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BGH: Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen

Urteil des BGH vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10
Die Klä­ger, zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wen­den sich gegen die Jah­res­ab­rech­nung des Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die­ser hatte bei den Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten nicht die tat­säch­lich ange­fal­le­nen Ver­brauchs­kos­ten, son­dern die im Abrech­nungs­jahr an den Ener­gie­ver­sor­ger geleis­te­ten (Abschlags-) Zah­lun­gen in die Jah­res­ab­rech­nung ein­ge­s­tellt und auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umge­legt. Die Klä­ger sind der Mei­nung, der Ver­wal­ter müsse nach Ver­brauch abrech­nen. Ihre Klage war vor dem Land­ge­richt als Beru­fungs­ge­richt erfolg­reich.
Die gegen das Urteil des Land­ge­richts gerich­tete Revi­sion der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die die Abrech­nung für rich­tig hal­ten, hatte teil­weise Erfolg. Der V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass in die Gesam­t­ab­rech­nung alle im Abrech­nungs­zei­traum geleis­te­ten Zah­lun­gen, die im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung von Brenn­stof­fen ste­hen, auf­zu­neh­men sind. Denn der Ver­wal­ter hat eine geord­nete und über­sicht­li­che Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung vor­zu­le­gen, die für einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch ohne Hin­zu­zie­hung fach­li­cher Unter­stüt­zung ver­ständ­lich sein muss. Die­sen Anfor­de­run­gen genügt die Gesam­t­ab­rech­nung nur, wenn sie die tat­säch­li­chen Ein­nah­men und die tat­säch­li­chen Geld­flüsse aus­weist.
Bei den Ein­ze­la­b­rech­nun­gen sind hin­ge­gen die Bestim­mun­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung zu beach­ten, die eine ver­brauchs­ab­hän­gige Ver­tei­lung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten vor­sch­rei­ben. Daher sind für die Ver­tei­lung in den Ein­ze­la­b­rech­nun­gen die Kos­ten des im Abrech­nungs­zei­traum tat­säch­lich ver­brauch­ten Brenn­stoffs maß­geb­lich. Die hier­mit zwangs­läu­fig ver­bun­dene Abwei­chung der Ein­ze­la­b­rech­nun­gen von der Gesam­t­ab­rech­nung muss der Ver­wal­ter aus Grün­den der Über­sicht­lich­keit und Nach­voll­zieh­bar­keit in der Abrech­nung ver­ständ­lich erläu­tern.
Im kon­k­re­ten Fall ent­sprach daher zwar die Gesam­t­ab­rech­nung ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung, nicht aber die Ein­ze­la­b­rech­nun­gen, da sie nicht den tat­säch­li­chen Ver­brauch zugrunde leg­ten. Diese müs­sen neu ers­tellt wer­den.
Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 25/2012 vom 17.02.2012
21.02.2012 nach oben

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