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BGH: Keine arglistige Täuschung eines Anlegers durch den Vertrieb über die Höhe einer im Kaufpreis einer Immobilie enthaltenen Innenprovision

Urteile des BGH vom 5. Juni 2012 - XI ZR 149/11 u.a.
Der u. a. für das Bank­recht zuständige XI. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat auf die Re­vi­sio­nen ei­ner Bank in acht Par­al­lelfällen ent­schie­den, dass An­le­ger nicht arg­lis­tig über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­sion getäuscht wer­den, wenn in dem Ver­kaufs­pro­spekt an­ge­ge­ben wird, vom Ge­samt­auf­wand ent­fie­len für den Er­werb ei­ner Im­mo­bi­lie 76,70% auf "Grundstück, Gebäude incl. Ver­trieb und Mar­ke­ting" und darin eine Ver­triebs­pro­vi­sion in Höhe von 18,24% ein­ge­preist ist. Die den Er­werb fi­nan­zie­rende Bank traf des­halb in­so­fern keine Aufklärungs­pflicht un­ter dem Ge­sichts­punkt ei­nes Wis­sens­vor­sprungs.
Das Be­ru­fungs­ge­richt hat die Zwangs­voll­stre­ckung aus no­ta­ri­el­len Ur­kun­den, die im Zu­sam­men­hang mit dem Im­mo­bi­li­en­er­werb er­rich­tet wur­den und Dar­le­hensrück­zah­lungs­an­sprüche der Bank si­chern soll­ten, für un­zulässig erklärt. Auf die Re­vi­sio­nen der Bank hat der XI. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs die Be­ru­fungs­ur­teile auf­ge­ho­ben und die Ver­fah­ren an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.
Zur Begründung hat der Se­nat aus­geführt:
Nach der ständi­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes ist eine kre­dit­ge­bende Bank, mit der kein An­la­ge­be­ra­tungs­ver­trag ge­schlos­sen wurde, bei steu­er­spa­ren­den Bau­her­ren-, Bauträger- und Er­wer­ber­mo­del­len zur Ri­si­ko­aufklärung über das fi­nan­zierte An­la­ge­ge­schäft nur un­ter ganz be­son­de­ren Vor­aus­set­zun­gen ver­pflich­tet. Das ist etwa bei einem Wis­sens­vor­sprung der Bank der Fall. Ein sol­cher liegt u.a. vor, wenn die Bank po­si­tive Kennt­nis da­von hat, dass der An­le­ger von sei­nem Ge­schäfts­part­ner oder durch den Ver­kaufs­pro­spekt über die von ihm zu zah­len­den Ver­triebs­pro­vi­sio­nen arg­lis­tig getäuscht wurde.
Der hier ver­wen­dete Ver­kaufs­pro­spekt weist zwar nicht aus, dass in den Kauf­preis eine Ver­triebs­pro­vi­sion in Höhe von 18,24% ein­ge­preist war. Eine arg­lis­tige Täuschung, wie sie vom Be­ru­fungs­ge­richt an­ge­nom­men wurde, liegt den­noch nicht vor. Der An­fall von Ver­triebs­pro­vi­sio­nen wurde im pro­spek­tier­ten Ge­samt­auf­wand un­ter der Ru­brik "Grundstück, Gebäude incl. Ver­trieb und Mar­ke­ting" deut­lich er­kenn­bar dem Grunde nach of­fen­ge­legt. Auch eine Täuschung über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­sion ist nicht er­folgt. Aus der ge­rin­gen Höhe an­de­rer of­fen ge­leg­ter Be­stand­teile des Ge­samt­auf­wan­des kann, ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts, nicht ge­schlos­sen wer­den, die im Kauf­preis ent­hal­tene Ver­triebs­pro­vi­sion sei eben­falls ge­ring.
In den von den Ver­mitt­lern ver­wen­de­ten for­mu­larmäßigen Ver­mitt­lungs­aufträgen und Be­rech­nungs­bei­spie­len wurde eben­falls nicht arg­lis­tig über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­sion getäuscht. Diese wei­sen zwar nur die vom An­le­ger di­rekt an den je­wei­li­gen Ver­mitt­ler zu zah­lende "Be­ar­bei­tungs­gebühr" in Höhe von 3,42% aus. Darin liegt je­doch keine ab­schließende Erklärung über An­fall und Höhe sons­ti­ger Ver­triebs­pro­vi­sio­nen. Im Ge­gen­teil wird ausdrück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Ver­mitt­ler nicht nur für die Er­wer­ber, son­dern auch als Nach­weis­mak­ler für eine zwi­schen­ge­schal­tete Ver­triebs­ge­sell­schaft tätig wer­den und Pro­vi­si­ons­an­sprüche auch ge­gen an­dere am Im­mo­bi­li­en­pro­jekt Be­tei­ligte be­ste­hen können. Schließlich er­gab die in den Vor­in­stan­zen durch­geführte Be­weis­auf­nahme nicht, dass die Ver­mitt­ler in den Ver­kaufs­ge­sprächen wahr­heits­wid­rige An­ga­ben über An­fall und Höhe wei­te­rer Ver­triebs­pro­vi­sio­nen ge­macht ha­ben. Man­gels ei­ner arg­lis­ti­gen Täuschung der An­le­ger durch den Ver­trieb konnte der Bank des­halb nicht der Ver­wurf ge­macht wer­den, eine Aufklärungs­pflicht ver­letzt zu ha­ben. Scha­dens­er­satz­an­sprüche der An­le­ger ge­gen die Bank, die der Zwangs­voll­stre­ckung ent­ge­gen ge­hal­ten wer­den könn­ten, be­ste­hen so­mit nicht. Die Ver­fah­ren wa­ren zur Klärung wei­te­rer, vom Be­ru­fungs­ge­richt bis­lang noch nicht geprüfter Ein­wen­dun­gen der An­le­ger zurück­zu­ver­wei­sen. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 82/2012 vom 06.06.2012
11.06.2012 nach oben

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