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BFH zum Grundsteuererlass bei bebauten Grundstücken mit mehreren getrennt vermietbaren Einheiten

Urteil des BFH vom 27.9.2012 - II R 8/12

In Fällen, in denen eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten besteht und die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch sind, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat. Ergibt die danach im Einzelnen vorzunehmende Prüfung, dass der Steuerpflichtige die Minderung des normalen Rohertrags lediglich für einzelne Raumeinheiten zu vertreten hat, rechtfertigt dies für sich genommen nicht die Ablehnung des Grundsteuererlasses.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten eine GbR gegrün­det und im April 1997 ein am Rande Ber­lins gele­ge­nes Geschäfts­grund­stück mit meh­re­ren Gebäu­den unter­schied­li­chen Alters erwor­ben. Darin befan­den sich zahl­rei­che get­rennt zu Büro-, Gewerbe- und Lager­zwe­cken ver­miet­bare Rau­mein­hei­ten von unter­schied­li­cher Größe. Zum Beginn des Jah­res 1998 waren neben 59 Kfz-Stell­plät­zen fünf wei­tere Rau­mein­hei­ten nicht ver­mie­tet. Die Klä­ger bean­trag­ten beim Finanz­amt, die Grund­steuer für 1998 wegen des Leer­stan­des gem. § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 3 GrStG i.H.v. 19,96 % zu erlas­sen. Die durch­schnitt­li­che monat­li­che Net­to­miete der am 1998 ver­mie­te­ten Räume gaben sie mit 9,68 DM/qm an. Die tat­säch­lich erziel­ten Mie­ten wie­sen eine Band­b­reite von 6 bis 14,81 DM/qm auf.

Das Finanz­amt lehnte den Antrag mit der Begrün­dung ab, die Klä­ger hät­ten den Leer­stand zu ver­t­re­ten, da sie zu hohe Mie­ten ver­langt hät­ten. Bei Ansatz der orts­üb­li­chen Miete von 5 DM/qm für die Lager­räume und 7 DM/qm für die übri­gen Räume ergebe sich über­dies ledig­lich eine Min­de­rung des Roh­er­trags von 13,16 %.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Der BFH hob das Urteil auf (Urt. v. 24.10.2007, Az.: II R 4/05) und ver­wies die Sache zurück. Zur Begrün­dung führte er aus, die übli­che Jah­res­roh­miete zu Beginn des Erlass­zei­traums sei nicht die für die ver­mie­te­ten Teile der Bau­lich­kei­ten auf dem kon­k­re­ten Grund­stück ver­ein­barte Durch­schnitts­miete. Der übli­chen Jah­res­roh­miete sei näm­lich der tat­säch­lich erzielte Roh­er­trag gegen­über zu stel­len. Unter­sch­reite er die übli­che Jah­res­roh­miete um mehr als 20 %, habe der Steu­er­schuld­ner einen Anspruch auf Grund­steuer­er­lass in der in § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG vor­ge­se­he­nen Höhe, sofern weder der Steu­er­schuld­ner die Ertrags­min­de­rung zu ver­t­re­ten habe noch der Aus­nah­me­tat­be­stand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt sei.

Das FG wies die Klage im zwei­ten Rechts­zug erneut ab und führte zur Begrün­dung aus, die Klä­ger hät­ten den Leer­stand ins­ge­s­amt zu ver­t­re­ten. Auf die erneute Revi­sion des Klä­gers hob der BFH das Urteil wie­derum auf und wies es zur ander­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hatte zu Unrecht ange­nom­men, die Klä­ger hät­ten den Leer­stand und somit die Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags i.S.d. § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG ins­ge­s­amt zu ver­t­re­ten, weil die in den Zei­tung­s­an­zei­gen ange­ge­bene monat­li­che Min­dest­miete von 8 DM/qm deut­lich über der markt­üb­li­chen Miete für die Kel­l­er­räume gele­gen habe.

In Fäl­len, in denen eine wirt­schaft­li­che Ein­heit aus zahl­rei­chen ver­schie­den aus­ge­stat­te­ten, zu unter­schied­li­chen Zwe­cken nutz­ba­ren und get­rennt ver­miet­ba­ren Räum­lich­kei­ten besteht und die markt­ge­rech­ten Mie­ten für die ein­zel­nen Rau­mein­hei­ten unter­schied­lich hoch sind, ist für jede nicht ver­mie­tete Rau­mein­heit geson­dert zu prü­fen, ob der Steu­erpf­lich­tige den Leer­stand zu ver­t­re­ten hat. Der Steu­erpf­lich­tige hat den Leer­stand näm­lich nicht allein schon des­halb ins­ge­s­amt zu ver­t­re­ten, weil in Zei­tung­s­an­zei­gen, in denen die Rau­mein­hei­ten zusam­men zur Miete ange­bo­ten wur­den, eine Min­dest­miete ange­ge­ben war, die ledig­lich für einen Teil der Ein­hei­ten über der markt­üb­li­chen Miete lag. Dies gilt ins­be­son­dere dann, wenn die­sen Ein­hei­ten ledig­lich eine flächen- und wert­mä­ßig unter­ge­ord­nete Bedeu­tung zukam.

Ergibt die danach im Ein­zel­nen vor­zu­neh­mende Prü­fung, dass der Steu­erpf­lich­tige die Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags ledig­lich für ein­zelne Rau­mein­hei­ten zu ver­t­re­ten hat, recht­fer­tigt dies für sich genom­men nicht die Ableh­nung des Grund­steuer­er­las­ses. Viel­mehr ist in sol­chen Fäl­len ledig­lich die markt­üb­li­che Miete für diese Rau­mein­hei­ten der für die ver­mie­te­ten Rau­mein­hei­ten tat­säch­lich erziel­ten Miete hin­zu­zu­rech­nen und auf die­ser Grund­lage fest­zu­s­tel­len, in wel­chem Umfang der tat­säch­lich erzielte Roh­er­trag zuzüg­lich der hin­zu­ge­rech­ne­ten Miete vom nor­ma­len Roh­er­trag abweicht. Ist der nor­male Roh­er­trag nach die­ser Berech­nung um mehr als 20 % gemin­dert, besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Erlass von Grund­steuer nach § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG. Die Grund­steuer ist dann in Höhe des Pro­zent­sat­zes zu erlas­sen, der vier Fünf­teln des Pro­zent­sat­zes der Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags ent­spricht.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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