deen
Nexia Ebner Stolz

BGH: Bestimmtheitsgrundsatz gilt auch für den Inhalt des Sondereigentums

Urteil des BGH vom 20.1.2012 - V ZR 125/11

Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen. Denn dieses verlangt, dass jedermann den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen kann.

Der Sach­ver­halt:
Bei den Par­teien han­delte es sich um Mit­g­lie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die infolge der Tei­lung eines Grund­stücks durch den Beklag­ten ent­stan­den war. Die­sem gehö­ren meh­rere im Erd­ge­schoss gele­gene Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten. Die Klä­ger sind Eigen­tü­mer einer Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss.

Auf­grund der im Juli 2000 geän­der­ten Tei­lung­s­er­klär­ung war der Beklagte unwi­der­ruf­lich befugt, den im Erd­ge­schoss gele­ge­nen Woh­nun­gen Teile der Gar­ten­flächen als Ter­ras­sen zur Son­der­nut­zung zuzu­ord­nen. Die Befug­nis sollte für das jewei­lige Son­der­nut­zungs­recht nach des­sen Ein­tra­gung in das Grund­buch des begüns­tig­ten Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums erlö­schen. Mit nota­ri­el­ler Urkunde wies der Beklagte im August 2009 ein­zel­nen Ein­hei­ten jeweils ein Son­der­nut­zungs­recht an näher bezeich­ne­ten und in einem Lage­plan ein­ge­zeich­ne­ten Hof­flächen zu. Wei­tere Zuwei­sun­gen von Son­der­nut­zungs­flächen waren geplant.

Die Klä­ger ver­lang­ten vom Beklag­ten, es zu unter­las­sen, künf­tig Son­der­rechts­zu­wei­sun­gen in Bezug auf die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Frei­flächen vor­zu­neh­men. Fer­ner bean­trag­ten sie die Unwirk­sam­keit der vor­ge­nom­me­nen Zuwei­sung zu erklä­ren.

Das AG gab der Klage statt. Beru­fung und Revi­sion des Beklag­ten blie­ben erfolg­los.

Die Gründe:
Unter­las­sungs- und den Fest­stel­lung­s­an­trag waren begrün­det, da der Beklagte ohne Zustim­mung der übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer nicht berech­tigt war, Flächen des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­zel­nen Ein­hei­ten als Son­der­nut­zungs­recht zuzu­ord­nen.

Eine Rege­lung in der Tei­lung­s­er­klär­ung, durch die sich der tei­lende Eigen­tü­mer vor­be­hält, an Flächen des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach­träg­lich Son­der­nut­zungs­rechte zu begrün­den, muss dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­er­for­der­nis genü­gen. Denn die­ses ver­langt, dass jeder­mann den Inhalt eines ding­li­chen Rechts anhand der Ein­tra­gun­gen im Grund­buch ein­deu­tig erken­nen kann. Zu die­sem Inhalt gehö­ren alle Rege­lun­gen der Tei­lung­s­er­klär­ung mit Ver­ein­ba­rung­scha­rak­ter und damit auch Ermäch­ti­gun­gen, durch die Ent­schei­dun­gen, die nach dem Gesetz einer Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bedür­fen, auf den tei­len­den Eigen­tü­mer über­tra­gen wer­den.

Da Son­der­nut­zungs­rechte nach Ent­ste­hen der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur durch eine Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­det wer­den kön­nen, hat eine Rege­lung, mit der diese Kom­pe­tenz dem tei­len­den Eigen­tü­mer vor­be­hal­ten bleibt, Ver­ein­ba­rung­scha­rak­ter und gehört, wenn sie in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wird, zu dem Inhalt des Son­der­ei­gen­tums. Infol­ge­des­sen genügte der der hier zu beur­tei­lende Vor­be­halt dem sachen­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz nicht. Die For­mu­lie­rung, der Beklagte sei befugt "Teile der Gar­ten­flächen als Ter­ras­sen zur Son­der­nut­zung" zuzu­ord­nen, ließ offen, auf wel­che Flächen des Gemein­schafts­ei­gen­tums sich die Befug­nis bezog. Diese waren weder aus einem Lage­plan ersicht­lich noch in ande­rer Form beschrie­ben.

Infolge der Beg­ren­zung auf "Teile" der Gar­ten­flächen konnte der Vor­be­halt auch nicht als Befug­nis ver­stan­den wer­den, an sämt­li­chen Gar­ten­flächen Son­der­nut­zungs­rechte zu begrün­den. Dem Bestimmt­heits­grund­satz wäre aller­dings auch dann nur genügt, wenn zwei­fels­f­rei fest­stünde, wel­che Teile des Gemein­schafts­ei­gen­tums als Gar­ten­flächen anzu­se­hen sind. Ein bestimm­ter Inhalt der Ermäch­ti­gung ließ sich des­halb auch im Wege der Aus­le­gung nicht fest­s­tel­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.


nach oben