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BGH zum Ersatz einer vom (Vor-)Mieter in die Wohnung eingebauten Gasetagenheizung durch eine Gaszentralheizung

Urteil des BGH vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich in sei­ner Ent­schei­dung vom 20.06.2012 mit der Frage befasst, auf wel­chen Zustand der Woh­nung für die Beur­tei­lung des Vor­lie­gens einer Wohn­wert­ver­bes­se­rung durch eine vom Ver­mie­ter beab­sich­tigte Moder­ni­sie­rungs-maß­nahme abge­s­tellt wer­den muss.
In dem ent­schie­de­nen Fall begehrt die Ver­mie­te­rin von den beklag­ten Mie­tern gemäß § 554 BGB* die Dul­dung des Anschlus­ses der Miet­woh­nung an die im Haus befind­li­che Gas­zen­tral­hei­zung. Die Woh­nung der Beklag­ten ver­fügt über eine von der Vor­mie­te­rin mit Zustim­mung des frühe­ren Ver­mie­ters und Rechts­vor­gän­gers der Klä­ge­rin ein­ge­baute Gase­ta­gen­hei­zung, für wel­che die Beklag­ten der Vor­mie­te­rin eine Ablö­se­summe gezahlt haben. Zuvor wurde die Woh­nung mit Koh­le­ö­fen beheizt. Im Mai 2008 kün­digte die Klä­ge­rin den Beklag­ten an, deren Woh­nung durch eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwe­cke der Ener­gie­ein­spa­rung und der Wohn­wer­t­er­höh­ung an die im Haus vor­han­dene Gas­zen­tral­hei­zung ansch­lie­ßen zu wol­len. Die hier­durch ent­ste­hen­den Kos­ten bezif­ferte die Klä­ge­rin mit 2.145 €, die von den Beklag­ten inso­weit zu tra­gende monat­li­che Umlage mit 19,66 €. Die Beklag­ten stimm­ten der Moder­ni­sie­rung nicht zu.
Das Amts­ge­richt hat die auf Dul­dung des Anschlus­ses an die Gas­zen­tral­hei­zung gerich­tete Klage abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat auf die Beru­fung der Klä­ge­rin die Beklag­ten antrags­ge­mäß ver­ur­teilt und dies damit begrün­det, dass der Ein­bau einer Gas­zen­tral­hei­zung im Ver­g­leich zu der vom Ver­mie­ter bereit­ge­s­tell­ten Ofen­hei­zung eine Wohn­wert­ver­bes­se­rung dar­s­telle. Maß­ge­bend für die Beur­tei­lung einer Ver­bes­se­rung des Gebrauchs­werts sei grund­sätz­lich der vom Ver­mie­ter zur Ver­fü­gung ges­tellte, nicht der vom Mie­ter - sei es auch mit Geneh­mi­gung des Ver­mie­ters - geschaf­fene Zustand; dies sei hier die Aus­stat­tung der Woh­nung mit Koh­le­ö­fen.
Die dage­gen gerich­tete Revi­sion der beklag­ten Mie­ter hatte Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass bei der Frage, ob die vom Ver­mie­ter beab­sich­tigte Maß­nahme eine Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che dar­s­tellt, grund­sätz­lich auf den gegen­wär­ti­gen Zustand der Woh­nung abzu­s­tel­len ist; unbe­rück­sich­tigt blei­ben ledig­lich etwaige vom (gegen­wär­ti­gen) Mie­ter ver­trags­wid­rig vor­ge­nom­mene bau­li­che Ver­än­de­run­gen. Der Ver­mie­ter ver­hielte sich wider­sprüch­lich, wenn er einer­seits dem Mie­ter erlaubte, die Miet­sa­che auf eigene Kos­ten zu moder­ni­sie­ren, und ande­rer­seits bei einer spä­te­ren eige­nen Moder­ni­sie­rung den auf diese Weise vom Mie­ter geschaf­fe­nen recht­mä­ß­i­gen Zustand unbe­rück­sich­tigt las­sen wollte.
Eine sol­che Sicht­weise schränkt die Dis­po­si­ti­ons­be­fug­nis des Ver­mie­ters nicht unan­ge­mes­sen ein. Denn der Mie­ter hat grund­sätz­lich kei­nen Anspruch dar­auf, dass der Ver­mie­ter ihm gestat­tet, selbst bau­li­che Ver­än­de­run­gen an der Woh­nung mit dem Ziel einer Moder­ni­sie­rung oder Erhöh­ung des Wohn­kom­forts vor­zu­neh­men. Erteilt der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu bau­li­chen Maß­nah­men des Mie­ters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedin­gun­gen zu knüp­fen und so sicher­zu­s­tel­len, dass die vom Mie­ter vor­ge­nom­me­nen Maß­nah­men sich mit den von ihm beab­sich­tig­ten Inves­ti­tio­nen in Übe­r­ein­stim­mung brin­gen las­sen und - falls vom Ver­mie­ter gewünscht - dau­er­haft in der Woh­nung ver­b­lei­ben.
Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen wer­den kön­nen, ob in der Erset­zung der älte­ren Gase­ta­gen­hei­zung durch eine moderne Gas­zen­tral­hei­zung jeden­falls eine Maß­nahme zur Ener­gie­ein­spa­rung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus die­sem Grund ein Dul­dungs­an­spruch der Mie­ter besteht. * § 554 BGB: Dul­dung von Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (1) Der Mie­ter hat Maß­nah­men zu dul­den, die zur Erhal­tung der Miet­sa­che erfor­der­lich sind. (2) Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che, zur Ein­spa­rung von Ener­gie oder Was­ser oder zur Schaf­fung neuen Wohn­raums hat der Mie­ter zu dul­den. Dies gilt nicht, wenn die Maß­nahme für ihn, seine Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine Härte bedeu­ten würde, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters und ande­rer Mie­ter in dem Gebäude nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Dabei sind ins­be­son­dere die vor­zu­neh­men­den Arbei­ten, die bau­li­chen Fol­gen, vor­aus­ge­gan­gene Auf­wen­dun­gen des Mie­ters und die zu erwar­tende Mie­t­er­höh­ung zu berück­sich­ti­gen. Die zu erwar­tende Mie­t­er­höh­ung ist nicht als Härte anzu­se­hen, wenn die Miet­sa­che ledig­lich in einen Zustand ver­setzt wird, wie er all­ge­mein üblich ist. Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 93/2012 vom 20.06.2012 Quelle: 

21.06.2012 nach oben

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