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BGH: Vormerkungen können nur an Grundstücken bestellt werden

Beschluss des BGH vom 15.11.2012 - V ZB 99/12

Richtigerweise findet der Grundsatz, dass ein nicht existierender Bruchteil nicht mit einer Vormerkung belastet werden kann, bei dem (Hinzu-) Erwerb von Bruchteilen ebenfalls Anwendung. Somit kann in Fällen, in denen eine Vormerkung einen Anspruch auf Verschaffung eines Miteigentumsanteils an einem im Alleineigentum stehenden Grundstück sichern soll, diese nur an dem Grundstück und nicht an dem erst noch zu schaffenden Miteigentumsanteil bestellt werden.

Der Sach­ver­halt:
Die Betei­lig­ten zu 1) und 2) sind zu glei­chen Tei­len Mit­ei­gen­tü­mer eines Grund­be­sit­zes. Mit nota­ri­el­ler Urkun­de  über­lie­ßen sie Dezem­ber 2011 jeweils 4/10 der Anteile an ihre Toch­ter und erklär­ten die Auflas­sung. Dabei behielt sich jeder der Ver­äu­ße­rer den Nießbrauch an dem von ihm über­las­se­nen Anteil vor. Zudem ver­ein­bar­ten sie unter bestimm­ten Bedin­gun­gen Rück­for­de­rungs­rechte, die sich eben­falls auf die jewei­li­gen Anteile bezo­gen und zu deren Siche­rung die Toch­ter jeweils die Ein­tra­gung von zwei Vor­mer­kun­gen bewil­ligte.

In den in der Urkunde ent­hal­te­nen Grund­buch­an­trä­gen wird die Ein­tra­gung der Vor­mer­kun­gen jeweils "an dem (...) ver­äu­ßer­ten Mit­ei­gen­tum­s­an­teil" bewil­ligt und bean­tragt.

Den Antrag des Notars auf Voll­zug der Urkunde wies das Grund­buch­amt zurück. Die hier­ge­gen gerich­tete Beschwerde der Betei­lig­ten blieb vor dem OLG wei­test­ge­hend erfolg­los. Auf die Rechts­be­schwerde der Betei­lig­ten hob der BGH die Beschlüsse auf und wies das Grund­buch­amt an, den Voll­zug der Urkunde aus Dezem­ber 2011 nicht aus den bis­he­ri­gen Grün­den zu ver­wei­gern.

Die Gründe:
Zu Unrecht hat­ten die Vor­in­stan­zen ange­nom­men, die Urkunde könne nicht durch gleich­zei­tige Ein­tra­gung des Eigen­tum­s­er­werbs, des Nießbrauchs und der (Rück-) Auflas­sungs­vor­mer­kun­gen voll­zo­gen wer­den.

Die Frage, an wel­chem Gegen­stand eine Vor­mer­kung las­tet, die einen auf Über­tra­gung eines ide­el­len Bruch­teils gerich­te­ten Anspruch sichert, wird unter­schied­lich beant­wor­tet. Nach nahezu ein­hel­li­ger Ansicht kann ein Allein­ei­gen­tü­mer einen ide­el­len Bruch­teil aber nicht mit einer Vor­mer­kung belas­ten; auch wenn der gesi­cherte Anspruch nur auf die Über­tra­gung eines Bruch­teils gerich­tet ist, kann die Vor­mer­kung nur an dem gesam­ten Grund­stück las­ten.

Unei­nig­keit besteht dar­über, ob dies auch dann gilt, wenn ein Mit­ei­gen­tü­mer einen wei­te­ren Anteil hinzu erwirbt und die Vor­mer­kung einen Anspruch auf Rück­über­tra­gung die­ses Anteils sichern soll. Rich­ti­ger­weise fin­det der Grund­satz, dass ein nicht exis­tie­ren­der Bruch­teil nicht mit einer Vor­mer­kung belas­tet wer­den kann, bei dem (Hinzu-) Erwerb von Bruch­tei­len eben­falls Anwen­dung. Mög­lich ist nur die Bewil­li­gung und Ein­tra­gung einer auf dem gesam­ten Anteil las­ten­den Vor­mer­kung, die einen Anspruch auf Über­tra­gung eines Bruch­teils die­ses Anteils sichert. Infol­ge­des­sen kön­nen im vor­lie­gen­den Fall die Vor­mer­kun­gen zuguns­ten der Betei­lig­ten zu 1) und 2) nur gleichran­gig an dem neu ent­stan­de­nen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil der Toch­ter 3 bes­tellt wer­den. Dass sie einen Anspruch auf Rück­über­tra­gung nur eines Bruch­teils die­ses Anteils sichern, muss aus der Ein­tra­gung oder der dort in Bezug genom­me­nen Urkunde her­vor­ge­hen.

Anders als das OLG meinte, konnte den in der Urkunde ent­hal­te­nen Ein­tra­gung­s­an­trä­gen durch­aus ent­nom­men wer­den, dass die Vor­mer­kun­gen an dem neu ent­ste­hen­den Anteil bes­tellt wer­den soll­ten. Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung selbst war ohne wei­te­res so zu ver­ste­hen, dass die Ein­tra­gung der Vor­mer­kun­gen an dem neu geschaf­fe­nen Anteil von 8/10 erfol­gen sollte. Zwar waren die die Grund­bu­cher­klär­un­gen etwas miss­ver­ständ­lich for­mu­liert, da sie jeweils auf die Ein­tra­gung "an dem (...) ver­äu­ßer­ten Mit­ei­gen­tum­s­an­teil" gerich­tet waren. Dass die Anträge einen nicht ein­tra­gungs­fähi­gen Inhalt haben soll­ten, war aber nicht anzu­neh­men. Sie waren des­halb dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass die Vor­mer­kun­gen jeweils nicht "an" dem ver­äu­ßer­ten Mit­ei­gen­tum­s­an­teil ein­ge­tra­gen, son­dern an dem neu geschaf­fe­nen Anteil bes­tellt wer­den und den auf Rück­über­tra­gung des jeweils über­las­se­nen Anteils beschränk­ten Anspruch sichern sol­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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