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BGH: Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen

Urteil des BGH vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10
Die Kläger, zwei Woh­nungs­ei­gentümer, wen­den sich ge­gen die Jah­res­ab­rech­nung des Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Die­ser hatte bei den Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten nicht die tatsäch­lich an­ge­fal­le­nen Ver­brauchs­kos­ten, son­dern die im Ab­rech­nungs­jahr an den En­er­gie­ver­sor­ger ge­leis­te­ten (Ab­schlags-) Zah­lun­gen in die Jah­res­ab­rech­nung ein­ge­stellt und auf die Woh­nungs­ei­gentümer um­ge­legt. Die Kläger sind der Mei­nung, der Ver­wal­ter müsse nach Ver­brauch ab­rech­nen. Ihre Klage war vor dem Land­ge­richt als Be­ru­fungs­ge­richt er­folg­reich.
Die ge­gen das Ur­teil des Land­ge­richts ge­rich­tete Re­vi­sion der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer, die die Ab­rech­nung für rich­tig hal­ten, hatte teil­weise Er­folg. Der V. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass in die Ge­samt­ab­rech­nung alle im Ab­rech­nungs­zeit­raum ge­leis­te­ten Zah­lun­gen, die im Zu­sam­men­hang mit der An­schaf­fung von Brenn­stof­fen ste­hen, auf­zu­neh­men sind. Denn der Ver­wal­ter hat eine ge­ord­nete und über­sicht­li­che Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung vor­zu­le­gen, die für einen Woh­nungs­ei­gentümer auch ohne Hin­zu­zie­hung fach­li­cher Un­terstützung verständ­lich sein muss. Die­sen An­for­de­run­gen genügt die Ge­samt­ab­rech­nung nur, wenn sie die tatsäch­li­chen Ein­nah­men und die tatsäch­li­chen Geldflüsse aus­weist.
Bei den Ein­zel­ab­rech­nun­gen sind hin­ge­gen die Be­stim­mun­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung zu be­ach­ten, die eine ver­brauchs­abhängige Ver­tei­lung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten vor­schrei­ben. Da­her sind für die Ver­tei­lung in den Ein­zel­ab­rech­nun­gen die Kos­ten des im Ab­rech­nungs­zeit­raum tatsäch­lich ver­brauch­ten Brenn­stoffs maßgeb­lich. Die hier­mit zwangsläufig ver­bun­dene Ab­wei­chung der Ein­zel­ab­rech­nun­gen von der Ge­samt­ab­rech­nung muss der Ver­wal­ter aus Gründen der Über­sicht­lich­keit und Nach­voll­zieh­bar­keit in der Ab­rech­nung verständ­lich erläutern.
Im kon­kre­ten Fall ent­sprach da­her zwar die Ge­samt­ab­rech­nung ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung, nicht aber die Ein­zel­ab­rech­nun­gen, da sie nicht den tatsäch­li­chen Ver­brauch zu­grunde leg­ten. Diese müssen neu er­stellt wer­den.
Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 25/2012 vom 17.02.2012
21.02.2012 nach oben

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