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BGH: Verschweigen von Unwissenheit begründet kein arglistiges Verhalten

Urteil des BGH vom 16.3.2012 - V ZR 18/11

Unterlässt der Verkäufer einer Immobilie gegenüber dem Käufer den Hinweis, dass er sich über die Ursache von sichtbaren Symptomen eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt dies kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im Jahr 2004 von der Beklagte ein mit einem 1936 errich­te­ten Haus bebau­tes Grund­stück für 575.000 € gekauft. Der Ver­trag ent­hielt einen Aus­schluss für die Haf­tung wegen eines Sach­man­gels des Grund­stücks und des Gebäu­des mit Aus­nahme vor­sätz­lich zu ver­t­re­ten­der oder arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Män­gel. Das Exposé ent­hielt u.a. die Angabe, dass das Sou­ter­rain "nicht wir­k­lich Kel­ler" sei, son­dern zur Nut­zung als Gäs­t­e­zim­mer, Büro, Club oder Bib­lio­thek geeig­net sein sollte. Außer­dem wurde bei der Besich­ti­gung über Feuch­tig­keits­f­le­cken an den Kel­ler­wän­den und deren mög­li­che Ursa­chen gespro­chen.

Nach dem Kauf stellte sich aller­dings her­aus, dass die Abdich­tung des Bau­werks man­gel­haft war, wes­halb Feuch­tig­keit ein­drang und in den Kel­ler­wän­den auf­s­tieg. Die Klä­ger ver­lang­ten von der Beklag­ten im Wege des Scha­dens­er­sat­zes die - in einem Gut­ach­ten geschätz­ten - Kos­ten für die Her­stel­lung einer ver­ti­ka­len Abdich­tung der Kel­ler­wände, die Ein­brin­gung einer Hori­zon­tal­sperre und das Rich­ten der Dach­rinne i.H.v. 132.000 €.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab der Klage dem Grunde nach für statt, soweit die Klä­ger von der Beklag­ten Scha­dens­er­satz wegen der feh­len­den bzw. nicht mehr wirk­sa­men Abdich­tung gegen auf­s­tei­gende Nässe (Hori­zon­tal­sperre) ver­langt hat­ten und wies die Beru­fung im Übri­gen zurück. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Das Beru­fungs­ge­richt hatte den Klä­gern zu Unrecht einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 S. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem Grunde nach zuer­kannt.

Zwar hatte die Beklagte ihre Verpf­lich­tung nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, die Sache den Käu­fern frei von Rechts- und Sach­män­geln zu ver­schaf­fen, teil­weise nicht erfüllt. Denn die Kel­l­er­räume waren weder für die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setzte Ver­wen­dung als Lager­räume geeig­net noch hat­ten sie die nach den Äuße­run­gen im Exposé von dem Käu­fer zu erwar­tende Beschaf­fen­heit. Aller­dings konn­ten die Ansprüche im Hin­blick dar­auf, dass sie wegen eines Sach­man­gels aus­ge­sch­los­sen waren, nicht gel­tend gemacht wer­den, da der Man­gel vom Ver­käu­fer (Beklag­ten) nicht arg­lis­tig ver­schwie­gen wor­den war.

Bei einem Ver­kauf eines Gebäu­de­grund­stücks besteht zwar eine Pflicht zur Offen­ba­rung ver­bor­ge­ner Män­gel oder von Umstän­den, die nach der Erfah­rung auf die Ent­ste­hung und Ent­wick­lung bestimm­ter Män­gel sch­lie­ßen las­sen, wenn es sich um Umstände han­delt, die für den Ent­schluss des Käu­fers von Bedeu­tung sind, ins­be­son­dere die beab­sich­tigte Nut­zung erheb­lich zu min­dern geeig­net sind. Bei den Män­geln, die einer Besich­ti­gung zugäng­lich und damit ohne wei­te­res erkenn­bar sind, besteht dage­gen keine Offen­ba­rungspf­licht. Nicht ohne wei­te­res erkenn­bar sind sol­che Män­gel, von denen bei einer Besich­ti­gung zwar Spu­ren zu erken­nen sind, die aber kei­nen trag­fähi­gen Rück­schluss auf Art und Umfang des Man­gels erlau­ben. In die­sen Fäl­len muss der Ver­käu­fer gemäß sei­nem Kennt­nis­stand auf­klä­ren und darf sein kon­k­re­tes Wis­sen nicht zurück­hal­ten.

Das Beru­fungs­ge­richt hat jedoch die Anfor­de­run­gen an die Offen­ba­rungspf­licht über­spannt, indem es einen Ver­käu­fer für verpf­lich­tet hielt, den Käu­fer auch dar­über auf­zu­klä­ren, dass die Scha­den­s­ur­sa­che unklar und nähere Unter­su­chun­gen dazu nicht ange­s­tellt wor­den waren. Vor­aus­set­zung für ein vor­sätz­li­ches Ver­schwei­gen eines Man­gels ist stets, dass der Ver­käu­fer den kon­k­re­ten Man­gel kennt oder zumin­dest für mög­lich hält. Der­je­nige, der gut­gläu­big fal­sche Anga­ben macht, han­delt grund­sätz­lich nicht arg­lis­tig, mag der gute Glaube auch auf Fahr­läs­sig­keit oder selbst auf Leicht­fer­tig­keit beru­hen. Anders ist es ledig­lich, wenn der Ver­käu­fer auf Fra­gen des Käu­fers fal­sche Anga­ben ohne tat­säch­li­che Grund­lage - "ins Blaue hin­ein" - macht, mit deren Unrich­tig­keit er rech­net. Hier hat der Beklagte jedoch ledig­lich seine Ein­schät­zun­gen zu den Ursa­chen der sicht­ba­ren feuch­ten Fle­cken mit­ge­teilt, indem er auf die Frage der Käu­fer - für sich genom­men plau­si­ble - Ver­mu­tun­gen genannt hatte.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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