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BFH zum grunderwerbsteuerbaren Erwerb eines Gesellschaftsanteils an einer Grundstücks-GbR

Urteil des BFH vom 23.11.2011 - II R 64/09

Die Übertragung eines Anteils an einer Grundstücks-GbR, der mit einer besonderen Berechtigung an einer der Gesellschaft gehörenden Wohnungseinheit verbunden sein soll, unterliegt der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 42 AO jedenfalls dann nicht, wenn die auf Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einer bestimmten Wohnungseinheit gerichteten Vereinbarungen mangels notarieller Beurkundung nichtig sind. Die zivilrechtliche Nichtigkeitsfolge tritt auch ein, wenn die Vertragsparteien den Vertrag als gültig behandelt wissen wollen.

Der Sach­ver­halt:
Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft B-GbR war im Juni 1999 mit pri­vat­schrift­li­chem Gesell­schafts­ver­trag zwecks Erwer­bes, Ver­wal­tung und Sanie­rung des Grund­stücks B-Straße von den Klä­ge­rin­nen gegrün­det wor­den. Auf­grund einer - eben­falls pri­vat­schrift­li­chen - Son­der­nut­zungs­ve­r­ein­ba­rung wurde jedem Gesell­schaft­s­an­teil ein Son­der­nut­zungs­recht an einer oder meh­re­ren Ein­hei­ten zuge­ord­net.

Die B-GbR erwarb das besagte Grund­stück im Sep­tem­ber 1999 durch nota­ri­ell beur­kun­de­ten Grund­stücks­kauf­ver­trag. In der Fol­ge­zeit tra­ten die Klä­ger auf der Grund­lage pri­vat­schrift­li­cher Anteils­über­nah­me­ver­träge bei. Durch nota­ri­ell beur­kun­de­ten Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trag aus Dezem­ber 2003 setzte sich die B-GbR der­ge­stalt aus­ein­an­der, dass den Gesell­schaf­tern jeweils näher bezeich­nete Mit­ei­gen­tum­s­an­teile, ver­bun­den mit dem dazu gehö­ri­gen Son­der­ei­gen­tum zuge­wie­sen wur­den. Das Finanz­amt sah darin gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steu­er­bare Erwerbs­vor­gänge und setzte Grun­d­er­werb­steuer fest. Dabei zog es den Wert der Gegen­leis­tung und nicht die Grund­be­sitz­werte als Bemes­sungs­grund­lage heran.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Auf die Revi­sion des Finanzam­tes hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Dem FG konnte nicht darin gefolgt wer­den, dass bereits der Bei­tritt der Klä­ger zur GbR gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 42 AO der Grun­d­er­werb­steuer unter­le­gen habe. Mit ihrem Bei­tritt hat­ten die Klä­ger auch nicht die Ver­wer­tungs­be­fug­nis i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG an einer bestimm­ten Woh­nungs­ein­heit erlangt.

Grund­sätz­lich führt ein Wech­sel im Per­so­nen­stand einer grund­be­sit­zen­den Gesamt­hand nicht zu einem Rechts­trä­ger­wech­sel und löst des­halb keine Grun­d­er­werb­steuer aus. Gesell­schafts­ver­trag­lich kann aller­dings ein Gesell­schaft­s­an­teil an einer Per­so­nen­ge­sell­schaft so aus­ge­stal­tet sein, dass des­sen Erwerb im recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ergeb­nis dem Erwerb des Eigen­tums an einem Grund­stück gleich­kommt. Die Über­tra­gung eines so aus­ge­stal­te­ten Mit­g­lied­schafts­rechts an einer Per­so­nen­ge­sell­schaft kann als Gestal­tungs­miss­brauch ange­se­hen wer­den mit der Folge, dass der Vor­gang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 42 AO der Grun­d­er­werb­steuer unter­liegt.

Im Streit­fall lagen diese Vor­aus­set­zun­gen aller­dings nicht vor, weil die auf Begrün­dung eines Anspruchs auf Über­eig­nung einer jeweils bestimm­ten Eigen­tums­woh­nung gerich­te­ten Ver­ein­ba­run­gen man­gels nota­ri­el­ler Beur­kun­dung nich­tig waren (§ 125 BGB). Die Beur­kun­dungspf­licht gem. § 311b Abs. 1 BGB bzw. § 313 S. 1 BGB a.F. i.V.m. § 4 Abs. 3 WEG erst­reckte sich auf die gesamte Bei­tritts­ve­r­ein­ba­rung. Die zivil­recht­li­che Nich­tig­keits­folge tritt auch ein, wenn die Ver­trag­s­par­teien den Ver­trag als gül­tig behan­delt wis­sen wol­len.

Grun­d­er­werb­steu­er­recht­lich kann jedoch ein unwirk­sa­mer Ver­trag nicht die vom Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gefor­derte Verpf­lich­tung zur Über­eig­nung begrün­den. Auch die vor­lie­gende (gesell­schafts-)ver­trag­li­che Gestal­tung führte nicht dazu, dass die Klä­ger mit ihrem Bei­tritt zur GbR die wirt­schaft­li­che Ver­wer­tungs­be­fug­nis an einer bestimm­ten Woh­nungs­ein­heit erlangt hat­ten. Nach stän­di­ger BFH-Recht­sp­re­chung stellt auch eine gesell­schafts­ver­trag­li­che Gestal­tung, die dem jewei­li­gen Gesell­schaft­s­an­teil eine bestimmte Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums­ein­heit von vorn­he­r­ein zuord­net, keine Über­tra­gung der wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tungs­be­fug­nis dar. An die­ser Auf­fas­sung hält der Senat fest.

Das Finanz­amt war letzt­lich zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass der Erwerb der Mit­ei­gen­tum­s­an­teile auf­grund des Aus­ein­an­der­set­zungs­ver­tra­ges aus Dezem­ber 2003 gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grun­d­er­werb­steuer unter­lag. Unter den Grund­stücks­be­griff des § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG fällt auch das Woh­nungs­ei­gen­tum und der Ent­ste­hung der Grun­d­er­werb­steuer steht nicht ent­ge­gen, dass bei Abschluss des Aus­ein­an­der­set­zungs- und Tei­lungs­ver­trags noch keine Woh­nungs­grund­bücher ange­legt waren. Zu Unrecht hatte die Behörde jedoch den Wert der Gegen­leis­tung und nicht die Grund­be­sitz­werte als Bemes­sungs­grund­lage her­an­ge­zo­gen. Falls sich der Rechts­feh­ler erst im Revi­si­ons­ver­fah­ren her­aus­s­tellt, ist die Vor­ent­schei­dung auf­zu­he­ben und die Sache an das FG mit der Maß­g­abe zurück­zu­ver­wei­sen, das Ver­fah­ren aus­zu­set­zen, um den Finanz­be­hör­den die Gele­gen­heit zu geben, den feh­len­den Grund­la­gen­be­scheid nach­zu­ho­len.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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