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BGH: Klausel für Kostenbeteiligung des Mieters an der Gasthermenwartung muss keine Obergrenze beinhalten

Urteil des BGH vom 7.11.2012 - VIII ZR 119/12

Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S.v. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrKV. Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn sie eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist seit 1987 Ver­mie­te­rin der Beklag­ten. In dem von der Ver­mie­te­rin ges­tell­ten For­mular­miet­ver­trag, waren die Kos­ten der jähr­li­chen War­tung der Gastherme antei­lig der Beklag­ten auf­er­legt wor­den. Im Jahr 2010 nahm die Klä­ge­rin des­halb die Beklagte für die durch­ge­führte War­tung der Gastherme auf Zah­lung der antei­lig ent­stan­de­nen Kos­ten i.H.v. 58,48 € nebst Zin­sen und vor­ge­richt­li­chen Anwalts­kos­ten in Anspruch.

Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr antrags­ge­mäß statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin hat gegen die Beklagte einen Zah­lungs­an­spruch, da die Klau­sel über die Kos­ten­tra­gungspf­licht im von der Klä­ge­rin ges­tell­ten For­mular­miet­ver­trag wirk­sam war.

Die War­tungs­kos­ten für eine Gastherme gehö­ren zu den Betriebs­kos­ten einer Woh­nung i.S.v. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrKV. Sie kön­nen gem. § 7 Abs. 2 Heiz­kos­tenVO vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter umge­legt wer­den, sofern es sich bei der Gastherme um eine zen­trale Hei­zungs- und/oder Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­lage gem. § 1 Nr. 1 Heiz­kos­tenVO han­delt und keine Aus­nah­me­re­ge­lung hin­sicht­lich der Anwend­bar­keit der Ver­ord­nung gem. §§ 2, 11 Heiz­kos­tenVO ein­g­reift. Dazu hatte das Beru­fungs­ge­richt zwar keine Fest­stel­lun­gen getrof­fen. Das war indes­sen unschäd­lich, da die Beklagte die Kos­ten der War­tung der Gastherme nach § 23 Nr.11 des Miet­ver­trags tra­gen muss.

Die Betriebs­kos­ten einer Miet­woh­nung, deren Umle­gung auf den Mie­ter ent­we­der gesetz­lich bestimmt oder von den Ver­trag­s­par­teien ver­ein­bart ist, hat der Mie­ter grund­sätz­lich in der ange­fal­le­nen Höhe zu tra­gen. Eine Ober­g­renze dafür sieht die gesetz­li­che Rege­lung nicht vor. Es ist ledig­lich das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB bei der Abrech­nung und der Ver­ur­sa­chung von Betriebs­kos­ten zu beach­ten. Dies war hier der Fall. Soweit sich aus der eine Vor­nah­me­klau­sel betref­fen­den Ent­schei­dung des Senats aus dem Jahr 1991 (Az.: VIII ZR 38/90) etwas ande­res erge­ben sollte, hält der Senat hieran nicht fest.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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