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BGH: Keine weiteren Stimmrechte bei nachträglicher Veräußerung ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer

Urteil des BGH vom 27.4.2012 - V ZR 211/11

Im Fall, dass ein Ei­gentümer sein Woh­nungs­ei­gen­tum ohne Zu­stim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer nachträglich auf­teilt und die neu ge­schaf­fe­nen Ein­hei­ten an ver­schie­dene Dritte veräußert, ent­ste­hen bei Gel­tung des Kopf­stimm­rechts keine wei­te­ren Stimm­rechte. Daran ändert auch die Zu­stim­mung des Ver­wal­ters auf­grund ei­nes in der Tei­lungs­erklärung ent­hal­te­nen Zu­stim­mungs­er­for­der­nis­ses nichts.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft, zu de­ren Wohn­an­lage ein Vor­der- und ein Hin­ter­haus gehören. Das Vor­der­haus be­steht aus elf Ein­hei­ten, während das ge­samte Hin­ter­haus die Ein­heit Nr. 12 bil­det. Das Stimm­recht ist nicht ge­re­gelt. Die Veräußerung von Woh­nungs­ei­gen­tum steht un­ter dem Vor­be­halt der Zu­stim­mung des Ver­wal­ters.

Im Jahr 2009 teilte die Kläge­rin die in ih­rem Ei­gen­tum ste­hende Ein­heit Nr. 12 ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer in neun selbständige Ein­hei­ten auf und veräußerte an­schließend das neu ge­schaf­fene Woh­nungs­ei­gen­tum Nr. 12 mit Zu­stim­mung des Ver­wal­ters. In der an­schließen­den Ei­gentümer­ver­samm­lung be­schlos­sen die Woh­nungs­ei­gentümer, dass dem Er­wer­ber der neuen Ein­heit Nr. 12 ein ei­ge­nes Stimm­recht nicht zu­stehe.

Die Kläge­rin sah die Veräußerung der von ihr ge­schaf­fe­nen Wohn­ein­hei­ten gefähr­det und wollte fest­stel­len las­sen, dass dem Er­wer­ber der Ein­heit Nr. 12 ebenso wie den künf­ti­gen Er­wer­bern der wei­te­ren Ein­hei­ten ein ei­ge­nes Stimm­recht zu­steht. Die Klage blieb al­ler­dings in al­len In­stan­zen er­folg­los.

Die Gründe:
Ob­wohl in der Ge­mein­schaft gem. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG das Kopf­prin­zip gilt, bei dem je­der Woh­nungs­ei­gentümer eine Stimme hat, trat im vor­lie­gen­den Fall keine Stimm­rechts­ver­meh­rung ein.

Zwar be­darf die spätere Auf­tei­lung und Veräußerung neu ge­schaf­fe­ner Ein­hei­ten - vor­be­halt­lich ei­ner Ver­ein­ba­rung gem. § 12 WEG - nicht der Zu­stim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer. Diese Be­fug­nisse set­zen aber vor­aus, dass der Sta­tus der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer ge­wahrt bleibt. Dies ist al­ler­dings nur dann als gewähr­leis­tet an­zu­se­hen, wenn die ur­sprüng­li­che Stim­men­zahl keine Ände­rung erfährt. Das be­ste­hende Stimm­recht ist we­gen der Selbständig­keit der neu ge­schaf­fe­nen Ein­hei­ten von de­ren Er­wer­bern nach Bruch­tei­len und nicht ana­log § 25 Abs. 2 S. 2 WEG zur ge­sam­ten Hand auszuüben; diese für das Ob­jekt­stimm­recht be­reits ent­schie­dene Rechts­folge gilt in glei­cher Weise für das Kopf­stimm­recht, wenn die neu ge­schaf­fe­nen Ein­hei­ten an un­ter­schied­li­che Er­wer­ber veräußert wer­den.

Zwar kann bei der Gel­tung des Kopf­stimm­rechts eine nachträgli­che Ver­meh­rung von Stimm­rech­ten ein­tre­ten, wenn ein Ei­gentümer meh­rere Ein­hei­ten hält und diese suk­zes­sive veräußert. Auf die spätere Schaf­fung neuer Ein­hei­ten ohne Mit­wir­kung der übri­gen Ei­gentümer ist dies al­ler­dings nicht über­trag­bar. Hält ein Ei­gentümer meh­rere Ein­hei­ten, ist je­der­zeit da­mit zu rech­nen, dass auf­grund des Kopf­stimm­rechts bei ei­ner Veräußerung an Dritte neue Stimm­rechte ent­ste­hen. Daran fehlt es aber, wenn - wie hier - eine Ein­heit nachträglich ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer auf­ge­teilt und die neu ge­schaf­fe­nen Ein­hei­ten veräußert wer­den. Ebenso we­nig kann die Schutz­bedürf­tig­keit der Er­wer­ber sol­cher Ein­hei­ten über die der bis­he­ri­gen Woh­nungs­ei­gentümer ge­stellt wer­den.

Ent­ge­gen der An­sicht der Kläge­rin führte auch die Zu­stim­mung des Ver­wal­ters zu der Veräußerung der neu ge­schaf­fe­nen Ein­heit Nr. 12 nicht zu der Ent­ste­hung ei­nes wei­te­ren vollen Stimm­rechts. Das in der Tei­lungs­erklärung vor­ge­se­hene Zu­stim­mungs­er­for­der­nis be­zog sich sei­ner Zweck­rich­tung nach nicht auf das Stimm­recht. Ein Zu­stim­mungs­vor­be­halt gem. § 12 WEG soll es den Woh­nungs­ei­gentümern nur ermögli­chen, das Ein­drin­gen stören­der oder zah­lungs­unfähi­ger Per­so­nen in die Ge­mein­schaft zu ver­hin­dern. Lie­gen diese Vor­aus­set­zun­gen - wie hier - nicht vor, muss die Zu­stim­mung er­teilt wer­den. Die Stimm­rechts­verhält­nisse in der Ge­mein­schaft wer­den da­von nicht berührt. Eine nachträgli­che Ver­meh­rung der Stimm­rechte kann we­der durch eine Zu­stim­mung des Ver­wal­ters noch durch einen Mehr­heits­be­schluss, son­dern nur durch eine ent­spre­chende Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gentümer er­reicht wer­den.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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