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BGH zum Ersatz einer vom (Vor-)Mieter in die Wohnung eingebauten Gasetagenheizung durch eine Gaszentralheizung

Urteil des BGH vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich in sei­ner Ent­schei­dung vom 20.06.2012 mit der Frage be­fasst, auf wel­chen Zu­stand der Woh­nung für die Be­ur­tei­lung des Vor­lie­gens ei­ner Wohn­wert­ver­bes­se­rung durch eine vom Ver­mie­ter be­ab­sich­tigte Mo­der­ni­sie­rungs-maßnahme ab­ge­stellt wer­den muss.
In dem ent­schie­de­nen Fall be­gehrt die Ver­mie­te­rin von den be­klag­ten Mie­tern gemäß § 554 BGB* die Dul­dung des An­schlus­ses der Miet­woh­nung an die im Haus be­find­li­che Gas­zen­tral­hei­zung. Die Woh­nung der Be­klag­ten verfügt über eine von der Vor­mie­te­rin mit Zu­stim­mung des früheren Ver­mie­ters und Rechts­vorgängers der Kläge­rin ein­ge­baute Ga­se­ta­gen­hei­zung, für wel­che die Be­klag­ten der Vor­mie­te­rin eine Ablöse­summe ge­zahlt ha­ben. Zu­vor wurde die Woh­nung mit Kohleöfen be­heizt. Im Mai 2008 kündigte die Kläge­rin den Be­klag­ten an, de­ren Woh­nung durch eine Mo­der­ni­sie­rungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der En­er­gie­ein­spa­rung und der Wohn­wert­erhöhung an die im Haus vor­han­dene Gas­zen­tral­hei­zung an­schließen zu wol­len. Die hier­durch ent­ste­hen­den Kos­ten be­zif­ferte die Kläge­rin mit 2.145 €, die von den Be­klag­ten in­so­weit zu tra­gende mo­nat­li­che Um­lage mit 19,66 €. Die Be­klag­ten stimm­ten der Mo­der­ni­sie­rung nicht zu.
Das Amts­ge­richt hat die auf Dul­dung des An­schlus­ses an die Gas­zen­tral­hei­zung ge­rich­tete Klage ab­ge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat auf die Be­ru­fung der Kläge­rin die Be­klag­ten an­trags­gemäß ver­ur­teilt und dies da­mit begründet, dass der Ein­bau ei­ner Gas­zen­tral­hei­zung im Ver­gleich zu der vom Ver­mie­ter be­reit­ge­stell­ten Ofen­hei­zung eine Wohn­wert­ver­bes­se­rung dar­stelle. Maßge­bend für die Be­ur­tei­lung ei­ner Ver­bes­se­rung des Ge­brauchs­werts sei grundsätz­lich der vom Ver­mie­ter zur Verfügung ge­stellte, nicht der vom Mie­ter - sei es auch mit Ge­neh­mi­gung des Ver­mie­ters - ge­schaf­fene Zu­stand; dies sei hier die Aus­stat­tung der Woh­nung mit Kohleöfen.
Die da­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion der be­klag­ten Mie­ter hatte Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass bei der Frage, ob die vom Ver­mie­ter be­ab­sich­tigte Maßnahme eine Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che dar­stellt, grundsätz­lich auf den ge­genwärti­gen Zu­stand der Woh­nung ab­zu­stel­len ist; un­berück­sich­tigt blei­ben le­dig­lich et­waige vom (ge­genwärti­gen) Mie­ter ver­trags­wid­rig vor­ge­nom­mene bau­li­che Verände­run­gen. Der Ver­mie­ter ver­hielte sich wi­der­sprüch­lich, wenn er ei­ner­seits dem Mie­ter er­laubte, die Miet­sa­che auf ei­gene Kos­ten zu mo­der­ni­sie­ren, und an­de­rer­seits bei ei­ner späte­ren ei­ge­nen Mo­der­ni­sie­rung den auf diese Weise vom Mie­ter ge­schaf­fe­nen rechtmäßigen Zu­stand un­berück­sich­tigt las­sen wollte.
Eine sol­che Sicht­weise schränkt die Dis­po­si­ti­ons­be­fug­nis des Ver­mie­ters nicht un­an­ge­mes­sen ein. Denn der Mie­ter hat grundsätz­lich kei­nen An­spruch dar­auf, dass der Ver­mie­ter ihm ge­stat­tet, selbst bau­li­che Verände­run­gen an der Woh­nung mit dem Ziel ei­ner Mo­der­ni­sie­rung oder Erhöhung des Wohn­kom­forts vor­zu­neh­men. Er­teilt der Ver­mie­ter die Zu­stim­mung zu bau­li­chen Maßnah­men des Mie­ters, hat er es zu­dem in der Hand, diese an Be­din­gun­gen zu knüpfen und so si­cher­zu­stel­len, dass die vom Mie­ter vor­ge­nom­me­nen Maßnah­men sich mit den von ihm be­ab­sich­tig­ten In­ves­ti­tio­nen in Übe­rein­stim­mung brin­gen las­sen und - falls vom Ver­mie­ter gewünscht - dau­er­haft in der Woh­nung ver­blei­ben.
Die Sa­che ist an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, da­mit Fest­stel­lun­gen dazu ge­trof­fen wer­den können, ob in der Er­set­zung der älte­ren Ga­se­ta­gen­hei­zung durch eine mo­derne Gas­zen­tral­hei­zung je­den­falls eine Maßnahme zur En­er­gie­ein­spa­rung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu se­hen ist und aus die­sem Grund ein Dul­dungs­an­spruch der Mie­ter be­steht. * § 554 BGB: Dul­dung von Er­hal­tungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men (1) Der Mie­ter hat Maßnah­men zu dul­den, die zur Er­hal­tung der Miet­sa­che er­for­der­lich sind. (2) Maßnah­men zur Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che, zur Ein­spa­rung von En­er­gie oder Was­ser oder zur Schaf­fung neuen Wohn­raums hat der Mie­ter zu dul­den. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Fa­mi­lie oder einen an­de­ren An­gehöri­gen sei­nes Haus­halts eine Härte be­deu­ten würde, die auch un­ter Würdi­gung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen des Ver­mie­ters und an­de­rer Mie­ter in dem Gebäude nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Da­bei sind ins­be­son­dere die vor­zu­neh­men­den Ar­bei­ten, die bau­li­chen Fol­gen, vor­aus­ge­gan­gene Auf­wen­dun­gen des Mie­ters und die zu er­war­tende Miet­erhöhung zu berück­sich­ti­gen. Die zu er­war­tende Miet­erhöhung ist nicht als Härte an­zu­se­hen, wenn die Miet­sa­che le­dig­lich in einen Zu­stand ver­setzt wird, wie er all­ge­mein üblich ist. Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 93/2012 vom 20.06.2012 Quelle: 
21.06.2012 nach oben

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