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BGH: Keine Verjährung des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung

Urteil des BGH vom 27.4.2012 - V ZR 177/11

Der An­spruch des Woh­nungs­ei­gentümers auf ord­nungsmäßige Ver­wal­tung ist grundsätz­lich un­verjähr­bar. Eine sol­che gleich­sam ständig neu ent­ste­hende Dau­er­ver­pflich­tung kann nicht verjähren.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien sind die Mit­glie­der ei­ner Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Die Kläger hat­ten die Dach­ge­schoss­woh­nung, die ur­sprüng­lich mit der da­ne­ben lie­gen­den Woh­nung zu ei­ner Ein­heit ver­bun­den war, im Jahr 2005 er­wor­ben. Auf­grund der Tren­nung der Woh­nun­gen verfügt die Woh­nung der Kläger nicht mehr über einen zwei­ten Ret­tungs­weg. Nach­dem das Bau­auf­sichts­amt dies im April 2008 be­an­stan­det und auf An­trag der Kläger den Bau ei­ner Außen­spin­del­treppe ge­neh­migt hatte, be­auf­trag­ten sie einen Ar­chi­tek­ten mit de­ren Pla­nung.

In der Ei­gentümer­ver­samm­lung vom 23. März 2009 lehnte die Ei­gentümer­ge­mein­schaft den An­trag der Kläger ab, die von dem Ar­chi­tek­ten ge­plante Feu­er­treppe zu er­rich­ten. Die­sen Be­schluss foch­ten die Kläger an und be­an­trag­ten, die Be­klag­ten zur Zu­stim­mung zu ver­ur­tei­len. Da die Be­klag­ten die Auf­fas­sung ver­tre­ten, die ge­naue Aus­ge­stal­tung ei­nes Ret­tungs­we­ges sei Sa­che der Ei­gentümer­ge­mein­schaft, be­an­trag­ten die Kläger im Laufe des Ver­fah­rens hilfs­weise, die Be­klag­ten zu ver­ur­tei­len, dem An­trag zu­zu­stim­men, dass die Ei­gentümer­ge­mein­schaft einen fach­ge­rech­ten Ret­tungs­weg an­bringt.

Das AG gab dem Hilfs­an­trag statt. Die hier­ge­gen ge­rich­tete Be­ru­fung ei­ner Woh­nungs­ei­gentüme­rin, der Be­klag­ten zu 1), die die Ein­rede der Verjährung er­ho­ben hat, wies das LG zurück. Auf ihre Re­vi­sion hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil unf und wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Rechts­feh­ler­haft hat das LG die Zulässig­keit des Hilfs­an­trags der Kläger be­jaht.

Mit dem Hilfs­an­trag wol­len die Kläger eine Re­ge­lung er­rei­chen, die bis­her nicht zur Ab­stim­mung stand. Geht es wie hier um die Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer an ei­ner ord­nungsmäßigen Ver­wal­tung (§ 21 Abs. 4 WEG), ist die vor­he­rige Be­fas­sung der Ei­gentümer­ver­samm­lung mit dem An­trag, den der Woh­nungs­ei­gentümer ge­richt­lich durch­set­zen will, aber Vor­aus­set­zung für die Zulässig­keit die­ser Leis­tungs­klage. Denn primär zuständig für die Be­schluss­fas­sung ist die Ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gentümer (§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG).

Et­was an­de­res gilt nur, wenn mit an Si­cher­heit gren­zen­der Wahr­schein­lich­keit da­von aus­ge­gan­gen wer­den kann, dass der An­trag in der Ei­gentümer­ver­samm­lung nicht die er­for­der­li­che Mehr­heit fin­den wird. Die Fest­stel­lun­gen des LG tra­gen je­doch des­sen An­nahme nicht, dass mit ei­ner ent­spre­chen­den Be­schluss­fas­sung nicht zu rech­nen sei. Die Re­vi­sion be­an­stan­det zu Recht, dass das LG den Woh­nungs­ei­gentümern eine ge­ne­relle Ab­leh­nung ei­nes zwei­ten Ret­tungs­wegs un­ter­stelle. Der Um­stand, dass die Be­klagte zu 1) den Stand­punkt ver­tritt, die Schaf­fung ei­nes Ret­tungs­we­ges sei Sa­che der Kläger und ein et­wai­ger An­spruch ge­gen die Ge­mein­schaft sei verjährt, recht­fer­tigt nicht die An­nahme, dass auch die übri­gen Ei­gentümer der ins­ge­samt 14 Wohn­ein­hei­ten eine ent­spre­chende Be­schluss­fas­sung ab­leh­nen.

Da­nach konnte das an­ge­foch­tene Ur­teil kei­nen Be­stand ha­ben. Für den Fall, dass das LG zu dem Er­geb­nis kom­men sollte, dass hier aus­nahms­weise eine Vor­be­fas­sung der Ei­gentümer­ver­samm­lung mit dem Hilfs­an­trag der Kläger nicht er­for­der­lich war, weist der Se­nat auf Fol­gen­des hin: Die Ein­hal­tung der Brand­schutz­vor­schrif­ten ent­spricht ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der An­spruch des Woh­nungs­ei­gentümers auf ord­nungsmäßige Ver­wal­tung ist grundsätz­lich un­verjähr­bar. Ist eine Maßnahme im In­ter­esse ei­ner ord­nungsmäßigen Ver­wal­tung not­wen­dig, er­for­dert diese ständig ihre Durchführung. Eine sol­che gleich­sam ständig neu ent­ste­hende Dau­er­ver­pflich­tung kann nicht verjähren. Dies folgt auch aus Sinn und Zweck der Verjährungs­vor­schrif­ten.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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