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BGH verneint Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11
Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 15.05.2012 zwei Ent­schei­dun­gen zu der Frage getrof­fen, ob der Ver­mie­ter zur Erhöh­ung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen auch dann berech­tigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrech­nung inhalt­li­che Feh­ler auf­weist.
In den bei­den Ver­fah­ren ver­langt der Klä­ger als Ver­mie­ter die Räu­mung und Her­aus­gabe der von den beklag­ten Mie­tern inne­ge­hal­te­nen Woh­nun­gen. Der Klä­ger erhöhte in bei­den Fäl­len mit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2004 die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und passte diese auch in den Fol­ge­jah­ren dem jewei­li­gen Abrech­nung­s­er­geb­nis an. Die Abrech­nun­gen des Klä­gers wie­sen inhalt­li­che Feh­ler auf, wel­che die Beklag­ten bean­stan­det hat­ten und bei deren Kor­rek­tur ein Saldo zum Nach­teil der Beklag­ten nicht ver­b­lieb. Im Ver­fah­ren VIII ZR 245/11 zahl­ten die Beklag­ten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Klä­ger gefor­der­ten Erhöh­ungs­be­träge der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Im Ver­fah­ren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöh­ungs­be­träge ins­ge­s­amt nicht. Der Klä­ger kün­digte beide Miet­ver­hält­nisse wegen eines auf die aus­ste­hen­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gestütz­ten Zah­lungs­rück­stan­des frist­los, hilfs­weise frist­ge­mäß. Die Räu­mungs­kla­gen des Ver­mie­ters sind in den Vor­in­stan­zen abge­wie­sen wor­den.
Die dage­gen gerich­tete Revi­sion des Klä­gers hatte kei­nen Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nach einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung zur Anpas­sung von Vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* nur inso­weit berech­tigt ist, als sie auf einer inhalt­lich kor­rek­ten Abrech­nung beruht.
Zwar hat der Senat bis­lang die Ansicht ver­t­re­ten, für eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen genüge eine for­mell ord­nungs­ge­mäße Abrech­nung, damit ohne auf­wen­dige Strei­tig­kei­ten über die Rich­tig­keit der Abrech­nung als­bald Klar­heit über die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen erzielt wer­den könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei die­ser Sicht­weise wird der mit der Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ver­folgte Zweck, die Vor­aus­zah­lun­gen mög­lichst rea­lis­tisch nach dem vor­aus­sicht­li­chen Abrech­nung­s­er­geb­nis für die nächste Abrech­nungs­pe­riode zu bemes­sen, nicht hin­rei­chend berück­sich­tigt. Viel­mehr würde eine sol­che Ver­fah­rens­weise dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit eröff­nen, auf­grund einer feh­ler­haf­ten Abrech­nung Vor­aus­zah­lun­gen in einer Höhe zu erhe­ben, die ihm bei kor­rek­ter Abrech­nung nicht zustün­den.
Hinzu kommt, dass der Ver­mie­ter zur Ertei­lung einer kor­rek­ten Abrech­nung verpf­lich­tet ist und es nicht hin­ge­nom­men wer­den kann, dass eine Ver­trag­s­par­tei aus der Ver­let­zung eige­ner Ver­tragspf­lich­ten Vor­teile zieht. Diese könn­ten in Fäl­len wie den vor­lie­gen­den, in denen sich aus den Erhöh­un­gen der Vor­aus­zah­lun­gen ein Miet­rück­stand in kün­di­gungs­re­le­van­ter Höhe auf­baut, sogar darin lie­gen, dass der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen Miet­rück­stän­den been­den könnte, die alleine dar­auf beruh­ten, dass er pflicht­wid­rig eine feh­ler­hafte Abrech­nung erteilt hatte, die den Mie­ter unbe­rech­tigt mit zu hohen Betriebs­kos­ten belas­tete.
* § 560 Ver­än­de­run­gen von Betriebs­kos­ten (4) Sind Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ver­ein­bart wor­den, so kann jede Ver­trag­s­par­tei nach einer Abrech­nung durch Erklär­ung in Text­form eine Anpas­sung auf eine ange­mes­sene Höhe vor­neh­men. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 66/2012 vom 15.05.2012  

16.05.2012 nach oben

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