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BGH: Sanierungen müssen allgemein anerkannten aktuellen Stand der Technik beachten

Urteil des BGH vom 24.5.2013 - V ZR 182/12

Bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz genügt den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. DIN-Normen tragen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, weshalb solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Klä­ge­rin beab­sich­tigte die früher als Tro­cken­bo­den genutzte Ein­heit zu einer Woh­nung aus­zu­bauen. Nach § 21 der Tei­lung­s­er­klär­ung ist der jewei­lige Eigen­tü­mer einer sol­chen Ein­heit unter näher bezeich­ne­ten Vor­aus­set­zun­gen befugt, die sei­ner Berech­ti­gung unter­lie­gen­den Dach­ge­schoss­be­rei­che auf eigene Kos­ten zu Wohn­zwe­cken aus­zu­bauen und die neu geschaf­fe­nen Räume von Teil­ei­gen­tum in Woh­nungs­ei­gen­tum umzu­wan­deln.

Nach einem von der Klä­ge­rin ein­ge­hol­ten Gut­ach­ten der Sach­ver­stän­di­gen S. war die Dach- und Decken­kon­struk­tion mit "ech­tem Haus­schwamm" und sons­ti­gen holz­zer­stö­ren­den Pil­zen befal­len. Es wurde eine Sanie­rung nach DIN 68800 emp­foh­len. Dem­ge­gen­über kam der von der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft beauf­tragte Sach­ver­stän­dige M. zu dem Ergeb­nis, es lägen allen­falls leichte Schä­den der Decken­kon­struk­tion vor. Die von ihm emp­foh­le­nen Sanie­rungs­maß­nah­men seien fach­lich nicht auf das Not­wen­dige beschränkt. Infol­ge­des­sen wurde auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung im Sep­tem­ber 2009 eine von der DIN 68800 abwei­chende Sanie­rung "gemäß den Vor­ga­ben des Sach­ver­stän­di­gen M." besch­los­sen.

AG und LG gaben der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage wei­test­ge­hend statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH die Ent­schei­dun­gen auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Die Frage, ob nur eine Sanie­rung nach der DIN 68800 den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spricht, ist unter Heran­zie­hung der jeweils aktu­el­len Fas­sung der DIN-Norm zu klä­ren. Jeden­falls bei noch vor­zu­neh­men­den Sanie­rungs­ar­bei­ten trägt nur die aktu­elle Fas­sung die Ver­mu­tung in sich, dass der Stand der all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik wie­der­ge­ben wird, zumal den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung in aller Regel nur genügt sein wird, wenn Sanie­rungs­maß­nah­men den im Zeit­punkt ihrer Durch­füh­rung maß­ge­ben­den Stan­dards ent­sp­re­chen.

Da DIN-Nor­men die Ver­mu­tung in sich tra­gen, dass sie den Stand der all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik wie­der­ge­ben, führte dies im recht­li­chen Aus­gangs­punkt dazu, dass sol­che Sanie­run­gen nur dann ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­sp­re­chen, wenn sie DIN-gerecht durch­ge­führt wer­den. Diese Ver­mu­tung kann jedoch ent­kräf­tet wer­den. Nur wenn dies gelingt, bleibt bei der Aus­übung des den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern (§ 21 Abs. 3 WEG) bzw. dem Rich­ter (§ 21 Abs. 8 WEG) ein­ge­räum­ten Gestal­tung­s­er­mes­sens Raum für eine von DIN-Nor­men abwei­chende Sanie­rung.

DIN-Nor­men sind keine Rechtsnor­men, son­dern pri­vate tech­ni­sche Rege­lun­gen mit Emp­feh­lung­scha­rak­ter, die hin­ter den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik zurück­b­lei­ben kön­nen, weil tech­ni­sche Ent­wick­lung und wis­sen­schaft­li­che Erkennt­nis in einem stän­di­gen Wan­del begrif­fen sind. Von daher liegt es in der Natur der Sache, dass in DIN-Nor­men emp­foh­lene Maß­nah­men zur Schäd­lings­be­kämp­fung nicht mehr die aner­kann­ten Regeln der Tech­nik besch­rei­ben, wenn auf­grund neuer Erkennt­nisse andere - geeig­ne­ter erschei­nende - Metho­den an deren Stelle tre­ten, was zur Verteue­rung, aber auch zur Ver­bil­li­gung von Sanie­run­gen füh­ren kann. Ob es sich so ver­hält, kann zuver­läs­sig nur durch Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens geklärt wer­den.

So lag der Fall auch hier. Die Revi­sion ver­wies dar­auf, dass die Beklag­ten im Hin­blick auf neuere - für den Sanie­rungs­auf­wand ent­schei­dende - bio­lo­gi­sche Erkennt­nisse über Holz­schäd­linge bes­trit­ten, dass die DIN 68800 (noch) die "all­ge­mein aner­kann­ten Kon­struk­ti­ons­grund­sätze" wie­der­gab, und dies unter Sach­ver­stän­di­gen­be­weis ges­tellt wurde. Zwar kann ein Gericht von der an sich erfor­der­li­chen Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens bei Vor­lie­gen eige­ner Sach­kunde abse­hen. Das setzt jedoch vor­aus, dass die Sach­kunde des Gerichts den Par­teien vor der Ent­schei­dung bekannt gemacht und zudem im Urteil im Ein­zel­nen dar­ge­legt wurde. Daran fehlte es hier aller­dings. Ebenso ver­hielt es sich, soweit das Beru­fungs­ge­richt seine Erwä­gun­gen auf gerichts­be­kannte Tat­sa­chen stützte. Somit konn­ten die Beru­fung­s­ur­teile kei­nen Bestand haben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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