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BGH verneint Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11
Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 15.05.2012 zwei Ent­schei­dun­gen zu der Frage ge­trof­fen, ob der Ver­mie­ter zur Erhöhung von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen auch dann be­rech­tigt ist, wenn die zu­grunde ge­legte Ab­rech­nung in­halt­li­che Feh­ler auf­weist.
In den bei­den Ver­fah­ren ver­langt der Kläger als Ver­mie­ter die Räum­ung und Her­aus­gabe der von den be­klag­ten Mie­tern in­ne­ge­hal­te­nen Woh­nun­gen. Der Kläger erhöhte in bei­den Fällen mit der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2004 die Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und passte diese auch in den Fol­ge­jah­ren dem je­wei­li­gen Ab­rech­nungs­er­geb­nis an. Die Ab­rech­nun­gen des Klägers wie­sen in­halt­li­che Feh­ler auf, wel­che die Be­klag­ten be­an­stan­det hat­ten und bei de­ren Kor­rek­tur ein Saldo zum Nach­teil der Be­klag­ten nicht ver­blieb. Im Ver­fah­ren VIII ZR 245/11 zahl­ten die Be­klag­ten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger ge­for­der­ten Erhöhungs­beträge der Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Im Ver­fah­ren VIII ZR 246/11 zahlte der Be­klagte die Erhöhungs­beträge ins­ge­samt nicht. Der Kläger kündigte beide Miet­verhält­nisse we­gen ei­nes auf die aus­ste­hen­den Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gestütz­ten Zah­lungsrück­stan­des frist­los, hilfs­weise frist­gemäß. Die Räum­ungs­kla­gen des Ver­mie­ters sind in den Vor­in­stan­zen ab­ge­wie­sen wor­den.
Die da­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion des Klägers hatte kei­nen Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nach ei­ner Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung zur An­pas­sung von Vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* nur in­so­weit be­rech­tigt ist, als sie auf ei­ner in­halt­lich kor­rek­ten Ab­rech­nung be­ruht.
Zwar hat der Se­nat bis­lang die An­sicht ver­tre­ten, für eine An­pas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen genüge eine for­mell ord­nungs­gemäße Ab­rech­nung, da­mit ohne auf­wen­dige Strei­tig­kei­ten über die Rich­tig­keit der Ab­rech­nung als­bald Klar­heit über die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen er­zielt wer­den könne. Hieran hält der Se­nat aber nicht fest. Denn bei die­ser Sicht­weise wird der mit der An­pas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ver­folgte Zweck, die Vor­aus­zah­lun­gen möglichst rea­lis­ti­sch nach dem vor­aus­sicht­li­chen Ab­rech­nungs­er­geb­nis für die nächste Ab­rech­nungs­pe­riode zu be­mes­sen, nicht hin­rei­chend berück­sich­tigt. Viel­mehr würde eine sol­che Ver­fah­rens­weise dem Ver­mie­ter die Möglich­keit eröff­nen, auf­grund ei­ner feh­ler­haf­ten Ab­rech­nung Vor­aus­zah­lun­gen in ei­ner Höhe zu er­he­ben, die ihm bei kor­rek­ter Ab­rech­nung nicht zustünden.
Hinzu kommt, dass der Ver­mie­ter zur Er­tei­lung ei­ner kor­rek­ten Ab­rech­nung ver­pflich­tet ist und es nicht hin­ge­nom­men wer­den kann, dass eine Ver­trags­par­tei aus der Ver­let­zung ei­ge­ner Ver­trags­pflich­ten Vor­teile zieht. Diese könn­ten in Fällen wie den vor­lie­gen­den, in de­nen sich aus den Erhöhun­gen der Vor­aus­zah­lun­gen ein Mietrück­stand in kündi­gungs­re­le­van­ter Höhe auf­baut, so­gar darin lie­gen, dass der Ver­mie­ter das Miet­verhält­nis we­gen Mietrückständen be­en­den könnte, die al­leine dar­auf be­ruh­ten, dass er pflicht­wid­rig eine feh­ler­hafte Ab­rech­nung er­teilt hatte, die den Mie­ter un­be­rech­tigt mit zu ho­hen Be­triebs­kos­ten be­las­tete.
* § 560 Verände­run­gen von Be­triebs­kos­ten (4) Sind Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ver­ein­bart wor­den, so kann jede Ver­trags­par­tei nach ei­ner Ab­rech­nung durch Erklärung in Text­form eine An­pas­sung auf eine an­ge­mes­sene Höhe vor­neh­men. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 66/2012 vom 15.05.2012  
16.05.2012 nach oben

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