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BGH: Verkäufer erfüllen mit der Übergabe von Unterlagen nicht zwangsläufig ihre Aufklärungspflicht

Urteil des BGH vom 11.11.2011 - V ZR 245/10

Übergibt ein Verkäufer vor Vertragsschluss Unterlagen an den Käufer, erfüllt er seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa bei der Übergabe eines Sachverständigengutachtens vor.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Dezem­ber 2005 unter Aus­schluss der Gewähr­leis­tung von den Beklag­ten ein 759 qm gro­ßes Haus­grund­stück zum Preis von 330.000 € gekauft. Das Grund­stück ist mit einem mas­si­ven Holz­zaun ein­ge­frie­det. In die Ein­frie­dung ein­be­zo­gen ist ein 185 qm gro­ßer Grund­stück­teil des Nach­barn. Für den unbe­fan­ge­nen Betrach­ter scheint diese Teil­fläche auf­grund ihrer gärt­ne­ri­schen Gestal­tung, der Ein­frie­dung und des darin befind­li­chen vier Meter brei­ten Ein­gangs­to­res und der Ein­fahrt dem Anwe­sen als Vor­gar­ten zuzu­ge­hö­ren.

Die Klä­ge­rin ver­langte spä­ter von den Beklag­ten Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Auf­klär­ung über die Eigen­tums­ver­hält­nisse an dem Vor­gar­ten­be­reich des Kauf­ob­jekts. Das LG gab der Klage i.H.v. 60.000 € statt; das OLG wies sie ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Die Vern­ei­nung eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs der Klä­ge­rin aus Ver­schul­den bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen gem. § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB hielt der recht­li­chen Nach­prü­fung nicht stand. Die Ein­frie­dung eines Haus­grund­stücks ver­mit­telt Kauf­in­ter­es­sen­ten regel­mä­ßig den Ein­druck, es handle sich um ein ein­heit­li­ches, nach außen abge­sch­los­se­nes Grund­stück. Unter die­sen Umstän­den waren die Beklag­ten verpf­lich­tet, einem Irr­tum der Klä­ge­rin durch Auf­klär­ung über den tat­säch­li­chen Grenz­ver­lauf vor­zu­beu­gen.

Die Beklag­ten haben ihre Auf­klär­ungspf­licht aller­dings nicht dadurch erfüllt, dass sie der Klä­ge­rin die erbe­te­nen Finan­zie­rungs­un­ter­la­gen samt Exposé und Lage­pläne über­la­sen hat­ten. Denn mit der Über­gabe von Unter­la­gen erfüllt ein Ver­käu­fer seine Auf­klär­ungspf­licht nur dann, wenn er auf­grund der Umstände die berech­tigte Erwar­tung haben kann, dass der Käu­fer die Unter­la­gen nicht nur zum Zweck all­ge­mei­ner Infor­ma­tion, son­dern unter einem bestimm­ten Gesichts­punkt gezielt durch­se­hen wird. Sol­che Umstände lie­gen etwa bei Über­gabe eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens vor. Ein ver­stän­di­ger und red­li­cher Ver­käu­fer kann dage­gen nicht erwar­ten, dass ein Käu­fer die Unter­la­gen dar­auf durch­sieht, ob - wie hier - in die Ein­frie­dung des Grund­stücks mög­li­cher­weise frem­der Grund ein­be­zo­gen wurde.

Auch auf die Frage, ob die Beklag­ten arg­lis­tig gehan­delt haben, kam es nicht an. Denn es ging hier nicht um Ver­hal­tenspf­lich­ten der Beklag­ten im Zusam­men­hang mit der Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che. Zur Beschaf­fen­heit des ver­kauf­ten Grund­stücks gehört es nicht, dass es sich auch auf Teile des Nach­bar­grund­stücks erst­reckt. Dies könnte auch nicht Gegen­stand einer Beschaf­fen­heits­ve­r­ein­ba­rung sein; viel­mehr legte eine sol­che Ver­ein­ba­rung den Kauf­ge­gen­stand selbst und nicht ledig­lich des­sen Beschaf­fen­heit fest.

Unab­hän­gig davon hatte das Beru­fungs­ge­richt feh­ler­haft den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list der Beklag­ten vern­eint. Zwar trägt die Klä­ge­rin die Dar­le­gungs- und Beweis­last auch für den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list. Da es sich bei der unter­b­lie­be­nen Auf­klär­ung aber um eine nega­tive Tat­sa­che han­delt, kom­men ihr Erleich­te­run­gen nach den Grund­sät­zen der sekun­dä­ren Dar­le­gungs­last zugute. Daher ist es Sache der Beklag­ten, die­je­ni­gen Umstände in räum­li­cher, zeit­li­cher und inhalt­li­cher Weise zu kon­k­re­ti­sie­ren, auf­grund deren sie von einer Kennt­nis der Klä­ge­rin über die tat­säch­li­chen Grund­stück­ver­hält­nisse aus­ge­gan­gen sein wol­len. Infol­ge­des­sen muss das OLG im wei­te­ren Ver­fah­ren prü­fen, ob die Beklag­ten ihre Auf­klär­ungspf­licht - wie sie behaup­ten - durch einen aus­drück­li­chen münd­li­chen Hin­weis auf den tat­säch­li­chen Grenz­ver­lauf erfüllt haben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
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