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BGH: Keine weiteren Stimmrechte bei nachträglicher Veräußerung ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer

Urteil des BGH vom 27.4.2012 - V ZR 211/11

Im Fall, dass ein Eigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich aufteilt und die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte veräußert, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Daran ändert auch die Zustimmung des Verwalters aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses nichts.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, zu deren Wohn­an­lage ein Vor­der- und ein Hin­ter­haus gehö­ren. Das Vor­der­haus besteht aus elf Ein­hei­ten, wäh­rend das gesamte Hin­ter­haus die Ein­heit Nr. 12 bil­det. Das Stimm­recht ist nicht gere­gelt. Die Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum steht unter dem Vor­be­halt der Zustim­mung des Ver­wal­ters.

Im Jahr 2009 teilte die Klä­ge­rin die in ihrem Eigen­tum ste­hende Ein­heit Nr. 12 ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in neun selb­stän­dige Ein­hei­ten auf und ver­äu­ßerte ansch­lie­ßend das neu geschaf­fene Woh­nungs­ei­gen­tum Nr. 12 mit Zustim­mung des Ver­wal­ters. In der ansch­lie­ßen­den Eigen­tü­mer­ver­samm­lung besch­los­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, dass dem Erwer­ber der neuen Ein­heit Nr. 12 ein eige­nes Stimm­recht nicht zustehe.

Die Klä­ge­rin sah die Ver­äu­ße­rung der von ihr geschaf­fe­nen Wohn­ein­hei­ten gefähr­det und wollte fest­s­tel­len las­sen, dass dem Erwer­ber der Ein­heit Nr. 12 ebenso wie den künf­ti­gen Erwer­bern der wei­te­ren Ein­hei­ten ein eige­nes Stimm­recht zusteht. Die Klage blieb aller­dings in allen Instan­zen erfolg­los.

Die Gründe:
Obwohl in der Gemein­schaft gem. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG das Kopf­prin­zip gilt, bei dem jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Stimme hat, trat im vor­lie­gen­den Fall keine Stimm­rechts­ver­meh­rung ein.

Zwar bedarf die spä­tere Auf­tei­lung und Ver­äu­ße­rung neu geschaf­fe­ner Ein­hei­ten - vor­be­halt­lich einer Ver­ein­ba­rung gem. § 12 WEG - nicht der Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Diese Befug­nisse set­zen aber vor­aus, dass der Sta­tus der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gewahrt bleibt. Dies ist aller­dings nur dann als gewähr­leis­tet anzu­se­hen, wenn die ursprüng­li­che Stim­men­zahl keine Ände­rung erfährt. Das beste­hende Stimm­recht ist wegen der Selb­stän­dig­keit der neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten von deren Erwer­bern nach Bruch­tei­len und nicht ana­log § 25 Abs. 2 S. 2 WEG zur gesam­ten Hand aus­zu­ü­ben; diese für das Objekt­stimm­recht bereits ent­schie­dene Rechts­folge gilt in glei­cher Weise für das Kopf­stimm­recht, wenn die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten an unter­schied­li­che Erwer­ber ver­äu­ßert wer­den.

Zwar kann bei der Gel­tung des Kopf­stimm­rechts eine nach­träg­li­che Ver­meh­rung von Stimm­rech­ten ein­t­re­ten, wenn ein Eigen­tü­mer meh­rere Ein­hei­ten hält und diese suk­zes­sive ver­äu­ßert. Auf die spä­tere Schaf­fung neuer Ein­hei­ten ohne Mit­wir­kung der übri­gen Eigen­tü­mer ist dies aller­dings nicht über­trag­bar. Hält ein Eigen­tü­mer meh­rere Ein­hei­ten, ist jeder­zeit damit zu rech­nen, dass auf­grund des Kopf­stimm­rechts bei einer Ver­äu­ße­rung an Dritte neue Stimm­rechte ent­ste­hen. Daran fehlt es aber, wenn - wie hier - eine Ein­heit nach­träg­lich ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­ge­teilt und die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten ver­äu­ßert wer­den. Ebenso wenig kann die Schutz­be­dürf­tig­keit der Erwer­ber sol­cher Ein­hei­ten über die der bis­he­ri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ges­tellt wer­den.

Ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ge­rin führte auch die Zustim­mung des Ver­wal­ters zu der Ver­äu­ße­rung der neu geschaf­fe­nen Ein­heit Nr. 12 nicht zu der Ent­ste­hung eines wei­te­ren vol­len Stimm­rechts. Das in der Tei­lung­s­er­klär­ung vor­ge­se­hene Zustim­mungs­er­for­der­nis bezog sich sei­ner Zweck­rich­tung nach nicht auf das Stimm­recht. Ein Zustim­mungs­vor­be­halt gem. § 12 WEG soll es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nur ermög­li­chen, das Ein­drin­gen stö­ren­der oder zah­lung­s­un­fähi­ger Per­so­nen in die Gemein­schaft zu ver­hin­dern. Lie­gen diese Vor­aus­set­zun­gen - wie hier - nicht vor, muss die Zustim­mung erteilt wer­den. Die Stimm­rechts­ver­hält­nisse in der Gemein­schaft wer­den davon nicht berührt. Eine nach­träg­li­che Ver­meh­rung der Stimm­rechte kann weder durch eine Zustim­mung des Ver­wal­ters noch durch einen Mehr­heits­be­schluss, son­dern nur durch eine ent­sp­re­chende Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erreicht wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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