BGH: Vormerkungen können nur an Grundstücken bestellt werden

Der Sach­ver­halt:
Die Be­tei­lig­ten zu 1) und 2) sind zu glei­chen Tei­len Mit­ei­gentümer ei­nes Grund­be­sit­zes. Mit no­ta­ri­el­ler Ur­kunde  über­ließen sie De­zem­ber 2011 je­weils 4/10 der An­teile an ihre Toch­ter und erklärten die Auf­las­sung. Da­bei be­hielt sich je­der der Veräußerer den Nießbrauch an dem von ihm über­las­se­nen An­teil vor. Zu­dem ver­ein­bar­ten sie un­ter be­stimm­ten Be­din­gun­gen Rück­for­de­rungs­rechte, die sich eben­falls auf die je­wei­li­gen An­teile be­zo­gen und zu de­ren Si­che­rung die Toch­ter je­weils die Ein­tra­gung von zwei Vor­mer­kun­gen be­wil­ligte.

In den in der Ur­kunde ent­hal­te­nen Grund­buch­anträgen wird die Ein­tra­gung der Vor­mer­kun­gen je­weils "an dem (...) veräußer­ten Mit­ei­gen­tums­an­teil" be­wil­ligt und be­an­tragt.

Den An­trag des No­tars auf Voll­zug der Ur­kunde wies das Grund­buch­amt zurück. Die hier­ge­gen ge­rich­tete Be­schwerde der Be­tei­lig­ten blieb vor dem OLG wei­test­ge­hend er­folg­los. Auf die Rechts­be­schwerde der Be­tei­lig­ten hob der BGH die Be­schlüsse auf und wies das Grund­buch­amt an, den Voll­zug der Ur­kunde aus De­zem­ber 2011 nicht aus den bis­he­ri­gen Gründen zu ver­wei­gern.

Die Gründe:
Zu Un­recht hat­ten die Vor­in­stan­zen an­ge­nom­men, die Ur­kunde könne nicht durch gleich­zei­tige Ein­tra­gung des Ei­gen­tums­er­werbs, des Nießbrauchs und der (Rück-) Auf­las­sungs­vor­mer­kun­gen voll­zo­gen wer­den.

Die Frage, an wel­chem Ge­gen­stand eine Vor­mer­kung las­tet, die einen auf Über­tra­gung ei­nes ide­el­len Bruch­teils ge­rich­te­ten An­spruch si­chert, wird un­ter­schied­lich be­ant­wor­tet. Nach na­hezu ein­hel­li­ger An­sicht kann ein Al­lein­ei­gentümer einen ide­el­len Bruch­teil aber nicht mit ei­ner Vor­mer­kung be­las­ten; auch wenn der ge­si­cherte An­spruch nur auf die Über­tra­gung ei­nes Bruch­teils ge­rich­tet ist, kann die Vor­mer­kung nur an dem ge­sam­ten Grundstück las­ten.

Un­ei­nig­keit be­steht darüber, ob dies auch dann gilt, wenn ein Mit­ei­gentümer einen wei­te­ren An­teil hinzu er­wirbt und die Vor­mer­kung einen An­spruch auf Rücküber­tra­gung die­ses An­teils si­chern soll. Rich­ti­ger­weise fin­det der Grund­satz, dass ein nicht exis­tie­ren­der Bruch­teil nicht mit ei­ner Vor­mer­kung be­las­tet wer­den kann, bei dem (Hinzu-) Er­werb von Bruch­tei­len eben­falls An­wen­dung. Möglich ist nur die Be­wil­li­gung und Ein­tra­gung ei­ner auf dem ge­sam­ten An­teil las­ten­den Vor­mer­kung, die einen An­spruch auf Über­tra­gung ei­nes Bruch­teils die­ses An­teils si­chert. In­fol­ge­des­sen können im vor­lie­gen­den Fall die Vor­mer­kun­gen zu­guns­ten der Be­tei­lig­ten zu 1) und 2) nur gleich­ran­gig an dem neu ent­stan­de­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil der Toch­ter 3 be­stellt wer­den. Dass sie einen An­spruch auf Rücküber­tra­gung nur ei­nes Bruch­teils die­ses An­teils si­chern, muss aus der Ein­tra­gung oder der dort in Be­zug ge­nom­me­nen Ur­kunde her­vor­ge­hen.

An­ders als das OLG meinte, konnte den in der Ur­kunde ent­hal­te­nen Ein­tra­gungs­anträgen durch­aus ent­nom­men wer­den, dass die Vor­mer­kun­gen an dem neu ent­ste­hen­den An­teil be­stellt wer­den soll­ten. Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung selbst war ohne wei­te­res so zu ver­ste­hen, dass die Ein­tra­gung der Vor­mer­kun­gen an dem neu ge­schaf­fe­nen An­teil von 8/10 er­fol­gen sollte. Zwar wa­ren die die Grund­bucherklärun­gen et­was miss­verständ­lich for­mu­liert, da sie je­weils auf die Ein­tra­gung "an dem (...) veräußer­ten Mit­ei­gen­tums­an­teil" ge­rich­tet wa­ren. Dass die Anträge einen nicht ein­tra­gungsfähi­gen In­halt ha­ben soll­ten, war aber nicht an­zu­neh­men. Sie wa­ren des­halb da­hin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass die Vor­mer­kun­gen je­weils nicht "an" dem veräußer­ten Mit­ei­gen­tums­an­teil ein­ge­tra­gen, son­dern an dem neu ge­schaf­fe­nen An­teil be­stellt wer­den und den auf Rücküber­tra­gung des je­weils über­las­se­nen An­teils be­schränk­ten An­spruch si­chern sol­len.

Link­hin­weis:

• Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
• Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.