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BGH: Klausel für Kostenbeteiligung des Mieters an der Gasthermenwartung muss keine Obergrenze beinhalten

Urteil des BGH vom 7.11.2012 - VIII ZR 119/12

Die War­tungs­kos­ten für eine Gastherme gehören zu den Be­triebs­kos­ten ei­ner Woh­nung i.S.v. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b Be­trKV. Eine Klau­sel in einem vom Ver­mie­ter ge­stell­ten For­mu­lar­miet­ver­trag, die dem Mie­ter die an­tei­li­gen Kos­ten der jähr­li­chen War­tung auf­er­legt, be­nach­tei­ligt den Mie­ter auch dann nicht un­an­ge­mes­sen, wenn sie eine Ober­grenze für den Um­la­ge­be­trag nicht vor­sieht.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist seit 1987 Ver­mie­te­rin der Be­klag­ten. In dem von der Ver­mie­te­rin ge­stell­ten For­mu­lar­miet­ver­trag, wa­ren die Kos­ten der jähr­li­chen War­tung der Gastherme an­tei­lig der Be­klag­ten auf­er­legt wor­den. Im Jahr 2010 nahm die Kläge­rin des­halb die Be­klagte für die durch­geführte War­tung der Gastherme auf Zah­lung der an­tei­lig ent­stan­de­nen Kos­ten i.H.v. 58,48 € nebst Zin­sen und vor­ge­richt­li­chen An­walts­kos­ten in An­spruch.

Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr an­trags­gemäß statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Die Kläge­rin hat ge­gen die Be­klagte einen Zah­lungs­an­spruch, da die Klau­sel über die Kos­ten­tra­gungs­pflicht im von der Kläge­rin ge­stell­ten For­mu­lar­miet­ver­trag wirk­sam war.

Die War­tungs­kos­ten für eine Gastherme gehören zu den Be­triebs­kos­ten ei­ner Woh­nung i.S.v. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b Be­trKV. Sie können gem. § 7 Abs. 2 Heiz­kos­tenVO vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter um­ge­legt wer­den, so­fern es sich bei der Gastherme um eine zen­trale Hei­zungs- und/oder Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­lage gem. § 1 Nr. 1 Heiz­kos­tenVO han­delt und keine Aus­nah­me­re­ge­lung hin­sicht­lich der An­wend­bar­keit der Ver­ord­nung gem. §§ 2, 11 Heiz­kos­tenVO ein­greift. Dazu hatte das Be­ru­fungs­ge­richt zwar keine Fest­stel­lun­gen ge­trof­fen. Das war in­des­sen un­schädlich, da die Be­klagte die Kos­ten der War­tung der Gastherme nach § 23 Nr.11 des Miet­ver­trags tra­gen muss.

Die Be­triebs­kos­ten ei­ner Miet­woh­nung, de­ren Um­le­gung auf den Mie­ter ent­we­der ge­setz­lich be­stimmt oder von den Ver­trags­par­teien ver­ein­bart ist, hat der Mie­ter grundsätz­lich in der an­ge­fal­le­nen Höhe zu tra­gen. Eine Ober­grenze dafür sieht die ge­setz­li­che Re­ge­lung nicht vor. Es ist le­dig­lich das Ge­bot der Wirt­schaft­lich­keit aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB bei der Ab­rech­nung und der Ver­ur­sa­chung von Be­triebs­kos­ten zu be­ach­ten. Dies war hier der Fall. So­weit sich aus der eine Vor­nah­me­klau­sel be­tref­fen­den Ent­schei­dung des Se­nats aus dem Jahr 1991 (Az.: VIII ZR 38/90) et­was an­de­res er­ge­ben sollte, hält der Se­nat hieran nicht fest.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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