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BGH: Verschweigen von Unwissenheit begründet kein arglistiges Verhalten

Urteil des BGH vom 16.3.2012 - V ZR 18/11

Un­terlässt der Verkäufer ei­ner Im­mo­bi­lie ge­genüber dem Käufer den Hin­weis, dass er sich über die Ur­sa­che von sicht­ba­ren Sym­pto­men ei­nes Man­gels (Feuch­tig­keits­fle­cken) nicht si­cher sei, stellt dies kein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen ei­nes Man­gels dar. Der­je­nige, der gutgläubig fal­sche An­ga­ben macht, han­delt grundsätz­lich nicht arg­lis­tig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässig­keit oder selbst auf Leicht­fer­tig­keit be­ru­hen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten im Jahr 2004 von der Be­klagte ein mit einem 1936 er­rich­te­ten Haus be­bau­tes Grundstück für 575.000 € ge­kauft. Der Ver­trag ent­hielt einen Aus­schluss für die Haf­tung we­gen ei­nes Sach­man­gels des Grundstücks und des Gebäudes mit Aus­nahme vorsätz­lich zu ver­tre­ten­der oder arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Mängel. Das Ex­posé ent­hielt u.a. die An­gabe, dass das Sou­ter­rain "nicht wirk­lich Kel­ler" sei, son­dern zur Nut­zung als Gäste­zim­mer, Büro, Club oder Bi­blio­thek ge­eig­net sein sollte. Außer­dem wurde bei der Be­sich­ti­gung über Feuch­tig­keits­fle­cken an den Kel­lerwänden und de­ren mögli­che Ur­sa­chen ge­spro­chen.

Nach dem Kauf stellte sich al­ler­dings her­aus, dass die Ab­dich­tung des Bau­werks man­gel­haft war, wes­halb Feuch­tig­keit ein­drang und in den Kel­lerwänden auf­stieg. Die Kläger ver­lang­ten von der Be­klag­ten im Wege des Scha­dens­er­sat­zes die - in einem Gut­ach­ten ge­schätz­ten - Kos­ten für die Her­stel­lung ei­ner ver­ti­ka­len Ab­dich­tung der Kel­lerwände, die Ein­brin­gung ei­ner Ho­ri­zon­tal­sperre und das Rich­ten der Dach­rinne i.H.v. 132.000 €.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab der Klage dem Grunde nach für statt, so­weit die Kläger von der Be­klag­ten Scha­dens­er­satz we­gen der feh­len­den bzw. nicht mehr wirk­sa­men Ab­dich­tung ge­gen auf­stei­gende Nässe (Ho­ri­zon­tal­sperre) ver­langt hat­ten und wies die Be­ru­fung im Übri­gen zurück. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte den Klägern zu Un­recht einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 S. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem Grunde nach zu­er­kannt.

Zwar hatte die Be­klagte ihre Ver­pflich­tung nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, die Sa­che den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu ver­schaf­fen, teil­weise nicht erfüllt. Denn die Kel­lerräume wa­ren we­der für die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setzte Ver­wen­dung als La­gerräume ge­eig­net noch hat­ten sie die nach den Äußerun­gen im Ex­posé von dem Käufer zu er­war­tende Be­schaf­fen­heit. Al­ler­dings konn­ten die An­sprüche im Hin­blick dar­auf, dass sie we­gen ei­nes Sach­man­gels aus­ge­schlos­sen wa­ren, nicht gel­tend ge­macht wer­den, da der Man­gel vom Verkäufer (Be­klag­ten) nicht arg­lis­tig ver­schwie­gen wor­den war.

Bei einem Ver­kauf ei­nes Gebäude­grundstücks be­steht zwar eine Pflicht zur Of­fen­ba­rung ver­bor­ge­ner Mängel oder von Umständen, die nach der Er­fah­rung auf die Ent­ste­hung und Ent­wick­lung be­stimm­ter Mängel schließen las­sen, wenn es sich um Umstände han­delt, die für den Ent­schluss des Käufers von Be­deu­tung sind, ins­be­son­dere die be­ab­sich­tigte Nut­zung er­heb­lich zu min­dern ge­eig­net sind. Bei den Mängeln, die ei­ner Be­sich­ti­gung zugäng­lich und da­mit ohne wei­te­res er­kenn­bar sind, be­steht da­ge­gen keine Of­fen­ba­rungs­pflicht. Nicht ohne wei­te­res er­kenn­bar sind sol­che Mängel, von de­nen bei ei­ner Be­sich­ti­gung zwar Spu­ren zu er­ken­nen sind, die aber kei­nen tragfähi­gen Rück­schluss auf Art und Um­fang des Man­gels er­lau­ben. In die­sen Fällen muss der Verkäufer gemäß sei­nem Kennt­nis­stand aufklären und darf sein kon­kre­tes Wis­sen nicht zurück­hal­ten.

Das Be­ru­fungs­ge­richt hat je­doch die An­for­de­run­gen an die Of­fen­ba­rungs­pflicht über­spannt, in­dem es einen Verkäufer für ver­pflich­tet hielt, den Käufer auch darüber auf­zuklären, dass die Scha­den­sur­sa­che un­klar und nähere Un­ter­su­chun­gen dazu nicht an­ge­stellt wor­den wa­ren. Vor­aus­set­zung für ein vorsätz­li­ches Ver­schwei­gen ei­nes Man­gels ist stets, dass der Verkäufer den kon­kre­ten Man­gel kennt oder zu­min­dest für möglich hält. Der­je­nige, der gutgläubig fal­sche An­ga­ben macht, han­delt grundsätz­lich nicht arg­lis­tig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässig­keit oder selbst auf Leicht­fer­tig­keit be­ru­hen. An­ders ist es le­dig­lich, wenn der Verkäufer auf Fra­gen des Käufers fal­sche An­ga­ben ohne tatsäch­li­che Grund­lage - "ins Blaue hin­ein" - macht, mit de­ren Un­rich­tig­keit er rech­net. Hier hat der Be­klagte je­doch le­dig­lich seine Ein­schätzun­gen zu den Ur­sa­chen der sicht­ba­ren feuch­ten Fle­cken mit­ge­teilt, in­dem er auf die Frage der Käufer - für sich ge­nom­men plau­si­ble - Ver­mu­tun­gen ge­nannt hatte.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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