de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

BFH zum Grundsteuererlass bei bebauten Grundstücken mit mehreren getrennt vermietbaren Einheiten

Urteil des BFH vom 27.9.2012 - II R 8/12

In Fällen, in de­nen eine wirt­schaft­li­che Ein­heit aus zahl­rei­chen ver­schie­den aus­ge­stat­te­ten, zu un­ter­schied­li­chen Zwecken nutz­ba­ren und ge­trennt ver­miet­ba­ren Räum­lich­kei­ten be­steht und die markt­ge­rech­ten Mie­ten für die ein­zel­nen Rau­mein­hei­ten un­ter­schied­lich hoch sind, ist für jede nicht ver­mie­tete Rau­mein­heit ge­son­dert zu prüfen, ob der Steu­er­pflich­tige den Leer­stand zu ver­tre­ten hat. Er­gibt die da­nach im Ein­zel­nen vor­zu­neh­mende Prüfung, dass der Steu­er­pflich­tige die Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags le­dig­lich für ein­zelne Rau­mein­hei­ten zu ver­tre­ten hat, recht­fer­tigt dies für sich ge­nom­men nicht die Ab­leh­nung des Grund­steu­er­er­las­ses.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten eine GbR gegründet und im April 1997 ein am Rande Ber­lins ge­le­ge­nes Ge­schäfts­grundstück mit meh­re­ren Gebäuden un­ter­schied­li­chen Al­ters er­wor­ben. Darin be­fan­den sich zahl­rei­che ge­trennt zu Büro-, Ge­werbe- und La­ger­zwe­cken ver­miet­bare Rau­mein­hei­ten von un­ter­schied­li­cher Größe. Zum Be­ginn des Jah­res 1998 wa­ren ne­ben 59 Kfz-Stellplätzen fünf wei­tere Rau­mein­hei­ten nicht ver­mie­tet. Die Kläger be­an­trag­ten beim Fi­nanz­amt, die Grund­steuer für 1998 we­gen des Leer­stan­des gem. § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 3 GrStG i.H.v. 19,96 % zu er­las­sen. Die durch­schnitt­li­che mo­nat­li­che Net­to­miete der am 1998 ver­mie­te­ten Räume ga­ben sie mit 9,68 DM/qm an. Die tatsäch­lich er­ziel­ten Mie­ten wie­sen eine Band­breite von 6 bis 14,81 DM/qm auf.

Das Fi­nanz­amt lehnte den An­trag mit der Begründung ab, die Kläger hätten den Leer­stand zu ver­tre­ten, da sie zu hohe Mie­ten ver­langt hätten. Bei An­satz der ortsübli­chen Miete von 5 DM/qm für die La­gerräume und 7 DM/qm für die übri­gen Räume er­gebe sich über­dies le­dig­lich eine Min­de­rung des Roh­er­trags von 13,16 %.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Der BFH hob das Ur­teil auf (Urt. v. 24.10.2007, Az.: II R 4/05) und ver­wies die Sa­che zurück. Zur Begründung führte er aus, die übli­che Jah­res­roh­miete zu Be­ginn des Er­lass­zeit­raums sei nicht die für die ver­mie­te­ten Teile der Bau­lich­kei­ten auf dem kon­kre­ten Grundstück ver­ein­barte Durch­schnitts­miete. Der übli­chen Jah­res­roh­miete sei nämlich der tatsäch­lich er­zielte Roh­er­trag ge­genüber zu stel­len. Un­ter­schreite er die übli­che Jah­res­roh­miete um mehr als 20 %, habe der Steu­er­schuld­ner einen An­spruch auf Grund­steu­er­er­lass in der in § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG vor­ge­se­he­nen Höhe, so­fern we­der der Steu­er­schuld­ner die Er­trags­min­de­rung zu ver­tre­ten habe noch der Aus­nah­me­tat­be­stand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt sei.

Das FG wies die Klage im zwei­ten Rechts­zug er­neut ab und führte zur Begründung aus, die Kläger hätten den Leer­stand ins­ge­samt zu ver­tre­ten. Auf die er­neute Re­vi­sion des Klägers hob der BFH das Ur­teil wie­derum auf und wies es zur an­der­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hatte zu Un­recht an­ge­nom­men, die Kläger hätten den Leer­stand und so­mit die Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags i.S.d. § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG ins­ge­samt zu ver­tre­ten, weil die in den Zei­tungs­an­zei­gen an­ge­ge­bene mo­nat­li­che Min­dest­miete von 8 DM/qm deut­lich über der marktübli­chen Miete für die Kel­lerräume ge­le­gen habe.

In Fällen, in de­nen eine wirt­schaft­li­che Ein­heit aus zahl­rei­chen ver­schie­den aus­ge­stat­te­ten, zu un­ter­schied­li­chen Zwecken nutz­ba­ren und ge­trennt ver­miet­ba­ren Räum­lich­kei­ten be­steht und die markt­ge­rech­ten Mie­ten für die ein­zel­nen Rau­mein­hei­ten un­ter­schied­lich hoch sind, ist für jede nicht ver­mie­tete Rau­mein­heit ge­son­dert zu prüfen, ob der Steu­er­pflich­tige den Leer­stand zu ver­tre­ten hat. Der Steu­er­pflich­tige hat den Leer­stand nämlich nicht al­lein schon des­halb ins­ge­samt zu ver­tre­ten, weil in Zei­tungs­an­zei­gen, in de­nen die Rau­mein­hei­ten zu­sam­men zur Miete an­ge­bo­ten wur­den, eine Min­dest­miete an­ge­ge­ben war, die le­dig­lich für einen Teil der Ein­hei­ten über der marktübli­chen Miete lag. Dies gilt ins­be­son­dere dann, wenn die­sen Ein­hei­ten le­dig­lich eine flächen- und wertmäßig un­ter­ge­ord­nete Be­deu­tung zu­kam.

Er­gibt die da­nach im Ein­zel­nen vor­zu­neh­mende Prüfung, dass der Steu­er­pflich­tige die Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags le­dig­lich für ein­zelne Rau­mein­hei­ten zu ver­tre­ten hat, recht­fer­tigt dies für sich ge­nom­men nicht die Ab­leh­nung des Grund­steu­er­er­las­ses. Viel­mehr ist in sol­chen Fällen le­dig­lich die marktübli­che Miete für diese Rau­mein­hei­ten der für die ver­mie­te­ten Rau­mein­hei­ten tatsäch­lich er­ziel­ten Miete hin­zu­zu­rech­nen und auf die­ser Grund­lage fest­zu­stel­len, in wel­chem Um­fang der tatsäch­lich er­zielte Roh­er­trag zuzüglich der hin­zu­ge­rech­ne­ten Miete vom nor­ma­len Roh­er­trag ab­weicht. Ist der nor­male Roh­er­trag nach die­ser Be­rech­nung um mehr als 20 % ge­min­dert, be­steht dem Grunde nach ein An­spruch auf Er­lass von Grund­steuer nach § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG. Die Grund­steuer ist dann in Höhe des Pro­zent­sat­zes zu er­las­sen, der vier Fünf­teln des Pro­zent­sat­zes der Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags ent­spricht.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu ge­lan­gen, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben