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BGH: Keine Verjährung des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung

Urteil des BGH vom 27.4.2012 - V ZR 177/11

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien sind die Mit­g­lie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Klä­ger hat­ten die Dach­ge­schoss­woh­nung, die ursprüng­lich mit der dane­ben lie­gen­den Woh­nung zu einer Ein­heit ver­bun­den war, im Jahr 2005 erwor­ben. Auf­grund der Tren­nung der Woh­nun­gen ver­fügt die Woh­nung der Klä­ger nicht mehr über einen zwei­ten Ret­tungs­weg. Nach­dem das Bau­auf­sicht­s­amt dies im April 2008 bean­stan­det und auf Antrag der Klä­ger den Bau einer Außen­spin­delt­reppe geneh­migt hatte, beauf­trag­ten sie einen Archi­tek­ten mit deren Pla­nung.

In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 23. März 2009 lehnte die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft den Antrag der Klä­ger ab, die von dem Archi­tek­ten geplante Feu­er­t­reppe zu errich­ten. Die­sen Beschluss foch­ten die Klä­ger an und bean­trag­ten, die Beklag­ten zur Zustim­mung zu ver­ur­tei­len. Da die Beklag­ten die Auf­fas­sung ver­t­re­ten, die genaue Aus­ge­stal­tung eines Ret­tungs­we­ges sei Sache der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft, bean­trag­ten die Klä­ger im Laufe des Ver­fah­rens hilfs­weise, die Beklag­ten zu ver­ur­tei­len, dem Antrag zuzu­stim­men, dass die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft einen fach­ge­rech­ten Ret­tungs­weg anbringt.

Das AG gab dem Hilf­s­an­trag statt. Die hier­ge­gen gerich­tete Beru­fung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin, der Beklag­ten zu 1), die die Ein­rede der Ver­jäh­rung erho­ben hat, wies das LG zurück. Auf ihre Revi­sion hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil unf und wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Rechts­feh­ler­haft hat das LG die Zuläs­sig­keit des Hilf­s­an­trags der Klä­ger bejaht.

Mit dem Hilf­s­an­trag wol­len die Klä­ger eine Rege­lung errei­chen, die bis­her nicht zur Abstim­mung stand. Geht es wie hier um die Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an einer ord­nungs­mä­ß­i­gen Ver­wal­tung (§ 21 Abs. 4 WEG), ist die vor­he­rige Befas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit dem Antrag, den der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gericht­lich durch­set­zen will, aber Vor­aus­set­zung für die Zuläs­sig­keit die­ser Leis­tungs­klage. Denn pri­mär zustän­dig für die Beschluss­fas­sung ist die Ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG).

Etwas ande­res gilt nur, wenn mit an Sicher­heit gren­zen­der Wahr­schein­lich­keit davon aus­ge­gan­gen wer­den kann, dass der Antrag in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nicht die erfor­der­li­che Mehr­heit fin­den wird. Die Fest­stel­lun­gen des LG tra­gen jedoch des­sen Annahme nicht, dass mit einer ent­sp­re­chen­den Beschluss­fas­sung nicht zu rech­nen sei. Die Revi­sion bean­stan­det zu Recht, dass das LG den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern eine gene­relle Ableh­nung eines zwei­ten Ret­tungs­wegs unter­s­telle. Der Umstand, dass die Beklagte zu 1) den Stand­punkt ver­tritt, die Schaf­fung eines Ret­tungs­we­ges sei Sache der Klä­ger und ein etwai­ger Anspruch gegen die Gemein­schaft sei ver­jährt, recht­fer­tigt nicht die Annahme, dass auch die übri­gen Eigen­tü­mer der ins­ge­s­amt 14 Wohn­ein­hei­ten eine ent­sp­re­chende Beschluss­fas­sung ableh­nen.

Danach konnte das ange­foch­tene Urteil kei­nen Bestand haben. Für den Fall, dass das LG zu dem Ergeb­nis kom­men sollte, dass hier aus­nahms­weise eine Vor­be­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit dem Hilf­s­an­trag der Klä­ger nicht erfor­der­lich war, weist der Senat auf Fol­gen­des hin: Die Ein­hal­tung der Brand­schutz­vor­schrif­ten ent­spricht ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf ord­nungs­mä­ß­ige Ver­wal­tung ist grund­sätz­lich unver­jähr­bar. Ist eine Maß­nahme im Inter­esse einer ord­nungs­mä­ß­i­gen Ver­wal­tung not­wen­dig, erfor­dert diese stän­dig ihre Durch­füh­rung. Eine sol­che gleich­sam stän­dig neu ent­ste­hende Dau­er­verpf­lich­tung kann nicht ver­jäh­ren. Dies folgt auch aus Sinn und Zweck der Ver­jäh­rungs­vor­schrif­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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