BFH zur Grunderwerbsteuer: Minderung der Bemessungsgrundlage bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer

Hat sich der Verkäufer ei­nes Grundstücks dazu ver­pflich­tet, dem Er­wer­ber die Er­werbs­ne­ben­kos­ten zu er­stat­ten, min­dert der (er­wor­bene) Er­stat­tungs­an­spruch die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer. Dies hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) durch Ur­teil vom 17. April 2013 II R 1/12 ent­schie­den.

Im Streit­fall hatte sich der Veräußerer im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag ab­wei­chend vom Übli­chen und der ge­setz­li­chen Re­gel in § 448 Abs. 2 des Bürger­li­chen Ge­setz­buchs ver­pflich­tet, dem Käufer die No­tar­gebühren und die Kos­ten für die Ein­tra­gung in das Grund­buch zu er­stat­ten. Nach­dem der Käufer die Er­stat­tungs­zah­lung er­hal­ten hatte, be­an­tragte er die Ände­rung des be­standskräfti­gen Grund­er­werb­steu­er­be­scheids. Ein­spruch und Klage blie­ben er­folg­los; auf die Re­vi­sion des Klägers hat der BFH die Vor­ent­schei­dung auf­ge­ho­ben und die Sa­che an das Fi­nanz­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Be­mes­sungs­grund­lage für die Grund­er­werb­steuer ist der Wert der Ge­gen­leis­tung. Hat wie üblich der Er­wer­ber die Er­werbs­ne­ben­kos­ten zu tra­gen, erhöhen sie nicht die Ge­gen­leis­tung, denn der Er­wer­ber schul­det diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Über­tra­gung des Ei­gen­tums. Nichts an­de­res gilt im um­ge­kehr­ten Fall, wenn der Verkäufer diese Kos­ten zu tra­gen hat. In die­sem Fall wen­det der Er­wer­ber einen Teil des Kauf­prei­ses dafür auf, um einen Kos­ten­er­stat­tungs­an­spruch zu er­wer­ben. Ge­gen­leis­tung ist aber nur der für den Grund­er­werb auf­ge­wen­dete Teil des Kauf­prei­ses. Der ver­ein­barte Kauf­preis ist des­halb um den Wert des er­wor­be­nen Er­stat­tungs­an­spruchs zu min­dern. Der An­spruch kann mit dem No­mi­nal­wert be­mes­sen und di­rekt vom Kauf­preis ab­ge­zo­gen wer­den.

Das gilt al­ler­dings nicht, so­weit der Verkäufer dem Er­wer­ber auch die Grund­er­werb­steuer er­stat­tet, denn die Grund­er­werb­steuer be­ein­flusst ihre ei­gene Be­mes­sungs­grund­lage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Es wäre in die­sem Fall steu­er­lich güns­ti­ger, wenn der Käufer die Grund­er­werb­steuer selbst trägt und ein um die Grund­er­werb­steuer ge­min­der­ter Kauf­preis ver­ein­bart wird.

Im Streit­fall muss noch geklärt wer­den, ob der be­standskräftig ge­wor­dene Grund­er­werb­steu­er­be­scheid noch geändert wer­den kann. 

Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BFH Nr. 30/2013 vom 29.05.2013 

Das Ur­teil des BFH im Voll­text fin­den Sie hier.