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BGH: Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs kein Zustimmungserfordernis der Grundpfandrechtsgläubiger bei Begründung von Wohnungseigentum

Beschluss des BGH vom 9.2.2012 - V ZB 95/11

Die Begründung von Woh­nungs­ei­gen­tum be­darf auch nach Einführung des Rang­klas­sen­pri­vi­legs für Wohn­geld­an­sprüche (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nicht der Zu­stim­mung der Gläubi­ger, de­ren Grund­pfand­rechte auf dem gan­zen Grundstück las­ten. Zwar führt die­ses Pri­vi­leg zu ei­ner Ver­schlech­te­rung der Rechts­stel­lung der Grund­pfandgläubi­ger, doch steht ei­ner  ent­spre­chen­den An­wen­dung der §§ 876, 877 BGB das Feh­len ei­ner plan­wid­ri­gen Re­ge­lungslücke ent­ge­gen.

Der Sach­ver­halt:
Mit Erklärung vom 24.11.2010 hatte der An­trag­stel­ler ein ihm gehören­des, mit Grund­pfand­rech­ten be­las­te­tes Grundstück nach § 8 WEG in Woh­nungs­ei­gen­tum ge­teilt und die Ein­tra­gung der Auf­tei­lung in das Grund­buch be­an­tragt. Das Grund­buch­amt ver­langte dar­auf­hin die Zu­stim­mung der Grund­pfandgläubi­ger zu der Auf­tei­lung.

Das OLG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Be­schwerde ab. Da bei ei­ner Voll­stre­ckung in das Grundstück For­de­run­gen we­gen rückständi­gen Wohn­gelds im Um­fang von 5 % des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts Vor­rang vor den Grund­pfand­rech­ten hätten, führe die Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum zu ei­ner Ände­rung des Haf­tungs­ob­jekts und er­for­dere des­halb gem. den §§ 876, 877 BGB die Zu­stim­mung der Grund­pfandgläubi­ger.

Auf die zu­ge­las­sene Rechts­be­schwerde des An­trag­stel­lers hob der BGH den Be­schluss so­wie die Zwi­schen­verfügung des Grund­buch­am­tes auf und wies die­ses an, den Voll­zug der Tei­lungs­erklärung nicht aus den bis­he­ri­gen Gründen zu ver­wei­gern.

Die Gründe:
Der Voll­zug der Tei­lungs­erklärung des An­trag­stel­lers ist nicht von der Zu­stim­mung der Grund­pfandgläubi­ger abhängig.

Zu Un­recht war das Be­schwer­de­ge­richt da­von aus­ge­gan­gen, bei der Begründung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 8 WEG han­dele es sich um die In­haltsände­rung ei­nes Rechts, die in ent­spre­chen­der An­wen­dung der §§ 876, 877 BGB der Zu­stim­mung der Grund­pfandgläubi­ger bedürfe. Ein Recht an einem Grundstück kann nur ein be­schränk­tes ding­li­ches Recht sein, nicht da­ge­gen das Ei­gen­tum selbst. Auf die - reale oder ide­elle - Tei­lung des Ei­gen­tums fin­den die §§ 876, 877 BGB da­her keine An­wen­dung. Auch bedürfen Grund­pfandgläubi­ger in einem sol­chen Fall kei­nes Schut­zes durch ein Zu­stim­mungs­er­for­der­nis, denn ihr In­ter­esse an der Er­hal­tung des Ge­gen­stands, auf den sich ihr Recht be­zieht, ist da­durch gewähr­leis­tet, dass das Grund­pfand­recht an den neu ent­stan­de­nen (rea­len oder ide­el­len) Tei­len als Ge­samt­recht und da­mit in der Summe an dem ge­sam­ten Grundstück fort­be­steht.

Nach zu­tref­fen­der, al­ler­dings nicht un­um­strit­te­ner Auf­fas­sung ist auch die Auf­tei­lung ei­nes Grundstücks nach § 8 WEG ebenso wie die Begründung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 3 WEG als Tei­lung des Voll­rechts an­zu­se­hen, auf wel­che die Vor­schrif­ten über die Ände­run­gen ei­nes be­las­te­ten Rechts we­der un­mit­tel­bar noch ent­spre­chend an­zu­wen­den sind. Der Schutz der Grund­pfandgläubi­ger wird auch hier da­durch be­wirkt, dass sich ihr Recht kraft Ge­set­zes in ein Ge­samt­grund­pfand­recht an den ent­ste­hen­den Woh­nungs­ei­gen­tum­sein­hei­ten um­wan­delt und da­mit an dem ge­sam­ten, in sei­ner Sub­stanz un­veränder­ten Haf­tungs­ob­jekt fort­be­steht.

Daran, dass die Begründung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht der Zu­stim­mung der Grund­pfandgläubi­ger be­darf, de­ren Rechte auf dem ge­sam­ten Grundstück las­ten, hat sich auch durch die Einführung des Rang­klas­sen­pri­vi­legs für rückständi­ges Wohn­geld in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch das Ge­setz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und an­de­rer Ge­setze vom 26.3.2007 nichts geändert. Zwar führt die­ses Pri­vi­leg zu ei­ner Ver­schlech­te­rung der Rechts­stel­lung der Grund­pfandgläubi­ger, weil sie nach der Auf­tei­lung des Grundstücks im Fall der Zwangs­voll­stre­ckung mit vor­ran­gi­gen An­sprüchen aus der Rang­klasse des § 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG rech­nen müssen. Ei­ner ent­spre­chen­den An­wen­dung der §§ 876, 877 BGB steht aber das Feh­len ei­ner plan­wid­ri­gen Re­ge­lungslücke ent­ge­gen.

Link­hin­weis:
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