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BGH: Vermieter dürfen Mietkautionen nicht mit fremden Forderungen verrechnen

Urteil des BGH vom 11.7.2012 - VIII ZR 36/12

Dem Treu­hand­cha­rak­ter der Miet­kau­tion ist - wenn nichts an­de­res ver­ein­bart ist - ein still­schwei­gen­des Auf­rech­nungs­ver­bot im Hin­blick auf For­de­run­gen zu ent­neh­men, die nicht aus dem Miet­verhält­nis stam­men. Mit der­ar­ti­gen For­de­run­gen kann der Ver­mie­ter ge­genüber dem An­spruch des Mie­ters auf Kau­ti­onsrück­zah­lung auch dann nicht auf­rech­nen, wenn die Kau­tion am Ende des Miet­verhält­nis­ses nicht für For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem Miet­verhält­nis benötigt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger wa­ren bis Ende Juni 2009 Mie­ter ei­ner Woh­nung der Be­klag­ten, für die sie eine Kau­tion i.H.v. 1.020 € er­bracht hat­ten. Die Kläger ga­ben die Woh­nung bei Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses zurück. Später for­der­ten sie die Be­klagte ver­geb­lich zur Rück­zah­lung der Kau­tion auf. Die Be­klagte ver­wies auf be­haup­tete Ge­gen­an­sprüche aus einem früheren Miet­verhält­nis der Kläger über eine an­dere Woh­nung, die der frühere Ver­mie­ter im Juli 2010 an sie ab­ge­tre­ten habe.

AG und LG ga­ben der Klage auf Kau­ti­onsrück­zah­lung statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Den Klägern steht ein An­spruch auf Rück­zah­lung der Miet­kau­tion zu.

Die von der Be­klag­ten erklärte Ver­rech­nung ging ins Leere, weil ihr eine Auf­rech­nung mit For­de­run­gen, die nicht aus dem Miet­verhält­nis der Par­teien herrühr­ten, ver­wehrt war. Zwar ist die der Frage, ob der Ver­mie­ter zu­min­dest dann mit miet­frem­den An­sprüchen ge­gen den An­spruch des Mie­ters auf Rück­gewähr der Kau­tion auf­rech­nen kann, wenn das Miet­verhält­nis be­en­det ist und hier­aus keine An­sprüche des Ver­mie­ters mehr of­fen sind, um­strit­ten. Der Se­nat schließt sich je­doch der An­sicht an, die in der in ei­ner Kau­ti­ons­ver­ein­ba­rung still­schwei­gend ent­hal­te­nen Si­che­rungs­ab­rede ein (dau­ern­des) Auf­rech­nungs­ver­bot an­nimmt.

In der BGH-Recht­spre­chung ist an­er­kannt, dass die Auf­rech­nung auf­grund ei­ner kon­klu­den­ten Ver­ein­ba­rung oder nach Treu und Glau­ben aus­ge­schlos­sen ist, wenn die Ei­gen­art des Schuld­verhält­nis­ses oder der Sinn und Zweck der ge­schul­de­ten Leis­tung die Auf­rech­nung als nicht mit Treu und Glau­ben ver­ein­bar er­schei­nen lässt. Des­halb ist bei einem An­spruch aus einem Treu­hand­verhält­nis re­gelmäßig eine Auf­rech­nung mit nicht kon­ne­xen Ge­gen­for­de­run­gen aus­ge­schlos­sen.

Die vor­ge­nann­ten Grundsätze gel­ten auch für die Miet­kau­tion. Diese dient so­weit nicht aus­nahms­weise et­was an­de­res ver­ein­bart ist aus­schließlich der Si­che­rung von For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem kon­kre­ten Miet­verhält­nis. Die darin lie­gende Zweck­bin­dung en­det ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Be­klag­ten nicht schon dann, wenn die Kau­tion am Ende des Miet­verhält­nis­ses nicht mehr für For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem Miet­verhält­nis benötigt wird, son­dern erst mit der Rück­gewähr der Kau­tion an den Mie­ter.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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