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BGH: Keine arglistige Täuschung eines Anlegers durch den Vertrieb über die Höhe einer im Kaufpreis einer Immobilie enthaltenen Innenprovision

Urteile des BGH vom 5. Juni 2012 - XI ZR 149/11 u.a.
Der u. a. für das Bank­recht zustän­dige XI. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat auf die Revi­sio­nen einer Bank in acht Paral­lel­fäl­len ent­schie­den, dass Anle­ger nicht arg­lis­tig über die Höhe der Ver­trieb­s­pro­vi­sion getäuscht wer­den, wenn in dem Ver­kauf­s­pro­spekt ange­ge­ben wird, vom Gesamt­auf­wand ent­fie­len für den Erwerb einer Immo­bi­lie 76,70% auf "Grund­stück, Gebäude incl. Ver­trieb und Mar­ke­ting" und darin eine Ver­trieb­s­pro­vi­sion in Höhe von 18,24% ein­ge­p­reist ist. Die den Erwerb finan­zie­rende Bank traf des­halb inso­fern keine Auf­klär­ungspf­licht unter dem Gesichts­punkt eines Wis­sens­vor­sprungs.
Das Beru­fungs­ge­richt hat die Zwangs­voll­st­re­ckung aus nota­ri­el­len Urkun­den, die im Zusam­men­hang mit dem Immo­bi­lie­n­er­werb errich­tet wur­den und Dar­le­hens­rück­zah­lungs­an­sprüche der Bank sichern soll­ten, für unzu­läs­sig erklärt. Auf die Revi­sio­nen der Bank hat der XI. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs die Beru­fung­s­ur­teile auf­ge­ho­ben und die Ver­fah­ren an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.
Zur Begrün­dung hat der Senat aus­ge­führt:
Nach der stän­di­gen Recht­sp­re­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes ist eine kre­dit­ge­bende Bank, mit der kein Anla­ge­be­ra­tungs­ver­trag gesch­los­sen wurde, bei steu­er­spa­ren­den Bau­her­ren-, Bau­trä­ger- und Erwer­ber­mo­del­len zur Risi­ko­auf­klär­ung über das finan­zierte Anla­ge­ge­schäft nur unter ganz beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen verpf­lich­tet. Das ist etwa bei einem Wis­sens­vor­sprung der Bank der Fall. Ein sol­cher liegt u.a. vor, wenn die Bank posi­tive Kennt­nis davon hat, dass der Anle­ger von sei­nem Geschäft­s­part­ner oder durch den Ver­kauf­s­pro­spekt über die von ihm zu zah­len­den Ver­trieb­s­pro­vi­sio­nen arg­lis­tig getäuscht wurde.
Der hier ver­wen­dete Ver­kauf­s­pro­spekt weist zwar nicht aus, dass in den Kauf­preis eine Ver­trieb­s­pro­vi­sion in Höhe von 18,24% ein­ge­p­reist war. Eine arg­lis­tige Täu­schung, wie sie vom Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men wurde, liegt den­noch nicht vor. Der Anfall von Ver­trieb­s­pro­vi­sio­nen wurde im pro­spek­tier­ten Gesamt­auf­wand unter der Rubrik "Grund­stück, Gebäude incl. Ver­trieb und Mar­ke­ting" deut­lich erkenn­bar dem Grunde nach offen­ge­legt. Auch eine Täu­schung über die Höhe der Ver­trieb­s­pro­vi­sion ist nicht erfolgt. Aus der gerin­gen Höhe ande­rer offen geleg­ter Bestand­teile des Gesamt­auf­wan­des kann, ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts, nicht gesch­los­sen wer­den, die im Kauf­preis ent­hal­tene Ver­trieb­s­pro­vi­sion sei eben­falls gering.
In den von den Ver­mitt­lern ver­wen­de­ten for­mular­mä­ß­i­gen Ver­mitt­lungs­auf­trä­gen und Berech­nungs­bei­spie­len wurde eben­falls nicht arg­lis­tig über die Höhe der Ver­trieb­s­pro­vi­sion getäuscht. Diese wei­sen zwar nur die vom Anle­ger direkt an den jewei­li­gen Ver­mitt­ler zu zah­lende "Bear­bei­tungs­ge­bühr" in Höhe von 3,42% aus. Darin liegt jedoch keine absch­lie­ßende Erklär­ung über Anfall und Höhe sons­ti­ger Ver­trieb­s­pro­vi­sio­nen. Im Gegen­teil wird aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Ver­mitt­ler nicht nur für die Erwer­ber, son­dern auch als Nach­weis­mak­ler für eine zwi­schen­ge­schal­tete Ver­triebs­ge­sell­schaft tätig wer­den und Pro­vi­si­ons­an­sprüche auch gegen andere am Immo­bi­li­en­pro­jekt Betei­ligte beste­hen kön­nen. Sch­ließ­lich ergab die in den Vor­in­stan­zen durch­ge­führte Beweis­auf­nahme nicht, dass die Ver­mitt­ler in den Ver­kaufs­ge­sprächen wahr­heits­wid­rige Anga­ben über Anfall und Höhe wei­te­rer Ver­trieb­s­pro­vi­sio­nen gemacht haben. Man­gels einer arg­lis­ti­gen Täu­schung der Anle­ger durch den Ver­trieb konnte der Bank des­halb nicht der Ver­wurf gemacht wer­den, eine Auf­klär­ungspf­licht ver­letzt zu haben. Scha­dens­er­satz­an­sprüche der Anle­ger gegen die Bank, die der Zwangs­voll­st­re­ckung ent­ge­gen gehal­ten wer­den könn­ten, beste­hen somit nicht. Die Ver­fah­ren waren zur Klär­ung wei­te­rer, vom Beru­fungs­ge­richt bis­lang noch nicht geprüf­ter Ein­wen­dun­gen der Anle­ger zurück­zu­ver­wei­sen. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 82/2012 vom 06.06.2012
11.06.2012 nach oben

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