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BGH: Gesamtbild - nicht einzelne Formulierung - eines Prospekts bei der Beurteilung von Fehlern maßgeblich

Urteil des BGH vom 5.3.2013 - II ZR 252/11

Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist (hier: Reihenfolge der Haftung des Gesellschaftsgrundstücks und der quotal haftenden Gesellschafter eines Immobilienfonds), ist nicht isoliert auf eine bestimmte Formulierung abzustellen. Vielmehr ist das Gesamtbild des Prospekts maßgeblich, das dieser dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger betei­ligte sich im Dezem­ber 1993 auf der Grund­lage eines Pro­spekts mit ins­ge­s­amt 105.000 DM an dem B. Invest-Fonds Nr. 7, einem gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds in der Rechts­form einer GbR. In dem Pro­spekt heißt es unter der Über­schrift "Die recht­li­chen Grund­la­gen der Inves­ti­tion": Die Haf­tung der Gesell­schaf­ter
Die Gesell­schaf­ter haf­ten gegen­über Gläu­bi­gern der Gesell­schaft mit dem Gesell­schafts­ver­mö­gen als Gesamt­schuld­ner. Mit ihrem sons­ti­gen Ver­mö­gen haf­ten sie nur quo­tal ent­sp­re­chend ihrer kapi­tal­mä­ß­i­gen Betei­li­gung an der Gesell­schaft. Diese Haf­tungs­be­schrän­kung hat die Geschäfts­füh­rung/der Geschäfts­be­sor­ger der Gesell­schaft durch Auf­nahme ent­sp­re­chen­der Ver­ein­ba­run­gen in die Ver­träge mit Drit­ten sicher­zu­s­tel­len. Soweit Gläu­bi­ger durch Grundp­fand­rechte gesi­chert sind, haf­tet zunächst das Grund­stück wie auch für öff­ent­li­che Las­ten ins­ge­s­amt. Dar­über hin­aus haf­ten die Gesell­schaf­ter nur quo­tal ent­sp­re­chend ihrer Betei­li­gung.

Die GbR nahm zur Objekt­fi­nan­zie­rung Kre­dite auf, die durch Grund­schul­den besi­chert wur­den. In den Dar­le­hens­ver­trä­gen mit den finan­zie­ren­den Ban­ken wurde die per­sön­li­che Haf­tung der Gesell­schaf­ter in einer ihrer Betei­li­gung am Gesell­schafts­ver­mö­gen ent­sp­re­chen­den Höhe ver­ein­bart. Wegen Liqui­di­täts­schwie­rig­kei­ten besch­los­sen die Gesell­schaf­ter im Jahr 2009, die Fond­s­im­mo­bi­lie zu ver­kau­fen und die Gesell­schaft zu liqui­die­ren. Der aus dem Ver­kauf erzielte Kauf­preis wurde zur teil­wei­sen Til­gung der Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten ver­wen­det. Der Klä­ger zahlte den nach der vor­läu­fi­gen Berech­nung auf ihn ent­fal­len­den Ver­lu­st­an­teil von rd. 68.000 € und 2010 wei­tere rd. 15.000 €.

Der Klä­ger nimmt den Beklag­ten als Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter nach den Grund­sät­zen der Pro­spekt­haf­tung im wei­te­ren Sinne auf Scha­dens­er­satz in Anspruch mit der Behaup­tung, der Pro­spekt sei feh­ler­haft, weil er die Haf­tung der Anle­ger gegen­über den Gläu­bi­gern unzu­tref­fend dar­s­telle. Anders als in den Dar­le­hens­ver­trä­gen ver­ein­bart, werde in dem Pro­spekt der Ein­druck erweckt, dass das Fonds­grund­stück für die Ver­bind­lich­kei­ten der Gesell­schaft vor­ran­gig hafte und die Gesell­schaf­ter per­sön­lich erst nach sei­ner Ver­wer­tung in Anspruch genom­men wer­den könn­ten.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab ihr statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung des Klä­gers gegen das Urteil des LG zurück.

Die Gründe:
Das KG hat rechts­feh­ler­haft einen Pro­spekt­feh­ler ange­nom­men. Wie der Senat für die gleich­lau­tende For­mu­lie­rung in den Pro­spek­ten ande­rer Immo­bi­li­en­fonds und nach Erlass des ange­foch­te­nen Urteils auch für den hier betrof­fe­nen Fonds (Beschluss vom 13.11.2012, II ZR 23/12) aus­ge­spro­chen hat, kann dem ver­wen­de­ten Pro­spekt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG nicht ent­nom­men wer­den, dass die Gesell­schaf­ter mit ihrem per­sön­li­chen Ver­mö­gen erst nach der Ver­wer­tung des Fonds­grund­stücks haf­ten.

Die vom Klä­ger bean­stan­dete For­mu­lie­rung ruft unter Berück­sich­ti­gung des sprach­li­chen Zusam­men­hangs, der Sys­te­ma­tik der Pro­spekt­dar­stel­lung und des vom Pro­spekt ver­mit­tel­ten Gesamt­bil­des bei einem Anla­gein­ter­es­sen­ten nicht die unzu­tref­fende Vor­stel­lung her­vor, dass er von den durch ein Grundp­fand­recht gesi­cher­ten Ban­ken erst nach Ver­wer­tung des Gesell­schafts­grund­stücks aus sei­ner per­sön­li­chen Haf­tung in Anspruch genom­men wer­den kann. Der Senat konnte die Aus­le­gung unein­ge­schränkt selbst vor­neh­men, weil der Emis­si­on­s­pro­spekt über den Bezirk des KG hin­aus ver­wen­det wurde und daher ein Bedürf­nis nach einer ein­heit­li­chen Aus­le­gung besteht.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des KG legt der Begriff "zunächst" schon für sich betrach­tet nicht ohne wei­te­res nahe, dass die Bank zuerst das Fonds­grund­stück ver­wer­ten muss und die Gesell­schaf­ter per­sön­lich erst nach des­sen Ver­wer­tung in der Liqui­da­tion der Gesell­schaft in Anspruch neh­men kann. Dem Wort "zunächst" kommt nicht nur die Bedeu­tung "zeit­lich vor­ran­gig" zu, son­dern es kann auch im Sinne einer abstrak­ten Rei­hen­folge bzw. einer Auf­zäh­lung zu ver­ste­hen sein. So ver­hält es sich hier. Wie die Revi­sion mit Recht gel­tend macht, spricht der Umstand, dass auf die Ver­wen­dung des Begriffs "zunächst" mit "dar­über hin­aus" fort­ge­fah­ren wird und keine zeit­li­che oder eine bestimmte Rei­hen­folge besch­rei­bende Anknüp­fung wie "erst dann" oder "danach" folgt, gegen das Ver­ständ­nis der For­mu­lie­rung im Sinne einer vor­ran­gi­gen Ver­wer­tung des Fonds­grund­stücks.

Jeden­falls schei­det die Annahme eines Pro­spekt­feh­lers unter Berück­sich­ti­gung des sprach­li­chen Zusam­men­hangs, der Sys­te­ma­tik der Pro­spekt­dar­stel­lung und des vom Pro­spekt ver­mit­tel­ten Gesamt­bil­des aus. Für die Beur­tei­lung, ob ein Pro­spekt unrich­tig oder unvoll­stän­dig ist, ist nicht iso­liert auf eine bestimmte For­mu­lie­rung, son­dern auf das Gesamt­bild abzu­s­tel­len, das er dem Anle­ger unter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorg­fäl­ti­gen und ein­ge­hen­den Lek­türe ver­mit­telt. Gemes­sen daran kann dem Pro­spekt nicht ent­nom­men wer­den, dass die Gesell­schaf­ter erst nach der Ver­wer­tung des Fonds­grund­stücks haf­ten.

Link­hin­weis:

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