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BGH: Einzelner Wohnungseigentümer kann Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nicht so einfach durchsetzen

Urteil des BGH vom 10.2.2012 - V ZR 105/11

Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gentümer kann die Ab­be­ru­fung des Ver­wal­ters nicht schon des­halb ver­lan­gen, weil ein wich­ti­ger Grund i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG hierfür be­steht. Den Woh­nungs­ei­gentümern steht in­so­weit ein Be­ur­tei­lungs­spiel­raum zu, der erst dann über­schrit­ten ist, wenn die Ab­leh­nung der Ab­be­ru­fung aus ob­jek­ti­ver Sicht nicht ver­tret­bar er­scheint.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Im Juli 2008 be­stell­ten die Woh­nungs­ei­gentümer die Bei­ge­la­dene, de­ren Rechts­vorgänge­rin die An­lage be­reits seit 1970 ver­wal­tet hatte, für die Dauer von fünf Jah­ren als Ver­wal­te­rin. Im Sep­tem­ber 2009 for­derte der Kläger die Be­klag­ten er­folg­los auf, der Ein­be­ru­fung ei­ner außer­or­dent­li­chen Ei­gentümer­ver­samm­lung zu­zu­stim­men, die der vor­zei­ti­gen Ab­be­ru­fung der neuen Ver­wal­te­rin die­nen sollte.

Wie sich raus­stellte, hatte die Ver­wal­te­rin im Jahre 2009 Ein­tra­gun­gen Feh­ler bei der Führung der Be­schluss-Samm­lung ge­macht. Außer­dem war ein die Trep­pen­haus­rei­ni­gung be­tref­fen­der Be­schluss aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 um­ge­setzt wor­den. Die Mängel hat­ten al­ler­dings nicht zu ne­ga­ti­ven Fol­gen geführt und wa­ren teil­weise durch An­fangsmängel der ver­wen­de­ten Soft­ware ver­ur­sacht wor­den.

Seine auf die so­for­tige Ab­be­ru­fung ge­rich­tete Klage blieb in al­len In­stan­zen er­folg­los.

Die Gründe:
Der Kläger hat kei­nen An­spruch auf die Ab­be­ru­fung der Ver­wal­te­rin.

Zwar be­steht Un­ei­nig­keit darüber, ob ein An­spruch ei­nes ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gentümers ohne Wei­te­res an­zu­neh­men ist, wenn ein wich­ti­ger Grund für die vor­zei­tige Ab­be­ru­fung des Ver­wal­ters be­steht. Über­wie­gend wird dies al­ler­dings ver­neint. Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gentümer kann die Ab­be­ru­fung des Ver­wal­ters nicht schon des­halb ver­lan­gen, weil ein wich­ti­ger Grund i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG hierfür be­steht. Den Woh­nungs­ei­gentümern steht in­so­weit ein Be­ur­tei­lungs­spiel­raum zu, der erst dann über­schrit­ten ist, wenn die Ab­leh­nung der Ab­be­ru­fung aus ob­jek­ti­ver Sicht nicht ver­tret­bar er­scheint.

Bei der Ent­schei­dung über diese Frage muss das Ge­richt ei­ner­seits die Ent­schei­dung der Mehr­heit in ver­tret­ba­rem Rah­men re­spek­tie­ren, an­de­rer­seits aber auch der Min­der­heit Schutz bie­ten. Nach­voll­zieh­bare Mo­tive dafür, von der Ab­be­ru­fung Ab­stand zu neh­men, können etwa sein, wenn die Mehr­heit einen sol­chen Schritt im Hin­blick auf die bis­he­ri­gen Leis­tun­gen des Ver­wal­ters nicht für not­wen­dig hält und nach ei­ner Erörte­rung der Mängel mit der Ver­wal­tung auf eine Bes­se­rung in der Zu­kunft ver­traut.

Daran ge­mes­sen hielt die Ent­schei­dung des Be­ru­fungs­ge­rich­tes stand, dass die Mängel nicht so gra­vie­rend wa­ren. Die Mängel der Be­schluss-Samm­lung hat­ten nicht zu ne­ga­ti­ven Fol­gen geführt. Außer­dem hatte es zu­tref­fend dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Pflicht zur Führung ei­ner Be­schluss-Samm­lung erst mit der Re­form des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts im Jahr 2007 ein­geführt wurde. Aus der Anhörung des Ge­schäftsführers der Ver­wal­te­rin war deut­lich ge­wor­den, dass die Pro­bleme teil­weise durch An­fangsmängel der ver­wen­de­ten Soft­ware ver­ur­sacht wur­den. Auch die verzögerte Um­set­zung des die Trep­pen­haus­rei­ni­gung be­tref­fen­den Be­schlus­ses machte die Zu­sam­men­ar­beit nicht un­zu­mut­bar.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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