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BGH: Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs kein Zustimmungserfordernis der Grundpfandrechtsgläubiger bei Begründung von Wohnungseigentum

Beschluss des BGH vom 9.2.2012 - V ZB 95/11

Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten. Zwar führt dieses Privileg zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung der Grundpfandgläubiger, doch steht einer  entsprechenden Anwendung der §§ 876, 877 BGB das Fehlen einer planwidrigen Regelungslücke entgegen.

Der Sach­ver­halt:
Mit Erklär­ung vom 24.11.2010 hatte der Antrag­s­tel­ler ein ihm gehö­ren­des, mit Grundp­fand­rech­ten belas­te­tes Grund­stück nach § 8 WEG in Woh­nungs­ei­gen­tum geteilt und die Ein­tra­gung der Auf­tei­lung in das Grund­buch bean­tragt. Das Grund­buch­amt ver­langte dar­auf­hin die Zustim­mung der Grundp­fand­gläu­bi­ger zu der Auf­tei­lung.

Das OLG wies die hier­ge­gen gerich­tete Beschwerde ab. Da bei einer Voll­st­re­ckung in das Grund­stück For­de­run­gen wegen rück­stän­di­gen Wohn­gelds im Umfang von 5 % des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts Vor­rang vor den Grundp­fand­rech­ten hät­ten, führe die Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum zu einer Ände­rung des Haf­tungs­ob­jekts und erfor­dere des­halb gem. den §§ 876, 877 BGB die Zustim­mung der Grundp­fand­gläu­bi­ger.

Auf die zuge­las­sene Rechts­be­schwerde des Antrag­s­tel­lers hob der BGH den Beschluss sowie die Zwi­schen­ver­fü­gung des Grund­bucham­tes auf und wies die­ses an, den Voll­zug der Tei­lung­s­er­klär­ung nicht aus den bis­he­ri­gen Grün­den zu ver­wei­gern.

Die Gründe:
Der Voll­zug der Tei­lung­s­er­klär­ung des Antrag­s­tel­lers ist nicht von der Zustim­mung der Grundp­fand­gläu­bi­ger abhän­gig.

Zu Unrecht war das Beschwer­de­ge­richt davon aus­ge­gan­gen, bei der Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 8 WEG han­dele es sich um die Inhalts­än­de­rung eines Rechts, die in ent­sp­re­chen­der Anwen­dung der §§ 876, 877 BGB der Zustim­mung der Grundp­fand­gläu­bi­ger bedürfe. Ein Recht an einem Grund­stück kann nur ein beschränk­tes ding­li­ches Recht sein, nicht dage­gen das Eigen­tum selbst. Auf die - reale oder ide­elle - Tei­lung des Eigen­tums fin­den die §§ 876, 877 BGB daher keine Anwen­dung. Auch bedür­fen Grundp­fand­gläu­bi­ger in einem sol­chen Fall kei­nes Schut­zes durch ein Zustim­mungs­er­for­der­nis, denn ihr Inter­esse an der Erhal­tung des Gegen­stands, auf den sich ihr Recht bezieht, ist dadurch gewähr­leis­tet, dass das Grundp­fand­recht an den neu ent­stan­de­nen (rea­len oder ide­el­len) Tei­len als Gesamt­recht und damit in der Summe an dem gesam­ten Grund­stück fort­be­steht.

Nach zutref­fen­der, aller­dings nicht unum­s­trit­te­ner Auf­fas­sung ist auch die Auf­tei­lung eines Grund­stücks nach § 8 WEG ebenso wie die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 3 WEG als Tei­lung des Voll­rechts anzu­se­hen, auf wel­che die Vor­schrif­ten über die Ände­run­gen eines belas­te­ten Rechts weder unmit­tel­bar noch ent­sp­re­chend anzu­wen­den sind. Der Schutz der Grundp­fand­gläu­bi­ger wird auch hier dadurch bewirkt, dass sich ihr Recht kraft Geset­zes in ein Gesamt­grundp­fand­recht an den ent­ste­hen­den Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten umwan­delt und damit an dem gesam­ten, in sei­ner Sub­stanz unve­r­än­der­ten Haf­tungs­ob­jekt fort­be­steht.

Daran, dass die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht der Zustim­mung der Grundp­fand­gläu­bi­ger bedarf, deren Rechte auf dem gesam­ten Grund­stück las­ten, hat sich auch durch die Ein­füh­rung des Rang­klas­sen­pri­vi­legs für rück­stän­di­ges Wohn­geld in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Gesetze vom 26.3.2007 nichts geän­dert. Zwar führt die­ses Pri­vi­leg zu einer Ver­sch­lech­te­rung der Rechts­stel­lung der Grundp­fand­gläu­bi­ger, weil sie nach der Auf­tei­lung des Grund­stücks im Fall der Zwangs­voll­st­re­ckung mit vor­ran­gi­gen Ansprüchen aus der Rang­klasse des § 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG rech­nen müs­sen. Einer ent­sp­re­chen­den Anwen­dung der §§ 876, 877 BGB steht aber das Feh­len einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke ent­ge­gen.

Link­hin­weis:

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