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BGH: Gesamtbild - nicht einzelne Formulierung - eines Prospekts bei der Beurteilung von Fehlern maßgeblich

Urteil des BGH vom 5.3.2013 - II ZR 252/11

Für die Be­ur­tei­lung, ob ein Pro­spekt un­rich­tig oder un­vollständig ist (hier: Rei­hen­folge der Haf­tung des Ge­sell­schafts­grundstücks und der quo­tal haf­ten­den Ge­sell­schaf­ter ei­nes Im­mo­bi­li­en­fonds), ist nicht iso­liert auf eine be­stimmte For­mu­lie­rung ab­zu­stel­len. Viel­mehr ist das Ge­samt­bild des Pro­spekts maßgeb­lich, das die­ser dem An­le­ger un­ter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorgfälti­gen und ein­ge­hen­den Lektüre ver­mit­telt.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger be­tei­ligte sich im De­zem­ber 1993 auf der Grund­lage ei­nes Pro­spekts mit ins­ge­samt 105.000 DM an dem B. In­vest-Fonds Nr. 7, einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds in der Rechts­form ei­ner GbR. In dem Pro­spekt heißt es un­ter der Über­schrift "Die recht­li­chen Grund­la­gen der In­ves­ti­tion": Die Haf­tung der Ge­sell­schaf­ter
Die Ge­sell­schaf­ter haf­ten ge­genüber Gläubi­gern der Ge­sell­schaft mit dem Ge­sell­schafts­vermögen als Ge­samt­schuld­ner. Mit ih­rem sons­ti­gen Vermögen haf­ten sie nur quo­tal ent­spre­chend ih­rer ka­pi­talmäßigen Be­tei­li­gung an der Ge­sell­schaft. Diese Haf­tungs­be­schränkung hat die Ge­schäftsführung/der Ge­schäfts­be­sor­ger der Ge­sell­schaft durch Auf­nahme ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­run­gen in die Verträge mit Drit­ten si­cher­zu­stel­len. So­weit Gläubi­ger durch Grund­pfand­rechte ge­si­chert sind, haf­tet zunächst das Grundstück wie auch für öff­ent­li­che Las­ten ins­ge­samt. Darüber hin­aus haf­ten die Ge­sell­schaf­ter nur quo­tal ent­spre­chend ih­rer Be­tei­li­gung.

Die GbR nahm zur Ob­jekt­fi­nan­zie­rung Kre­dite auf, die durch Grund­schul­den be­si­chert wur­den. In den Dar­le­hens­verträgen mit den fi­nan­zie­ren­den Ban­ken wurde die persönli­che Haf­tung der Ge­sell­schaf­ter in ei­ner ih­rer Be­tei­li­gung am Ge­sell­schafts­vermögen ent­spre­chen­den Höhe ver­ein­bart. We­gen Li­qui­ditäts­schwie­rig­kei­ten be­schlos­sen die Ge­sell­schaf­ter im Jahr 2009, die Fonds­im­mo­bi­lie zu ver­kau­fen und die Ge­sell­schaft zu li­qui­die­ren. Der aus dem Ver­kauf er­zielte Kauf­preis wurde zur teil­wei­sen Til­gung der Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten ver­wen­det. Der Kläger zahlte den nach der vorläufi­gen Be­rech­nung auf ihn ent­fal­len­den Ver­lust­an­teil von rd. 68.000 € und 2010 wei­tere rd. 15.000 €.

Der Kläger nimmt den Be­klag­ten als Gründungs­ge­sell­schaf­ter nach den Grundsätzen der Pro­spekt­haf­tung im wei­te­ren Sinne auf Scha­dens­er­satz in An­spruch mit der Be­haup­tung, der Pro­spekt sei feh­ler­haft, weil er die Haf­tung der An­le­ger ge­genüber den Gläubi­gern un­zu­tref­fend dar­stelle. An­ders als in den Dar­le­hens­verträgen ver­ein­bart, werde in dem Pro­spekt der Ein­druck er­weckt, dass das Fonds­grundstück für die Ver­bind­lich­kei­ten der Ge­sell­schaft vor­ran­gig hafte und die Ge­sell­schaf­ter persönlich erst nach sei­ner Ver­wer­tung in An­spruch ge­nom­men wer­den könn­ten.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab ihr statt. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Be­ru­fung des Klägers ge­gen das Ur­teil des LG zurück.

Die Gründe:
Das KG hat rechts­feh­ler­haft einen Pro­spekt­feh­ler an­ge­nom­men. Wie der Se­nat für die gleich­lau­tende For­mu­lie­rung in den Pro­spek­ten an­de­rer Im­mo­bi­li­en­fonds und nach Er­lass des an­ge­foch­te­nen Ur­teils auch für den hier be­trof­fe­nen Fonds (Be­schluss vom 13.11.2012, II ZR 23/12) aus­ge­spro­chen hat, kann dem ver­wen­de­ten Pro­spekt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG nicht ent­nom­men wer­den, dass die Ge­sell­schaf­ter mit ih­rem persönli­chen Vermögen erst nach der Ver­wer­tung des Fonds­grundstücks haf­ten.

Die vom Kläger be­an­stan­dete For­mu­lie­rung ruft un­ter Berück­sich­ti­gung des sprach­li­chen Zu­sam­men­hangs, der Sys­te­ma­tik der Pro­spekt­dar­stel­lung und des vom Pro­spekt ver­mit­tel­ten Ge­samt­bil­des bei einem An­la­gein­ter­es­sen­ten nicht die un­zu­tref­fende Vor­stel­lung her­vor, dass er von den durch ein Grund­pfand­recht ge­si­cher­ten Ban­ken erst nach Ver­wer­tung des Ge­sell­schafts­grundstücks aus sei­ner persönli­chen Haf­tung in An­spruch ge­nom­men wer­den kann. Der Se­nat konnte die Aus­le­gung un­ein­ge­schränkt selbst vor­neh­men, weil der Emis­si­ons­pro­spekt über den Be­zirk des KG hin­aus ver­wen­det wurde und da­her ein Bedürf­nis nach ei­ner ein­heit­li­chen Aus­le­gung be­steht.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG legt der Be­griff "zunächst" schon für sich be­trach­tet nicht ohne wei­te­res nahe, dass die Bank zu­erst das Fonds­grundstück ver­wer­ten muss und die Ge­sell­schaf­ter persönlich erst nach des­sen Ver­wer­tung in der Li­qui­da­tion der Ge­sell­schaft in An­spruch neh­men kann. Dem Wort "zunächst" kommt nicht nur die Be­deu­tung "zeit­lich vor­ran­gig" zu, son­dern es kann auch im Sinne ei­ner ab­strak­ten Rei­hen­folge bzw. ei­ner Aufzählung zu ver­ste­hen sein. So verhält es sich hier. Wie die Re­vi­sion mit Recht gel­tend macht, spricht der Um­stand, dass auf die Ver­wen­dung des Be­griffs "zunächst" mit "darüber hin­aus" fort­ge­fah­ren wird und keine zeit­li­che oder eine be­stimmte Rei­hen­folge be­schrei­bende Anknüpfung wie "erst dann" oder "da­nach" folgt, ge­gen das Verständ­nis der For­mu­lie­rung im Sinne ei­ner vor­ran­gi­gen Ver­wer­tung des Fonds­grundstücks.

Je­den­falls schei­det die An­nahme ei­nes Pro­spekt­feh­lers un­ter Berück­sich­ti­gung des sprach­li­chen Zu­sam­men­hangs, der Sys­te­ma­tik der Pro­spekt­dar­stel­lung und des vom Pro­spekt ver­mit­tel­ten Ge­samt­bil­des aus. Für die Be­ur­tei­lung, ob ein Pro­spekt un­rich­tig oder un­vollständig ist, ist nicht iso­liert auf eine be­stimmte For­mu­lie­rung, son­dern auf das Ge­samt­bild ab­zu­stel­len, das er dem An­le­ger un­ter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorgfälti­gen und ein­ge­hen­den Lektüre ver­mit­telt. Ge­mes­sen daran kann dem Pro­spekt nicht ent­nom­men wer­den, dass die Ge­sell­schaf­ter erst nach der Ver­wer­tung des Fonds­grundstücks haf­ten.

Link­hin­weis:
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