deen
Nexia Ebner Stolz

BGH: Vermieter dürfen Mietkautionen nicht mit fremden Forderungen verrechnen

Urteil des BGH vom 11.7.2012 - VIII ZR 36/12

Dem Treuhandcharakter der Mietkaution ist - wenn nichts anderes vereinbart ist - ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger waren bis Ende Juni 2009 Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten, für die sie eine Kau­tion i.H.v. 1.020 € erbracht hat­ten. Die Klä­ger gaben die Woh­nung bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zurück. Spä­ter for­der­ten sie die Beklagte ver­geb­lich zur Rück­zah­lung der Kau­tion auf. Die Beklagte ver­wies auf behaup­tete Gegen­an­sprüche aus einem frühe­ren Miet­ver­hält­nis der Klä­ger über eine andere Woh­nung, die der frühere Ver­mie­ter im Juli 2010 an sie abge­t­re­ten habe.

AG und LG gaben der Klage auf Kau­ti­ons­rück­zah­lung statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Den Klä­gern steht ein Anspruch auf Rück­zah­lung der Miet­kau­tion zu.

Die von der Beklag­ten erklärte Ver­rech­nung ging ins Leere, weil ihr eine Auf­rech­nung mit For­de­run­gen, die nicht aus dem Miet­ver­hält­nis der Par­teien her­rühr­ten, ver­wehrt war. Zwar ist die der Frage, ob der Ver­mie­ter zumin­dest dann mit miet­f­rem­den Ansprüchen gegen den Anspruch des Mie­ters auf Rück­ge­währ der Kau­tion auf­rech­nen kann, wenn das Miet­ver­hält­nis been­det ist und hier­aus keine Ansprüche des Ver­mie­ters mehr offen sind, ums­trit­ten. Der Senat sch­ließt sich jedoch der Ansicht an, die in der in einer Kau­ti­ons­ve­r­ein­ba­rung still­schwei­gend ent­hal­te­nen Siche­rungs­ab­rede ein (dau­ern­des) Auf­rech­nungs­ver­bot annimmt.

In der BGH-Recht­sp­re­chung ist aner­kannt, dass die Auf­rech­nung auf­grund einer kon­k­lu­den­ten Ver­ein­ba­rung oder nach Treu und Glau­ben aus­ge­sch­los­sen ist, wenn die Eigen­art des Schuld­ver­hält­nis­ses oder der Sinn und Zweck der geschul­de­ten Leis­tung die Auf­rech­nung als nicht mit Treu und Glau­ben ver­ein­bar erschei­nen lässt. Des­halb ist bei einem Anspruch aus einem Treu­hand­ver­hält­nis regel­mä­ßig eine Auf­rech­nung mit nicht konn­e­xen Gegen­for­de­run­gen aus­ge­sch­los­sen.

Die vor­ge­nann­ten Grund­sätze gel­ten auch für die Miet­kau­tion. Diese dient soweit nicht aus­nahms­weise etwas ande­res ver­ein­bart ist aus­sch­ließ­lich der Siche­rung von For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem kon­k­re­ten Miet­ver­hält­nis. Die darin lie­gende Zweck­bin­dung endet ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Beklag­ten nicht schon dann, wenn die Kau­tion am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses nicht mehr für For­de­run­gen des Ver­mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis benö­t­igt wird, son­dern erst mit der Rück­ge­währ der Kau­tion an den Mie­ter.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.


nach oben