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BGH: Fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar

Urteil des BGH vom 12.4.2013 - V ZR 266/11

Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Für den von der Arglist vorausgesetzten Eventualvorsatz reicht es nicht aus, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Dezem­ber 2005 vom Beklag­ten eine von die­sem sanierte Dach­ge­schoss­woh­nung zum Preis von 90.000 € gekauft. Die Haf­tung für Sach­män­gel war aus­ge­sch­los­sen. Als die Klä­ge­rin die Woh­nung im Jahr 2009 ver­kau­fen wollte, stellte sich her­aus, dass sowohl für die Woh­nung als auch für den Bal­kon keine Bau­ge­neh­mi­gung vor­lag. Ein von der Ehe­frau des Beklag­ten ges­tell­ter Bau­an­trag war bereits im Februar 2000 zurück­ge­wie­sen wor­den, wovon der Beklagte jedoch keine Kennt­nis erlangt haben wollte. Ob das Dach­ge­schoss vor der Sanie­rung als Woh­nung genutzt wor­den war, blieb strei­tig.

Die Klä­ge­rin erklärte den Rück­tritt vom Kauf­ver­trag und for­derte den Beklag­ten zur Rück­zah­lung des Kauf­p­rei­ses auf. Im Sep­tem­ber 2009 erteilte die Behörde sch­ließ­lich eine Bau­ge­neh­mi­gung unter Aufla­gen. Den der Geneh­mi­gung zugrun­de­lie­gen­den Bau­an­trag nahm der Beklagte aller­dings nach Wider­spruchs­ein­le­gung zurück.

Neben der Rüc­k­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges for­derte die Klä­ge­rin Scha­dens­er­satz i.H.v. 3.547 €. Sie behaup­tete, der Beklagte habe das Feh­len der Bau­ge­neh­mi­gung arg­lis­tig ver­schwie­gen. Von der Rich­tig­keit die­ser Behaup­tung hat sich das LG über­zeugt und auf die­ser Grund­lage die Kla­ge­an­träge dem Grunde nach für gerecht­fer­tigt erklärt. Dem ist das OLG im Ergeb­nis gefolgt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGh das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Zu Unrecht hatte das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men, dem Beklag­ten sei die Beru­fung auf den ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schluss nach § 444 BGB ver­sagt gewe­sen. Auf der Grund­lage der bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen ließ sich weder das Vor­lie­gen eines (auf­klär­ungspf­lich­ti­gen) Sach­man­gels noch ein dar­auf bezo­ge­nes arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen beja­hen.

Zwar stellt das Feh­len einer Bau­ge­neh­mi­gung regel­mä­ßig einen Sach­man­gel des ver­äu­ßer­ten Woh­nungs­ei­gen­tums dar. Da die Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung hier aber erst nach Gefahr­über­gang ergan­gen war, hing die Annahme eines Sach­man­gels davon ab, ob die von dem Beklag­ten vor­ge­nom­me­nen bau­li­chen Ver­än­de­run­gen im Zeit­punkt des Gefahr­über­gangs geneh­mi­gungs­be­dürf­tig waren. Diese Frage haben die Zivil­ge­richte in eige­ner Ver­ant­wor­tung - ohne Bin­dung an einen erst spä­ter ergan­ge­nen bau­be­hörd­li­chen Bescheid - zu beant­wor­ten. Aus­rei­chende Fest­stel­lun­gen zur Beur­tei­lung der Geneh­mi­gungs­be­dürf­tig­keit wur­den vom Beru­fungs­ge­richt - von sei­nem Rechts­stand­punkt fol­ge­rich­tig - jedoch nicht getrof­fen.

Auch die Erwä­gun­gen des OLG zur Arg­list waren revi­si­ons­recht­lich zu bean­stan­den. So ist ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen nur gege­ben, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel kennt oder ihn zumin­dest für mög­lich hält und zug­leich weiß oder doch damit rech­net und bil­li­gend in Kauf nimmt, dass der Käu­fer den Man­gel nicht kennt und bei Offen­ba­rung den Ver­trag nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt gesch­los­sen hätte. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts genügt es jedoch nicht, wenn sich dem Ver­käu­fer das Vor­lie­gen auf­klär­ungspf­lich­ti­ger Tat­sa­chen hätte auf­drän­gen müs­sen, weil dann die Arg­list vom Vor­satz abge­kop­pelt und der Sache nach durch leicht­fer­tige oder grob fahr­läs­sige Unkennt­nis ersetzt würde. Selbst ein bewuss­tes Sich­ver­sch­lie­ßen genügt nicht den Anfor­de­run­gen, die an die Arg­list zu stel­len sind.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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