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BGH: Wohnungsberechtigte haben gegen Eigentümer keinen Anspruch auf die durch eigenmächtige Vermietung an Dritte erlangten Mietzinsen

Urteil des BGH vom 13.7.2012 - V ZR 206/11

In Fällen, in denen keine vertragliche Bindung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten, der einer außerhäuslichen Pflege bedarf, besteht, wird der Eigentümer, der die Wohnung eigenmächtig vermietet, durch die Einnahme der Mietzinsen nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert. Das Wohnungsrecht berechtigt nur zu einer persönlichen Nutzung der Räume, weshalb der Wohnungsberechtigte gegen den Eigentümer auch keinen Anspruch auf Gestattung der Vermietung hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte und ihr im Jahr 2007 ver­s­tor­be­ner Ehe­mann hat­ten seit 1992 bei der kin­der­lo­sen Klä­ge­rin gelebt und deren Haus nebst Gehöft und Stäl­len reno­viert. Die damals 73 Jahre alte Klä­ge­rin setzte den Ehe­mann der Beklag­ten im Jahr 1995 zum Allei­n­er­ben ein und über­trug ihm ihr Haus­grund­stück gegen Ein­räu­mung eines Woh­nungs­rechts an den Räu­men im Erd­ge­schoss, Zah­lung einer monat­li­chen Rente und Über­nahme von Pflege- und Unter­stüt­zungspf­lich­ten. Der Ehe­mann über­trug das Grund­stück im Jahr 2002 unent­gelt­lich an die Beklagte.

Im Jahr 2005 wurde die Beklagte zur Bet­reue­rin der Klä­ge­rin bes­tellt; seit 2006 lebt die Klä­ge­rin in einem Pfle­ge­heim. Die Beklagte ver­mie­tet die vom Woh­nungs­recht umfass­ten Räume seit Februar 2008 an Dritte. Sie wurde dar­auf­hin als Bet­reue­rin ent­las­sen. Die Klä­ge­rin muss neben ihren lau­fen­den Ein­künf­ten auch ihr Ver­mö­gen zur Deckung der Pfle­ge­kos­ten ein­set­zen. Das LG wies ihre Klage, die auf Aus­keh­rung der seit Februar 2008 von der Beklag­ten ver­ein­nahm­ten Mie­ten i.H.v. 6.500 € gerich­tet war, ab; das OLG gab der Klage i.H.v. 3.250 € statt.

Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts konnte der Anspruch nicht auf § 812 Abs. 1 S. 1 BGB gestützt wer­den.

Es ist nicht ent­schei­dend, ob der Berei­che­rungs­schuld­ner bei red­li­chem Vor­ge­hen etwas für die erlangte Posi­tion hätte zah­len müs­sen. Viel­mehr kommt es dar­auf an, ob der Berei­che­rungs­gläu­bi­ger nur die Unter­las­sung der uner­laub­ten Nut­zung des Rechts­guts ver­lan­gen kann oder ob er dar­über hin­aus selbst berech­tigt wäre, die Nut­zun­gen zu zie­hen. Aus die­sem Grund wird ein Anspruch des Eigen­tü­mers auf Aus­keh­rung der ver­ein­nahm­ten Mie­ten bei einer unbe­rech­tig­ten Ver­mie­tung der dem Woh­nungs­recht unter­lie­gen­den Räume durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten vern­eint. Infol­ge­des­sen schei­tern auch Ansprüche des Woh­nungs­be­rech­tig­ten gegen den - wie hier - eigen­mäch­tig ver­mie­ten­den Eigen­tü­mer. Die Beklagte hatte zwar den mit­tel­ba­ren Besitz an der Woh­nung, nicht aber die ver­ein­nahm­ten Mie­ten auf Kos­ten der Klä­ge­rin erlangt.

Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts konnte die recht­li­che Zuwei­sung der Mie­ten auch nicht durch eine fik­tive Ver­mie­tungs­ve­r­ein­ba­rung geän­dert wer­den. Ent­schei­dend war viel­mehr, ob die Nut­zun­gen der Klä­ge­rin des­halb zuge­wie­sen waren, weil sie ihrer­seits einen Anspruch gegen die Beklagte auf Gestat­tung der Ver­mie­tung gehabt hätte. Und daran fehlte es hier. Das Woh­nungs­recht berech­tigt gem. § 1093 Abs. 1 S. 1 BGB nur zu einer ein­ge­schränk­ten, näm­lich der per­sön­li­chen Nut­zung der umfass­ten Räume durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten unter Aus­schluss des Eigen­tü­mers. Gestat­tet ist ledig­lich die Auf­nahme der Fami­lie des Woh­nungs­be­rech­tig­ten und der "zur stan­des­ge­mä­ßen Bedi­e­nung und zur Pflege erfor­der­li­chen Per­so­nen" (§ 1093 Abs. 2 BGB). Es umfasst nicht das Recht zu einer Über­las­sung der Räume an Dritte. Darin unter­schei­det es sich von einem Nießbrauch, der ein umfas­sen­des Nut­zungs­recht gewährt (§ 1030 Abs. 1, § 1059 S. 2 BGB).

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Klä­ge­rin konnte eine Pflicht der Beklag­ten, eine Ver­mie­tung durch die Klä­ge­rin zu gestat­ten, auch nicht aus § 242 BGB her­ge­lei­tet wer­den. Zwar steht die Aus­übung der Rechte des Eigen­tü­mers ebenso wie die Aus­übung des ding­li­chen Rechts unter dem das gesamte Zivil­recht beherr­schen­den Grund­satz von Treu und Glau­ben. Es fehlte aber schon an beson­de­ren Umstän­den, die die Ver­sa­gung der Gestat­tung als Ver­stoß gegen Treu und Glau­ben erschei­nen lie­ßen. Dass die Beklagte ihrer­seits eine Ver­mie­tung vor­ge­nom­men hatte, reichte für sich genom­men nicht aus.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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