ge­schränk­ten Nach­prü­fung stand­hal­ten kann, ist aller­dings zwei­fel­haft. Denn eine Erklär­ung kann neben einer Bean­stan­dung gem. § 180 S. 2 BGB auch eine Zurück­wei­sung gem. § 174 BGB ent­hal­ten, sofern aus ihr ein­deu­tig her­vor­geht, dass das Beste­hen der Ver­t­re­tungs­macht bemän­gelt und zug­leich das Rechts­ge­schäft wegen der feh­len­den Vor­lage einer Voll­macht­s­ur­kunde zurück­ge­wie­sen wird.

Das Beschwer­de­ge­richt ließ zudem außer Acht, dass bei einer Unter­ver­t­re­tung nicht nur die Ver­t­re­tungs­macht des Unter­ver­t­re­ters, son­dern auch die des Haupt­ver­t­re­ters durch Voll­macht­s­ur­kunde nach­ge­wie­sen wer­den muss. Im Hin­blick dar­auf könnte dem Sch­rei­ben sei­nem Wort­laut ent­sp­re­chend zu ent­neh­men sein, dass die Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten die Voll­macht anzwei­feln und die Erklär­ung zug­leich wegen des feh­len­den Nach­wei­ses der aus dem Genos­sen­schafts­re­gis­ter nicht ersicht­li­chen Pro­kura zurück­wei­sen woll­ten. Letzt­lich hat­ten die Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten die Ver­t­re­tungs­macht gem. § 180 S. 2 BGB bean­stan­det mit der Folge, dass die Aus­übung­s­er­klär­ung gemäß § 180 S. 1 BGB unwirk­sam ist. Die Ver­t­re­tungs­macht des Rechts­an­walts konnte nicht wei­ter gehen als die Haupt­voll­macht.

Wegen der feh­len­den Ein­tra­gung der Pro­kura in das Genos­sen­schafts­re­gis­ter und der feh­len­den Kennt­nis der Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten von der tat­säch­li­chen Ertei­lung muss sich die Vor­kaufs­be­rech­tigte so behan­deln las­sen, als habe sie keine Pro­kura erteilt. War die Pro­kura danach als feh­lend anzu­se­hen, hat die Bean­stan­dung der Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten was das Beru­fungs­ge­richt über­se­hen hat gem. § 180 S. 1 u. 2 BGB zu der Unwirk­sam­keit der Aus­übung­s­er­klär­ung geführt. Eine Bean­stan­dung hat bei feh­len­der Ver­t­re­tungs­macht die glei­che Wir­kung wie eine Zurück­wei­sung gem. § 174 S. 1 BGB. Ent­ge­gen der Ansicht des Beschwer­de­ge­richts haben die Erklär­un­gen der Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten Ende August 2011, mit denen sie zum Aus­druck gebracht hat­ten, an der Bean­stan­dung nicht mehr fest­zu­hal­ten, den Man­gel der Ver­t­re­tungs­macht nicht rück­wir­kend geheilt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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