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BGH: Einzelner Wohnungseigentümer kann Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nicht so einfach durchsetzen

Urteil des BGH vom 10.2.2012 - V ZR 105/11

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG hierfür besteht. Den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Im Juli 2008 bes­tell­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Bei­ge­la­dene, deren Rechts­vor­gän­ge­rin die Anlage bereits seit 1970 ver­wal­tet hatte, für die Dauer von fünf Jah­ren als Ver­wal­te­rin. Im Sep­tem­ber 2009 for­derte der Klä­ger die Beklag­ten erfolg­los auf, der Ein­be­ru­fung einer außer­or­dent­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zuzu­stim­men, die der vor­zei­ti­gen Abbe­ru­fung der neuen Ver­wal­te­rin die­nen sollte.

Wie sich raus­s­tellte, hatte die Ver­wal­te­rin im Jahre 2009 Ein­tra­gun­gen Feh­ler bei der Füh­rung der Beschluss-Samm­lung gemacht. Außer­dem war ein die Trep­pen­haus­r­ei­ni­gung betref­fen­der Beschluss aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 umge­setzt wor­den. Die Män­gel hat­ten aller­dings nicht zu nega­ti­ven Fol­gen geführt und waren teil­weise durch Anfangs­män­gel der ver­wen­de­ten Soft­ware ver­ur­sacht wor­den.

Seine auf die sofor­tige Abbe­ru­fung gerich­tete Klage blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Die Gründe:
Der Klä­ger hat kei­nen Anspruch auf die Abbe­ru­fung der Ver­wal­te­rin.

Zwar besteht Unei­nig­keit dar­über, ob ein Anspruch eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ohne Wei­te­res anzu­neh­men ist, wenn ein wich­ti­ger Grund für die vor­zei­tige Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters besteht. Über­wie­gend wird dies aller­dings vern­eint. Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters nicht schon des­halb ver­lan­gen, weil ein wich­ti­ger Grund i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG hier­für besteht. Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern steht inso­weit ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zu, der erst dann über­schrit­ten ist, wenn die Ableh­nung der Abbe­ru­fung aus objek­ti­ver Sicht nicht ver­t­ret­bar erscheint.

Bei der Ent­schei­dung über diese Frage muss das Gericht einer­seits die Ent­schei­dung der Mehr­heit in ver­t­ret­ba­rem Rah­men respek­tie­ren, ande­rer­seits aber auch der Min­der­heit Schutz bie­ten. Nach­voll­zieh­bare Motive dafür, von der Abbe­ru­fung Abstand zu neh­men, kön­nen etwa sein, wenn die Mehr­heit einen sol­chen Schritt im Hin­blick auf die bis­he­ri­gen Leis­tun­gen des Ver­wal­ters nicht für not­wen­dig hält und nach einer Erör­te­rung der Män­gel mit der Ver­wal­tung auf eine Bes­se­rung in der Zukunft ver­traut.

Daran gemes­sen hielt die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­rich­tes stand, dass die Män­gel nicht so gra­vie­rend waren. Die Män­gel der Beschluss-Samm­lung hat­ten nicht zu nega­ti­ven Fol­gen geführt. Außer­dem hatte es zutref­fend dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Pflicht zur Füh­rung einer Beschluss-Samm­lung erst mit der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts im Jahr 2007 ein­ge­führt wurde. Aus der Anhör­ung des Geschäfts­füh­rers der Ver­wal­te­rin war deut­lich gewor­den, dass die Pro­b­leme teil­weise durch Anfangs­män­gel der ver­wen­de­ten Soft­ware ver­ur­sacht wur­den. Auch die ver­zö­gerte Umset­zung des die Trep­pen­haus­r­ei­ni­gung betref­fen­den Beschlus­ses machte die Zusam­men­ar­beit nicht unzu­mut­bar.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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