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BGH: Verkäufer erfüllen mit der Übergabe von Unterlagen nicht zwangsläufig ihre Aufklärungspflicht

Urteil des BGH vom 11.11.2011 - V ZR 245/10

Über­gibt ein Verkäufer vor Ver­trags­schluss Un­ter­la­gen an den Käufer, erfüllt er seine Aufklärungs­pflicht nur dann, wenn er auf­grund der Umstände die be­rech­tigte Er­war­tung ha­ben kann, dass der Käufer die Un­ter­la­gen nicht nur zum Zweck all­ge­mei­ner In­for­ma­tion, son­dern un­ter einem be­stimm­ten Ge­sichts­punkt ge­zielt durch­se­hen wird. Sol­che Umstände lie­gen etwa bei der Überg­abe ei­nes Sach­verständi­gen­gut­ach­tens vor.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte im De­zem­ber 2005 un­ter Aus­schluss der Gewähr­leis­tung von den Be­klag­ten ein 759 qm großes Haus­grundstück zum Preis von 330.000 € ge­kauft. Das Grundstück ist mit einem mas­si­ven Holz­zaun ein­ge­frie­det. In die Ein­frie­dung ein­be­zo­gen ist ein 185 qm großer Grundstück­teil des Nach­barn. Für den un­be­fan­ge­nen Be­trach­ter scheint diese Teilfläche auf­grund ih­rer gärt­ne­ri­schen Ge­stal­tung, der Ein­frie­dung und des darin be­find­li­chen vier Me­ter brei­ten Ein­gangs­to­res und der Ein­fahrt dem An­we­sen als Vor­gar­ten zu­zu­gehören.

Die Kläge­rin ver­langte später von den Be­klag­ten Scha­dens­er­satz we­gen un­ter­las­se­ner Aufklärung über die Ei­gen­tums­verhält­nisse an dem Vor­gar­ten­be­reich des Kauf­ob­jekts. Das LG gab der Klage i.H.v. 60.000 € statt; das OLG wies sie ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Die Ver­nei­nung ei­nes Scha­dens­er­satz­an­spruchs der Kläge­rin aus Ver­schul­den bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen gem. § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB hielt der recht­li­chen Nachprüfung nicht stand. Die Ein­frie­dung ei­nes Haus­grundstücks ver­mit­telt Kauf­in­ter­es­sen­ten re­gelmäßig den Ein­druck, es handle sich um ein ein­heit­li­ches, nach außen ab­ge­schlos­se­nes Grundstück. Un­ter die­sen Umständen wa­ren die Be­klag­ten ver­pflich­tet, einem Irr­tum der Kläge­rin durch Aufklärung über den tatsäch­li­chen Grenz­ver­lauf vor­zu­beu­gen.

Die Be­klag­ten ha­ben ihre Aufklärungs­pflicht al­ler­dings nicht da­durch erfüllt, dass sie der Kläge­rin die er­be­te­nen Fi­nan­zie­rungs­un­ter­la­gen samt Ex­posé und La­gepläne über­la­sen hat­ten. Denn mit der Überg­abe von Un­ter­la­gen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungs­pflicht nur dann, wenn er auf­grund der Umstände die be­rech­tigte Er­war­tung ha­ben kann, dass der Käufer die Un­ter­la­gen nicht nur zum Zweck all­ge­mei­ner In­for­ma­tion, son­dern un­ter einem be­stimm­ten Ge­sichts­punkt ge­zielt durch­se­hen wird. Sol­che Umstände lie­gen etwa bei Überg­abe ei­nes Sach­verständi­gen­gut­ach­tens vor. Ein verständi­ger und red­li­cher Verkäufer kann da­ge­gen nicht er­war­ten, dass ein Käufer die Un­ter­la­gen dar­auf durch­sieht, ob - wie hier - in die Ein­frie­dung des Grundstücks mögli­cher­weise frem­der Grund ein­be­zo­gen wurde.

Auch auf die Frage, ob die Be­klag­ten arg­lis­tig ge­han­delt ha­ben, kam es nicht an. Denn es ging hier nicht um Ver­hal­tens­pflich­ten der Be­klag­ten im Zu­sam­men­hang mit der Be­schaf­fen­heit der Kauf­sa­che. Zur Be­schaf­fen­heit des ver­kauf­ten Grundstücks gehört es nicht, dass es sich auch auf Teile des Nach­bar­grundstücks er­streckt. Dies könnte auch nicht Ge­gen­stand ei­ner Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung sein; viel­mehr legte eine sol­che Ver­ein­ba­rung den Kauf­ge­gen­stand selbst und nicht le­dig­lich des­sen Be­schaf­fen­heit fest.

Un­abhängig da­von hatte das Be­ru­fungs­ge­richt feh­ler­haft den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list der Be­klag­ten ver­neint. Zwar trägt die Kläge­rin die Dar­le­gungs- und Be­weis­last auch für den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list. Da es sich bei der un­ter­blie­be­nen Aufklärung aber um eine ne­ga­tive Tat­sa­che han­delt, kom­men ihr Er­leich­te­run­gen nach den Grundsätzen der se­kundären Dar­le­gungs­last zu­gute. Da­her ist es Sa­che der Be­klag­ten, die­je­ni­gen Umstände in räum­li­cher, zeit­li­cher und in­halt­li­cher Weise zu kon­kre­ti­sie­ren, auf­grund de­ren sie von ei­ner Kennt­nis der Kläge­rin über die tatsäch­li­chen Grundstück­verhält­nisse aus­ge­gan­gen sein wol­len. In­fol­ge­des­sen muss das OLG im wei­te­ren Ver­fah­ren prüfen, ob die Be­klag­ten ihre Aufklärungs­pflicht - wie sie be­haup­ten - durch einen ausdrück­li­chen münd­li­chen Hin­weis auf den tatsäch­li­chen Grenz­ver­lauf erfüllt ha­ben.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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